Переключиться на мобильную версию

Горячий шанс для покупателя: Что происходит с рынком вторичной недвижимости

Спрос на недвижимость на вторичном рынке растет.
Агенты по недвижимости третий год подряд говорят, что ценовое дно на вторичном рынке пройдено
Агенты по недвижимости третий год подряд говорят, что ценовое дно на вторичном рынке пройдено
depositphotos.com

Рынок вторичной недвижимости разворачивается в сторону продавцов. Спрос на квартиры все выше, а следом за ним могут потянуться и цены: до конца года прогнозы сулят вторичному жилью подорожание до +10%. Уже сейчас продавцы лишь со скрипом соглашаются на торг, и сбрасывать больше 3-5% не готовы.

Читай также: Как изменятся цены на рынке столичной недвижимости в 2019 году - прогноз

Спрос на недвижимость на вторичном рынке растет. Прежде всего, в связи с тем, что многие покупатели хотят получить готовую квартиру, вместо того, чтобы два, а то и три года ждать, пока застройщик введет очередную новостройку в эксплуатацию. На вторичный рынок за последние 3-5 лет перекочевало огромное количество квартир из недавно построенного жилого фонда, так что выбор покупателя отнюдь не ограничен только хрущевками, чешками и панельками образца середины 1990-х годов.

Да и расположение домов 2000-2014 годов постройки зачастую ничуть не хуже, а иногда даже лучше, чем новостроек. Самые привлекательные участки под застройку в столице и городах-миллионниках давно разобраны. Поэтому теперь строительство ведется либо на окраине и в пригородах или в центрах мегаполисов, где жилье стоит баснословных денег. В 2008-2013 годы активно застраивались зоны вблизи парков, транспортных развязок, что выгодно отличает дома тех лет от современных высоток, которые нередко ютятся где-то на отшибе.

Читай также: В столице построили рекордное количество квартир в первом квартале

Да и цены на свежепостроенное и строящееся жилье настолько сблизились, что разница при покупке квартиры в новостройке и в готовом доме почти не ощущается. По данным SV Development, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Киева составляет около 1000 долл. В строящихся домах эконом- и комфорт-класса за квадрат просят 500-600 долл. С учетом затрат на доведение квартиры до жилого состояния цена вырастает до 800-850 долл./кв. м. 

Причем, в обжитом доме покупатель получает не только квартиру, в которую можно сразу въезжать, а и развитую близлежащую инфраструктуру, и энергоэффективность, и обслуживание жилого комплекса (вывоз мусора, уборку территории, охрану).

Агенты по недвижимости третий год подряд говорят, что ценовое дно на вторичном рынке пройдено. Но с начала 2019 года они добавляют весомый аргумент: дескать, квартиры уже постепенно дорожают.

На вторичном рынке наблюдается незначительный рост цен, порядка 3-5%. Связано это в большей степени с тем, что дешевые объекты уже, в основном, распроданы и встречаются на рынке крайне редко, - уверяет Анна Ярмолюк, эксперт по операциям с недвижимостью агентства “Киев Дом Сервис“.

Читай также: Аренда жилья дипломатам обошлась в 200 миллионов гривен

Иными словами, меняется структура предложения вторичной недвижимости в сторону более “молодых“ квартир. Совсем ветхого жилья становится меньше, в то время как квартир в домах, построенных 3-5-10 лет назад - больше. Это, безусловно, влияет на рост цены квадратного метра.

Увеличение спроса тоже подталкивает стоимость квадратных метров вверх. По словам риэлторов, если года три назад на каждого потенциального покупателя на вторичном рынке приходилось две-три квартиры, то сейчас на одну квартиру, особенно в сравнительно новом доме и с неплохим ремонтом, претендует два-три покупателя. Само собой, что в условиях повышенного спроса цены должны иметь предпосылки к росту.

Влияет на стоимость квартир и повышение цен на первичном рынке, который тянет за собой вторичку. При ближайшем рассмотрении удорожание строительных работ и стройматериалов влияет не только на цену квадратного метра в новостройках, но и в тех квартирах, которые с первичного рынка попадают на вторичный и затем уходят на перепродажу. Как с ремонтом, так и без.

