Застройщики грозятся в мае повысить цены на квартиры в новостройках на 2-3%. А, в целом,за 2019 год новое жилье подорожает на 8-10%. И хотя до рекорда десятилетней давности, когда за квадратный метр строительные компании просили 2500-4500 долл., явно не дойдет, дно на первичном рынке, похоже, позади.
Читай также: Как изменятся цены на рынке столичной недвижимости в 2019 году - прогноз
Ситуация на рынке первичной недвижимости пока развивается по тому сценарию, который “Деньги“ озвучили еще в конце 2018 года. Цены на квартиры в новостройках по-прежнему относительно стабильны. Конечно же, стоимость квадратного метра не стоит на месте. Но подорожание в одних жилых комплексах (в том числе в связи с приближением даты введения в эксплуатацию) компенсируется снижением стоимости метров в других. Например, в рамках акций и скидок.
Читай также: В столице построили рекордное количество квартир в первом квартале
Кроме того, в жилых комплексах на старте строительства стоимость квартир около “дна“ рынка, а иногда даже ниже. Это тоже размывает цену квадратного метра. Не стоит списывать со счетов и укрепление гривны по отношению к доллару в феврале-апреле после январского всплеска на валютном рынке, что отчасти сыграло в пользуудешевленияпервички.
Так что стоимость квадратного метра за первые четыре месяца 2019 года практически не изменилась. Рост если и был, то в пределах погрешности1-3%.
Изменение цен по классам жилья из месяца в месяц в пределах 1% - вполне нормальное явление, - рассказывает Ольга Соловей, сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости (URE Club).
Во втором полугодии 2019 года застройщики все-таки намерены поднять стоимость квадратных метров. Они аргументируют это тем, что себестоимость строительства постоянно растет. По данным строительных компаний, только за первый квартал 2019 года строительные материалы подорожали на 5-6%, стоимость строительно-монтажных работ увеличилась на 15%, арматура выросла в цене на 10%.
До конца 2019 года ожидается рост цен на жилье в гривневом эквиваленте на 8-10%. Этому будет способствовать увеличение себестоимости строительства до 25%. Да и за последнее время количество площадок, пригодных для строительства, существенно сократилось, что сказывается на итоговой стоимости квадратного метра жилья. Прежде всего, в Киеве, - прогнозирует Максим Барбаш, глава совета директоров компании Geos.
Число свободных участков для строительства сокращается не только в столице, но и в ее окрестностях, а также в городах, которые принято называть миллионниками: Одессе, Львове, Днепре, Харькове.
Поэтому девелоперы рассматривают либо более дорогие участки, либо те, что потребуют более значительного инвестирования ресурсов для их освоения,- объясняет Бронислав Чумак, бренд-менеджер DIM group.
Читай также: Критерии выбора жилья: Какие квартиры интересовали украинцев в марте
А в Киеве, похоже, таки дойдут руки до освоения огромной промзоны в районе станции метро “Выдубичи“, и квадратные метры там дешевыми не будут. И по причине близости к центру, и по причине высоких расходов на реновацию территории, невероятно замусоренной полуразрушенными и действующими промышленными объектами.
Кстати, наметился интересный тренд: для сохранения привлекательной цены квадратного метра застройщики выбирают более отдаленные от крупного мегаполиса населенные пункты. Которые расположены уже в радиусе 20-30-40 км.
Например, в Киевской области - это Гостомель, Мила, Ясногородка, Украинка. Там можно встретить квартиры по цене от 9-10 тыс. грн./кв. м.
Читай также: Госстат: Квартиры на вторичном рынке подорожали до 10% за год
Но вопрос в том, насколько высоким будет спрос на такое жилье? Ведь чем дальше от столицы или областного центра, тем больше времени нужно тратить на то, чтобы добраться до города. На работу, в школу, институт. Так что многие покупатели явно предпочтут переплатить 2-3 тыс. долл. за квартиру, но поселиться поближе к цивилизации. Впрочем, туда сейчас активно переносят из столицы промышленные площадки, логистические центры, что создает дорогие рабочие места и привлекает покупателей жилья.
Сокращение темпов строительства тоже может сделать вклад в рост стоимости квадратного метра. Пока объемы застройки упали незначительно: по данным Госстата, общая площадь принятого в эксплуатацию жилья в 2018 году по сравнению с 2017 годом уменьшилась на 5,7%. Но застройщики ожидают, что в 2019 году число введенных объектов будет на 20-25% ниже, чем годом ранее. Причины? О них сказано выше: удорожание строительства и дефицит свободных участков.
При этом спрос на жилье постепенно догоняет предложение: спрос всего лишь на 20-25% ниже. По прогнозам застройщиков, к концу 2019 года разрыв между спросом и предложением может и вовсе сократиться до 10-15%.
