Переключиться на мобильную версию

Бойкие места: Как арендовать помещение для бизнеса в жилом доме

Аренда или покупка помещения под магазин, салон красоты или кафе в жилом доме дает предпринимателю немало преимуществ.
Некоторые владельцы помещений сдают или продают уже работающий бизнес. Тот же продуктовый магазин, кафе либо парикмахерскую
Некоторые владельцы помещений сдают или продают уже работающий бизнес. Тот же продуктовый магазин, кафе либо парикмахерскую
depositphotos.com

Помещения на первых этажах многоквартирных домов можно запросто использовать под нужды бизнеса. Открыть там мини-маркет или сервисную точку, да еще и с отдельным входом на людную улицу. Плохая новость: для такого помещения обязательно нужно получить нежилой статус, а фасадный вход - узаконить. Иначе проблем с местными властями не избежать. Хорошая новость: застройщики сдают новые жилые комплексы со встроенными помещениями коммерческого назначения, в которых все эти проблемы изначально отсутствуют.

Читай также: Метры для бизнеса: Как выбрать помещение под офис

Аренда или покупка помещения под магазин, салон красоты или кафе в жилом доме дает предпринимателю немало преимуществ. Такие объектычаще всего имеют фасадный вход, который привлекает потенциальных покупателей и клиентов. Многие площадиужеполностью или частично подготовлены под конкретный вид бизнеса, что значительно сокращает затраты на ремонт помещения, проведение коммуникаций и т.д.

Да и аренда встроенных помещений значительно дешевле, чем торговых и сервисных точек в крупных торговых центрах, где разброс ставок - от 30 до 100 долл./кв. м в месяц. Магазин или салон “у дома“ можно арендовать за сумму, которая в два-три раза меньше. 

В то же время, нужно точно оценивать перспективы стабильного потока клиентов именно в этом месте, тщательно изучать документацию на помещение - законно ли ему присвоен нежилой статус, есть ли необходимые коммуникации, нет ли запретов на ведение тех или иных видов деятельности в конкретном помещении. Правильные ответы на эти вопросы спасают от возможных проблем, и от претензий со стороны контролирующих органов в том числе.

Дефицита таких площадей нет: в любом городе можно найти множество объектов под магазины, салоны красоты, аптеки, кафе и бары, которые сдаются в аренду или продаются. Эти помещения обычно находятся на первом или цокольном этаже дома (нечто среднее между подвалом и первым этажом), реже - в подвале, и обычно имеют выход на проходную улицу. Реже - два входа, один со двора и второй - с улицы.

Читай также: Создаем с “нуля“: Как зарегистрировать бизнес

Площадь подобных объектов довольно скромная. От 30-40 до 120-130 кв. м. Это связано с тем, что они располагаются обычно в бывших квартирах, метраж которых редко превышает 100-110 кв. м.

В большинстве своем предлагаемые помещения отремонтированы, и в них проведены все коммуникации. Доступны электроэнергия, вода, система вентиляции или, в крайнем случае, обычная сплит-система, предусмотрено отопление, иногда даже автономное.

Поскольку обычно площадь достается от прежнего арендатора, который занимался там аналогичным видом бизнеса, новый съемщик может получить в виде бонуса витринное остекление, прилавки и другое оборудование, разрешение на размещение рекламной вывески в том числе.

Некоторые владельцы помещений сдают или продают уже работающий бизнес. Тот же продуктовый магазин, кафе либо парикмахерскую. Причем, со всем оснащением и даже с товарными запасами. С одной стороны, это -удобно, так как предприниматель получает готовое дело и клиентов, налаженные контакты поставщиков и подрядчиков.

С другой стороны, доверять до конца цифрам, которые покажет арендодатель, и верить в обещания, что от клиентов отбоя не будет, нельзя. На практике все может оказаться иначе. Ну и аренда или покупка бизнеса “под ключ“ будет в полтора-два, а то и в три раза дороже, чем просто квадратных метров. Это тоже нужно учитывать.

dengi.ua

Читай также: Риелторы предупреждают: На рынке аренды орудуют мошенники

Прежде чем заключать договор аренды или купли-продажи встроенного помещения, необходимо обратить внимание на несколько важных деталей. В первую очередь, на то, насколько место действительно “рыбное“. Проверить это довольно просто. Потратить несколько часов и собственноручно подсчитать, сколько людей проходит мимо магазина/салона/кафе и заходит в него в течение дня. А затем сверить свои подсчеты с данными арендодателя или продавца. Если цифры существенно разнятся, стоит задуматься.