Читай также: Критерии выбора жилья: Какие квартиры интересовали украинцев в марте

По итогам 2019 года стоимость жилья на вторичном рынке может вырасти на 5-8%- таков прогноз. Это - в среднем. По факту, в домах 2015-2018 годов постройки квадратные метры могут подорожать и на 10%. А в домах, построенных 30-40 лет назад, при неудачном расположении, плохом состоянии коммуникаций и низкой энергоэффективности цены, наоборот, могут просесть на 2-3%, а то и больше.

Квартиры в старых домах, как правило, имеют посредственное состояние: ремонт 10-15-летней давности и мебель не первой свежести. Если повезет - стены будут утеплены пенополистиролом, а в квартире будут установлены стеклопакеты, счетчики на воду и газ. Тепловые счетчики в домах с горизонтальной разводкой отопления, несмотря на то, что их установка с октября 2018 года разрешена, - большая редкость. Вообще, найти в продаже квартиру в хрущевке или чешке с современным ремонтом и обстановкой очень сложно. Их владельцы попросту не хотят тратить деньги на модернизацию. Они понимают, что вложения себя не окупят.

Читай также: Парцхаладзе: В Украине построят дороги с использованием геосинтетических материалов

В домах, построенных в период с 2000 по 2010 годы, выбор получше. Да, там немало квартир в жилом состоянии, которые все равно нуждаются в ремонте. Хотя бы косметическом. Но есть варианты, где ремонт сделан недавно и на совесть, да еще и укомплектованные новой мебелью и бытовой техникой. Зачастую продавцы таких квартир сразу устанавливают вполне адекватную цену, где-то посередине рынка. Отчасти из-за того, что их предложение все равно проигрывает квартирам в новом доме, который строится или уже построен в соседнем квартале. В частности, проигрывает по метражу квартир, по планировке, по отделке и утеплению, по наличию свободных паркомест и т.д.

В новых домах 2015-2019 годов постройки чаще всего предлагаются квартиры без ремонта (от строителей) или с отделкой от застройщика (минимальный ремонт: обои, линолеум, межкомнатные двери, сантехника), - предупреждает Анна Ярмолюк.

А это означает, что счастливый покупатель избавлен от ожидания сдачи в эксплуатацию, но не от затрат времени и денег на доведение квартиры до жилого состояния.

Читай также: Госстат: Квартиры на вторичном рынке подорожали до 10% за год

Но если задаться целью, то в новостройках возраста три-пять лет можно

найти квартиры с совершенно свежим ремонтом, мебелью и техникой, где никто не жил. Это - как квартиры, в которые продавец инвестировал именно для последующей перепродажи, так и квартиры, владельцы которых по каким-то причинам решили от них избавиться. Например, в связи с переездом в другой город или страну, либо врайон поближе к работе, школе, институту.

Главное, что такая квартира, сделанная “под ключ“, будет стоить не дороже, а, возможно, и дешевле (если удастся скостить стартовую цену), чем квартира в новостройке с учетом затрат на ремонт и оснащение. 

Читай также: В Украине упростят регистрацию объектов строительства - Парцхаладзе

Вот только, к разочарованию покупателей, продавцы на вторичном рынке все менее охотно идут на торг. И если в 2018 году уровень торга был в пределах 5-7%, то в 2019 году он сократился до 3-5%, а к концу года составит 2-3%. Уточним, что это - речь о квартирах, которые пользуются спросом. По неходовому жилью картина совсем другая.

Цену на квартиру в старом доме, в неудовлетворительном косметическом состоянии, с проблемными коммуникациями, без внешнего утепления можно сбить гораздо больше. Особенно, если по соседству расположен дом моложе или новостройка. Тогда глубина торга может достигать 10-15%.

Довольно успешным может быть торг и в том случае, если квартира продается давно. Три, четыре, шесть месяцев. Выяснить, когда объект был выставлен на продажу, и как менялась его цена, не составит особого труда. Такую информацию можно получить через риэлтора или с помощью сайтов по продаже жилья. Иногда продавцы, устав ждать покупателя, соглашаются и на 20% скидки. Но сторговать 5-10% можно будет гарантированно.

По цене на 20-25% ниже среднерыночной часто продается жилье с “запятнанной“ историей. Это - квартиры, которые находились в залоге у банка, были арестованы или конфискованы по решению суда. И чем длиннее “хвост“, тем приятнее торг. Разумеется, покупатель берет на себя определенные риски. Например, вдруг объявится обиженный бывший собственник и захочет отсудить квадратные метры обратно. Но ведь и цена на такую квартиру соответствующая.