Читай также: Новые тренды: Какие квартиры пользуются спросом
Покупатели понимают, что второго шанса приобрести квартиру на “дне“ рынка может и не быть. Сейчас стоимость квадратного метра на первичном рынке практически такая же, как в 2004-2005 годы. Вот жилье и раскупают на ранних этапах строительства. В том числе для последующей перепродажи на вторичном рынке или заработка с помощью аренды.
На момент готовности домавакантность в самых востребованных проектах формата “город в городе“ не превышает 7-8%. В проектах точечной застройки уровень вакантности может превышать и 40%. Но все зависит от самой концепции ЖК, качества строительства и месторасположения, - рассказывает Александр Панфилов, начальник отдела продаж мини-города SvitloPark.
Соглашается с ним и Владислав Кононов, управляющий партнер AVM DevelopmentGroup, по словам которого к моменту ввода объекта в эксплуатацию в среднем не проданными остаются 10%-20% квартир.
Еще один фактор, который пусть и косвенно, но повлияет на стоимость квартир - это новые строительные нормы (ГСН, они же - ДБН). Они обязательны для выполнения архитекторами, проектировщиками и строителями, и на их внедрение потребуются деньги.
Некоторые устаревшие строительные нормы были прямой преградой для реализации застройщиками современных и качественных проектов, - говорит Ольга Соловей.
Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Минрегион) занимается пересмотром ГСН с 2017 года. За 2017 год Минрегион утвердил 17 новых строительных норм, в 2018 году -27 норм, а до конца 2019 года Минрегион планирует изменить еще около 30 ГСН.
На что влияют строительные нормы? В первую очередь, на плотность и зонирование застройки населенных пунктов.
Одной из новаций ГСН является введение “голубых“ и “зеленых“ линий. “Голубые“ линии будут ограничивать высотность застройки, “зеленые“ - застройку зеленых зон в населенных пунктах. На территории, ограниченной “зеленой“ линией, застройка будет в принципе запрещена, - приводит пример Максим Барбаш.
Читай также: В Украине упростят регистрацию объектов строительства - Парцхаладзе
Помимо этого, новые нормы четко регламентируют высоту жилых зданий. В селах с населением свыше 1 тыс. человек высота многоквартирных домов не может быть более четырех этажей, в поселках городского типа - до пяти этажей, в городах с населением до 50 тыс. - до 9 этажей, от 50 до 100 тыс. - до 16 этажей. И только в городах с населением свыше 100 тыс. человек этажность жилых домов не лимитирована.
ГСН регламентируют планирование и организацию придомовых территорий. Высотка может занимать до 45% выделенного под строительство участка. На оставшейся площади застройщик обязан предусмотреть зоны отдыха, детские и спортивные площадки, и т.д. Кроме того, отныне запрещено размещать парковки внутри жилых кварталов. По идее, это должно освободить дворы жилых комплексов от хаотично припаркованных там автомобилей.
Читай также: У людей запретили отнимать жилье без суда
От строительных норм зависит качество строительных и отделочных материалов, которые используют застройщики, и планировки квартир, и уровень их инсоляции, и энергоэффективность зданий. В феврале 2019 года Минрегион обнародовал проект ГСН, в соответствии с которыми класс энергоэффективности жилых домов должен быть минимум на уровне “С“. Это касается как проектируемых комплексов, так и реконструкции существующих ЖК. По подсчетам министерства, это позволит снизить потребление энергоносителей на 40%.
Новые нормы, ужесточающие требования к этажности, скажутся на планах многих застройщиков. По этой причине количество новых проектов в пригороде Киева по итогам 2019 года может сократиться на 25%. Все остальные новшества - это, по сути, закрепление, “легализация“ существующих негласно тенденций, - говорит Владислав Кононов.
Вдобавок обновленные строительные нормы делают практически невозможным строительство одиночных домов в существующих кварталах застройки.
То есть, рынок будет двигаться в сторону строительства целых массивов под именем одного ЖК с создаваемым инфраструктурным комплексом, - уточняет Александр Панфилов.
Меняется структура предложения жилья на первичном рынке. Постепенно сокращается число проектов с маркировкой “эконом“. Например, по данным lun.ua, их доля в Киеве, по состоянию на начало мая 2019 года, составляла всего лишь 15% в общей массе строящихся жилых комплексов. При этом доля новостроек класса “комфорт“ и “комфорт+“ достигает 36%.