Также нужно убедиться, что помещение подходит под специфику бизнеса - по метражу, планировке, коммуникациям.

Однозначно стоит отсеивать предложения с откровенно заниженной или завышенной стоимостью/арендной платой по сравнению с аналогичными предложениями в пределах района города (если город большой) или населенного пункта (если населенный пункт маленький). Слишком высокая цена продажи или аренды значительно увеличивает срок возврата вложений, а явно заниженная стоимость может говорить о том, что объект - проблемный. Нет всех документов, проведены незаконные перепланировки и т.д. Никто не запрещает, конечно, выбрать дешевый объект и провести его глубокую проверку. Но на это нужно время и деньги. К слову, и средняя для данного рынка цена тоже не отменяет тщательного изучения документов и самого объекта.

Перед сделкой, будь то аренда или продажа, собственник помещения обязан предоставить документы, подтверждающие его право собственности на помещение, разрешение на перевод жилого помещения в нежилое, технический паспорт объекта, справку о балансовой стоимости, квитанции об оплате коммунальных услуг и отсутствии заложенности за воду, электроэнергию, отопление.

При покупке дополнительно потребуются извлечения из нескольких реестров, которые докажут, что имущество не арестовано, не находится в налоговом залоге, и никаких запретов на отчуждение помещение нет.

Это - извлечение из Госреестра прав собственности на недвижимое имущество; извлечение из Государственного реестра отягощений движимого имущества (на каждого собственника и на второго супруга, если недвижимость приобретена в браке); извлечение из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.

Читай также: Переезд АП Зеленского: сколько денег нужно потратить

Если собственником недвижимости является юридическое лицо, то покупатель имеет право затребовать у представителя продавца устав, свидетельство о государственной регистрации, решение высшего органа управления о продаже объекта. Помимо этого, лицо, которое совершает сделку от имени компании, обязано подтвердить свои полномочия: предоставить паспорт, идентификационный код и доверенность. 

В принципе, можно купить квартиру, перевести ее в нежилой статус и самостоятельно подготовить под будущий бизнес. Стоить такое помещение будет однозначно дешевле. Но зато придется повозиться со сменой статуса. Это довольно долго - до нескольких месяцев, и может вылиться в дополнительные 1-2 тыс. долл. затрат.

dengi.ua

Первый шаг -обратиться в центр предоставления административных услуг с письменным заявлением и приложить к заявлению следующие документы:нотариально заверенные копии, подтверждающие право собственности на жилое помещение; материалы технического обследования жилого помещения, которое переводится в нежилое, подготовленные в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При этом квартира может быть расположена только на цокольном, первом или втором этаже. Под мастерскую можно использовать квартиру и на третьем этаже. Но если речь идет о приеме потока клиентов, придется позаботиться о доступности входа для родителей с детскими колясками, для людей с ограниченной подвижностью, для пожилых.

По такому объекту должна присутствовать техническая возможность для обустройства пандуса для маломобильных групп населения и отдельного входа и эвакуационного выхода, которые изолированы от жилой части дома (или других помещений в доме), - уточняет Сергей Радченко, адвокат, старший юрист юридической компании “Тотум“.

Второй способ смены статуса недвижимости - через реконструкцию. Собственник помещения обращается в органы местного самоуправления и получает исходные данные на проведение реконструкции.

dengi.ua

Это -градостроительные условия и технические условия для инженерного обеспечения объекта, которые должны соответствовать расчетным параметрам по водоснабжению (с учетом пожаротушения), тепло-, электро- и газоснабжению, водоотводу, наружному освещению, отводу ливневых вод и проведению телекоммуникаций, - говорит Сергей Радченко.

После окончания строительных работнеобходимо ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него, так как параметры объекта изменились.