Впрочем, стороны не всегда могут договориться о приемлемой цене.

Поэтому покупатель может настоять на том, чтобы продавец вместо скидки согласился оставить в квартире часть мебели и бытовой техники. Это - вполне распространенная практика, - рассказывает столичный риэлтор Евгений Коломиец.

Читай также: Рынок недвижимости и земли: Что покупали в 1 квартале

И для покупателя подобный бонус порой даже лучше, поскольку он избавлен от необходимости тратить деньги на обстановку квартиры. К тому же, в ситуации, когда новый владелец хочет как можно быстрее въехать в купленное жилье (переезжает из другого города или со съемной квартиры), наличие мебели и техники для него - огромный плюс.

Сделка по покупке квартиры на вторичном рынке обычно проводится в два этапа: сначала задаток, затем, спустя неделю-две-месяц - заключение договора купли-продажи и передача остальной суммы.

Перед сделкой весьма желательно проверить и квартиру, и ее собственника. При помощи Единого реестра прав на недвижимое имущество можно выяснить, когда продавец стал собственником квартиры, сколько владельцев сменило жилье за последнее время, были или нет в отношении квартиры судебные запреты и прочие обременения.

Извлечение из реестра необходимо взять как на момент предварительной проверки объекта недвижимости,так и вдень фактической покупки, - советует Артем Барташевич, cоветник уголовно-правового и налогового департаментов, адвокат адвокатской фирмы Gorolegal.

Если дееспособность продавца вызывает сомнение, покупатель имеет право потребовать у него справку о психическом здоровье.

Также по запросу покупателя продавец квартиры или агентство недвижимости обязаны предоставить копии правоустанавливающего документа на квартиру, технического паспорта, справки о прописанных в квартире лицах, документов, подтверждающих отсутствие задолженности по коммунальным платежам, - подсказывает Николай Максимов, адвокат юридической компании Riyako&Pratners.

Не следует идти на сделку, если в квартире зарегистрированы малолетние дети или недееспособные лица, так как после сделки их выселение возможно только в судебном порядке.

Обязательно нужно изучить технический паспорт на предмет самовольных реконструкций и перепланировок.

Договор купли-продажи недвижимости, в которой проведена самовольная реконструкция, может быть признан недействительным,- предупреждает Николай Максимов.

Читай также: В Киеве введут запрет на пристройки к историческим зданиям

Кстати, в январе 2019 года вступила в силу новая Инструкция о порядке проведения инвентаризации недвижимого имущества, в соответствии с которой срок действия технического паспорта на объекты недвижимости составляет максимум год. Поэтому если техпаспорт был выдан несколько лет назад, продавец обязан его переделать.

Покупателю тоже следует проверить наличие арестов и обременений. Если у него есть непогашенные штрафы (налоговые или за нарушение правил дорожного движения), которые переданы исполнительной службе на взыскание, то после сделки квартира автоматически попадает под арест, и ее нельзя будет продать.

Безопаснее всего проводить сделку у нотариуса. Причем, желательно нотариально заверить не только основной договор купли-продажи, но и договор задатка. Это максимально обезопасит покупателя: нотариус перед подписанием каждого договора перепроверяет квартиру по всем реестрам, и откажется проводить сделку, если с жильем что-нибудь не так.

Напомним, мы соощали, что застройщики грозятся в мае повысить цены на квартиры в новостройках.

Светлана Шмелева

Статья из Журнала “Деньги“ №9 от 10 мая 2019 года.

Новости от Деньги.uа в Telegram. Подписывайтесь на наш канал https://t.me/dengiua. 

Оформить подписку через наш интернет-магазин.

Комментариев (0)
Оставляя комментарий, пожалуйста, помните о том, что содержание и тон Вашего сообщения могут задеть чувства реальных людей, непосредственно или косвенно имеющих отношение к данной новости. Пользователи, которые нарушают эти правила грубо или систематически, будут заблокированы.
Полная версия правил
Осталось 300 символов
Реклама
Реклама
Для удобства пользования сайтом используются Cookies. Подробнее здесь