Читай также: Гройсман: Необходимо ужесточить требования к застройщикам
Это связано с тем, что разница в цене между экономом и комфортом составляет всего лишь 2-3 тыс. грн. Для однокомнатной квартиры площадью 35 кв.м, например, это - 70-100 тыс. грн. Но в этой разнице зашито немало дополнительных опций: более удобное расположение ЖК, качественное утепление, автономное или индивидуальное отопление, подземный паркинг и т.д.
Поэтому покупатель, особенно тот, который выбирает квартиру для себя, а не для перепродажи, отдает предпочтение более дорогому варианту. Ведь он избавлен от необходимости дополнительно вкладывать деньги в улучшение характеристик жилья, так как за него это уже сделал застройщик.
Девелоперам строить комфорт вместо эконома в какой-то степени выгоднее. Во-первых, выше заработок с каждого квадратного метра (в эконом-классе маржа застройщиков балансирует около “нуля“). Во-вторых, это - формирование портфеля качественных проектов, который впоследствии работает на привлечение новых покупателей.
В Киеве стоимость квадратного метра в жилых комплексах эконом-класса начинается с отметки 12,5-13 тыс. грн. Самый низ рынка. В среднем за бюджетное жилье столичные застройщики просят 14-16 тыс. грн./кв. м. Это - квартира в доме из газобетона или керамзитобетона, утепленном пенополистиролом либо минеральной ватой, с централизованным отоплением и наземным паркингом. То есть, минимум, которого вполне достаточно для жизни.
Цена квартир комфорт-класса - от 15-16 тыс. грн. за квадратный метр, а в среднем - 18-21 тыс. грн. за “квадрат“. Взамен застройщик предложит кирпичные стены, более качественную отделку (вентилируемый фасад) и утепление минеральной ватой, автономное отопление и подземный паркинг (если повезет - еще и с отдельным лифтом). В жилых комплексах, где стоимость квадратного метра достигает 25-27 тыс. грн. и уже граничит с бизнес-классом, при покупке квартиры можно получить приятные бонусы в виде свободной планировки, витражного остекления, лобби и ресепшена на входе в дом вместо привычного парадного, полностью свободную от машин территорию и т.д.
Читай также: В Киеве введут запрет на пристройки к историческим зданиям
В пригородах Киев стоимость жилья ненамного ниже, чем в столице. В близлежащих сателлитах (Ирпене, Буче, Борисполе, Вишневом) цена квадратного метра в эконом-классе - от 10-11 тыс. грн., в комфорт-классе -от 12-14 тыс. грн. В крупных областных центрах - Львове, Одессе, Харькове, Днепре, Запорожье, Николаеве, Виннице - цена “квадрата“ вплотную приблизилась к Киеву. В ЖК эконом-класса стоимость квадратного метра составляет от 11-13 тыс. грн., комфорт-класса - от 13-15 тыс. грн.
Причем, региональные застройщики оснащают новостройки лучше, чем столичные. Даже в самых дешевых жилых комплексах стены из кирпича, отопление не централизованное, а автономное или индивидуальное, для автомобилей предусмотрен подземный паркинг или гаражные боксы.
Вообще, сохраняется тренд на сближение цены квадратного метра в Киеве и на периферии. К концу 2019 года разница и вовсе сократится до незначительных 3-5%.
Застройщики продолжают эксплуатировать скидки и рассрочки для привлечения покупателей.
Правда, акции далеко не всегда распространяются на весь пул квартир. С помощью подобных спецпредложений девелоперы часто стимулируют продажи жилплощадей определенного метража или конфигурации, - рассказывает Бронислав Чумак.
Хороший дисконт можно традиционно получить на старте продаж и в домах, которые готовы к вводу в эксплуатацию, но в которых квартиры до конца не распроданы. Как правило, размер скидки составляет 5-10%, изредка - 13-15% (когда застройщику нужно срочно сбыть квадратные метры). И очень часто строительная компания выдвигает встречное условие: за квартиру придется заплатить сразу же 100% стоимости и только “живыми“ деньгами.
Скидка может быть конвертирована в дополнительные квадратные метры, которые покупатель получает в подарок к квартире. Например, кладовую, паркинг или лоджию.
Читай также: Столичный рынок жилья: Стоит ли ожидать подорожания
Рассрочки тоже никуда не делись. Размер первоначального взноса составляет 10-30%, а срок финансирования - до 24-36 месяцев и больше. Фактически, покупатель получает возможность делать ремонт и заезжать в квартиру еще до того, как он полностью погасил долг перед застройщиком. Такая рассрочка - неплохая альтернатива ипотечному кредиту. Хотя, конечно, ежемесячные платежи будут выше, чем по ипотеке. Особенно если первоначальный взнос - минимальный, на уровне 10-20% стоимости квартиры.