Стоит отметить, что многие забывают о требовании относительно обязательного проведении авторского и технического надзора при реконструкции, что может повлечь за собой ответственность за нарушение градостроительного законодательства, - предупреждает Ольга Иванова, юрист практики недвижимости и строительства юридической фирмы Arzinger.

Всегда нужно учитывать риск жалоб жильцов дома на запахи, шумы и другие факторы, вызывающие дискомфорт. Поток жалоб может привести к запрету на определенный вид деятельности в данном помещении.

Чем грозит использование жилого помещения не по назначению, то есть для ведения хоздеятельности? Это может вызвать сложности с отдельными контролирующими органами. Например, с ГФС в части определения расходов предпринимателя и реальности хозяйственных операций.

Кроме того, отдельный вопрос - оплата коммунальных услуг, механизм расчета которых для физических лиц и субъектов предпринимательства отличается, - говорит Ольга Иванова.

Кстати, уточним: жилые объекты, даже после смены статуса, все равно запрещено использовать для промышленного производства, организации пунктов приема стеклотары, для деятельности, которая может привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки, для пунктов бытового обслуживания населения, которые применяют легковоспламеняющиеся и взрывоопасные вещества.

Читай также: Бизнес-рейтинг городов и регионов-2019

Если есть желание пристроить к помещению отдельный вход, его нужно узаконить. Разрешение выдают местные власти. Заявитель обращается в департамент городского планирования и получает градостроительные условия, нанимает квалифицированных специалистов, которые разрабатываютпроект, заключает договор на технический и авторский надзор, подаетв Государственную строительно-архитектурную инспекцию декларацию о начале строительства.

После пристройки входа следует изготовить новый технический паспорт, зарегистрировать декларацию готовности объекта и сдать его в эксплуатацию.

Документы, которые подает предприниматель, следующие: паспорт и идентификационный код; документ о правесобственности на недвижимость; оригинал техпаспорта помещения; разрешение центрального органа исполнительной власти по охране культурного наследия (если дом относится к культурному наследию или является памяткой архитектуры).

После сбора и подачи всех необходимых документов, согласно законодательству, управление архитектуры принимает решение в течение 10 рабочих дней.

Почему могут отказать в выдаче такого разрешения? Основных причин две. Когда при создании отдельного входа изменению подвергаются не только внутренние конструкции здания, но и его фасад. Также оборудование отдельного входа запрещено в ветхих и аварийных домах.

Вообще, лучше всего пристраивать вход на этапе реконструкции, при переводе помещения из жилого в нежилое. Это и дешевле, и не нужно будет получать отдельное “добро“ от местных властей.

dengi.ua

Опыт предпринимателя

Олеся Остафиева, совладелица ведьма-бара “Лысая гора“

Мы начали искать место под свое заведение еще летом 2016 года, но ничего подходящего не было. Изначально думали, что это будет что-то вообще маленькое, площадью 20 кв. м. Но потом все переиграли, и в январе 2017 года наконец-то подвернулось помещение на 120 кв. м почти в центре Киева. Это -подвал жилого дома, в котором раньше был грузинский ресторан, он уже года полтора не работал. Помещение, честно говоря, было далеко не в лучшем состоянии. Сырое, все залитое жиром. И прежние арендаторы, видимо, хотели делать ремонт, поэтому сорвали отделку, но все так и бросили. Не было ни пола, ни потолка. Но нам очень подходило расположение, поэтому мы остановились на этом варианте и буквально за месяц смогли привести его в порядок.

Светлана Шмелева

Статья из Журнала “Деньги“ №12 от 27 июня 2019 года.

Новости от Деньги.uа в Telegram. Подписывайтесь на наш канал https://t.me/dengiua. 

Оформить подписку через наш интернет-магазин.

Комментариев (0)
Оставляя комментарий, пожалуйста, помните о том, что содержание и тон Вашего сообщения могут задеть чувства реальных людей, непосредственно или косвенно имеющих отношение к данной новости. Пользователи, которые нарушают эти правила грубо или систематически, будут заблокированы.
Полная версия правил
Осталось 300 символов
Реклама
Реклама
Для удобства пользования сайтом используются Cookies. Подробнее здесь