Анна Лаевская, коммерческий директор компании “Интергал-Буд“.
На данный момент инвестиции в недвижимость - самые выгодные. Чтобы они стали еще и надежными, нужно внимательно выбирать застройщика и жилой комплекс. Для этого советуем обратить внимание вот на что.
- Надежность застройщика. Важно выяснить: сколько лет компания на рынке недвижимости, какова ее история. Например, компания “Интергал-Буд“ за 16 лет работы на рынке ни разу не нарушила свои обязательства перед покупателями и всегда строит дома в установленные сроки. На сегодня это уже почти 3 млн. построенных квадратных метров по всей Украине.
- Инфраструктура и расположение жилого комплекса. Важно понимать, есть ли в пешей доступности от дома вся необходимая инфраструктура. Компания “Интергал-Буд“ на этапе выбора земельного участка проекта учитывает наличие хорошей транспортной развязки (метро, наземный транспорт), парков и объектов городской инфраструктуры возле будущего ЖК. Кроме того, мы стоим жилье по принципу “город в городе“ – проектируются детские сады, паркинги, клиники, крупные сетевые супермаркеты, детские и спортивные площадки, зеленые зоны и т. д. Кстати: квартиры в таких ЖК легче сдать в аренду и/или продать, используя в качестве инвестиции.
- Надежность. Перед покупкой советую несколько раз посетить строительную площадку и посмотреть на темпы строительства. Если в течение месяца на объекте не произошло никаких изменений – не вырос монолит здания, отсутствует техника, работающая на площадке, есть повод волноваться. Это может говорить о том, что финансирование объекта происходит только за счет текущих поступлений от продаж квартир, а это ненадежно. “Интергал-Буд“ финансирует объекты за собственные средства, что гарантирует стабильность при любой экономической ситуации и позволяет строить на своих объектах, в среднем, по 3–4 этажа в месяц.
- Гарантии инвестиций. Например, компания “Интергал-Буд“, прописывает в договорах несколько видов гарантий: гарантируем своевременное заселение в сроки, указанные в договоре, качество строительных и ремонтных работ и т. д.
- Квартира с ремонтом. “Интергал-Буд“ - первая компания в Украине, которая ввела практику продажи квартир с ремонтом “под ключ“ от застройщика. Предлагается несколько вариантов профессионально разработанных дизайн-проектов. Ремонт от застройщика “под ключ“ обойдется покупателям намного дешевле, чем самостоятельный. Дополнительно можно заказать кухонный гарнитур со встроенной бытовой техникой.
Отмечу также, что при покупке квартир в ЖК компании “Интергал-Буд“ на ранней стадии строительства с целью дальнейшей их перепродажи после введения дома в эксплуатацию покупатели могут заработать 25-30%. Покупка жилья с целью дальнейшей сдачи в аренду может принести до 10-12% годовых. А это выгоднее, чем депозиты, которые предлагают банки.
Глеб Шемовнев, пресс-секретарь строительной корпорации “Укрбуд”
Наращивать цены существенно для увеличения прибыльности никто не рискнет, но к росту ценников вполне может вынудить экономическая ситуация в стране: могут увеличиться затраты, формирующие себестоимость, - от материалов и комплектующих до зарплат и энергоносителей. Если динамика их будет на уровне прошлогодней, то рост цены составит не больше 10%. Это скажется, в основном, на жилье эконом - и комфорт-класса.
В 2018 году отмечен четкий тренд:насыщение жилых комплексов максимальным количеством дополнительных преимуществ. Системы контроля доступа, диспетчеризация и физическая охрана, спортивная, детская инфраструктура - это и многое другое уже становится стандартом нового жилья. Из-за повышения коммунальных тарифов застройщики большое внимание уделяют и вопросам экономии ресурсов. В том числе при помощи новых технологий. Укрбуд, к примеру, начал оборудовать дома системой умного дома CLAP - она позволяет экономить на коммуналке до 40%.
Очень важно и наличие инфраструктуры: у новосела все должно быть под рукой - от магазинов и кафе до отделений банков. Именно поэтому Укрбуд во всех своих домах отводит первые этажи под коммерческие объекты, а в пяти новых ЖК предусмотрел полноценные торгово-офисные центры. В прошлом году Укрбуд увеличил продажи таких помещений в 2,5 раза, так что их востребованность предпринимателями тоже стабильно растет.
Напомним, мы сообщали, что рынок вторичной недвижимости разворачивается в сторону продавцов.
Павел Харламов
Статья из Журнала “Деньги“ №9 от 10 мая 2019 года.
Новости от Деньги.uа в Telegram. Подписывайтесь на наш канал https://t.me/dengiua.
Оформить подписку через наш интернет-магазин.
