Насколько целесообразно сейчас инвестировать в строящееся жилье?

Насколько целесообразно сейчас инвестировать в строящееся жилье?

Как называют покупателя строящейся квартиры? В Украине его принято называть инвестором. А это, согласимся, подмена понятий. Ну, скажите, какой из покупателя строящейся квартиры инвестор? Он хочет жилье, а не спекуляции разной степени рискованности. Отсюда и все проблемы. Точнее, проблемы вырастают из того, что застройщик финансирует возведение дома за деньги, получаемые от покупателей.

Давайте вспомним 2008 год. Владельцем собственного жилья в столице можно было стать, вложив в него не менее 70–80 тыс. долл. На периферии было дешевле, но не намного. Сейчас цены в долларах вернулись на отметку начала 2000-х годов, благодаря чему купить новую квартиру в одном из областных центров можно, имея на руках от 10–12 тыс. долл., а 2–3-комнатную – от 15–20 тыс. долл. Фантастика? Отнюдь нет, так как застройщики озвучивают стоимость квартир в гривнах, но украинцы ведь привыкли копить на будущие покупки валюту, что и сыграло им на руку.

Правда, гривневые цены в прайс-листах застройщиков все равно растут – пусть и не так стремительно, как дорожает доллар в обменниках.

И центр, и периферия

Количество новостроек продолжает расти. Но далеко не везде. Прежде всего там, где есть платежеспособный спрос. Например, «Деньгам» не удалось найти информацию о строящихся жилых комплексах в Кировограде, Ровно, Сумах, Чернигове и Черкассах.

Самыми большими масштабами строительства отличается, конечно, столица. Только в Киеве за 2013 год застройщики «наштамповали» почти 20 тыс. квартир. Нужно отметить, что разница в стоимости между Киевом и периферией, особенно конвертированная в иностранную валюту, уже не такая большая, как было раньше. И это становится очень весомым аргументом для тех, кому приходится ради карьеры мигрировать в столицу.

«Наш сын три года учится в Киеве, и мы все это время задумывались о том, чтобы купить там квартиру. Сбережений на новое жилье не хватало, а «вторичка» не привлекала. Нас очень выручило падение курса гривны, так как теперь суммы, накопленной в долларах, полностью хватает на покупку «двушки» в одном из спальных районов. Надеемся к концу 2014 года въехать туда», – рассказывает преподаватель английского языка из Ровно Ирина Шаповал.

В Киеве действительно можно найти множество предложений в эконом-сегменте. В столице 1 кв. м жилья обойдется от 6500–7500 грн. и до 11 000–14 000 грн. Цена очень зависит от качества материалов, района расположения объекта и близлежащей инфраструктуры, планировки квартир. Но главными факторами все же остаются «именитость» застройщика и стадия строительства. Кстати, в городах-спутниках столицы, таких как Бровары, Ирпень или Вишневое, стоимость квартир все еще ниже, от 5500–6000 грн. Поэтому если киевские цены пугают, пригород может оказаться вполне достойной альтернативой.

Зато в других городах-миллионниках цены постепенно приближаются к киевским. Выше всего оценивается бюджетное жилье во Львове и Днепропетровске, там стоимость квадратного метра колеблется от 6000 до 8000 грн. В других больших городах, таких как Одесса, Харьков, Донецк, ценники чуть ниже – эконом-варианты стартуют с 3500–4000 грн.

Если говорить об остальных областных центрах, то ценовая ситуация индивидуальна в каждом регионе. Например, в Херсоне можно приобрести «единичку» за 100 тыс. грн. при цене 3000 грн./м2. Зато в Луцке, Николаеве, Запорожье, Житомире и Полтаве стоимость одного «квадрата» почти столичная – 6000–7000 гривен. В Луганске цены на бюджетное жилье достигают 9000 грн./м2.

Что дальше будет с ценами? Есть два фактора, они разнонаправлены. Первый – в нынешних условиях застройщики не торопятся запускать новые площадки. Они опасаются, что платежеспособный спрос рухнет. И они будут вынуждены заморозить новые стройки. Как следствие, сократится предложение новых квартир. Второй фактор – на вторичном рынке при заключении сделок происходит очень глубокий торг. И конкуренция давит на цены. Соответственно, переплачивать за новое жилье покупатели не хотят – требуют скидок.

Бдим недостатки

При покупке бюджетной квартиры нужно быть особенно внимательным. Первое, что важно, – просмотреть портфолио застройщика, чтобы оценить риски «заморозки». Если сроки сдачи прошлых проектов затягивались хотя бы на полгода-год, очень высока вероятность, что они не будут соблюдены и в этот раз. Особенно важен этот фактор для объектов в небольших городах, где компании строят максимум один-два дома. В таких случаях локальному застройщику нечем перекрывать провалы в финансировании, так как нет притока наличных от покупателей.

Также нужно поинтересоваться, какой банк является партнером застройщика. Дело в том, что обычно те же банки и финансируют строительство. А если кредитор испытывает проблемы – это непременно отразится и на стройке.

Именно поэтому лучше всего вкладывать в жилье деньги, когда оно находится уже на завершающей стадии. Ведь если застройщик смог построить 15 из 20 этажей, все-таки риск «заморозки» ниже, чем в случае, когда всего лишь заложен фундамент.

Второй немаловажный фактор – качество строительства и отделки. В угоду низкой цене застройщик жертвует качеством материалов и архитектурным решением, используя, как правило, монолитно-каркасную конструкцию со стенами из пустотелого блока, которые имеют низкое энергосбережение. В лучшем случае – газобетон.

«Застройщики, особенно в избалованной столице, не особо-то и заботятся о дальнейшей судьбе объекта. Сдали дом – и хорошо. Например, наша новостройка тоже выглядела в первые годы как «конфетка», а потом начались проблемы: фасад осыпается, крыша течет. Строительной компании давно и след простыл, поэтому ремонтируем силами жильцов», – рассказывает председатель одного из столичных ОСМД Виктор Авдеенко.

Понятно, что изначально дом выглядит хорошо. Но нужно делать скидку на то, что здание новое, и каким оно будет через 5–10–15 лет – большой вопрос. Поэтому есть смысл найти те объекты, которые были сданы застройщиком несколько лет назад, чтобы оценить их состояние сейчас. А еще лучше поинтересоваться у реальных жильцов, довольны ли они качеством строительных работ, вовремя ли был сдан объект, как работают созданные в ранее сданных домах ОСМД (кондоминиумы).

Чем завлекают?

Застройщики признаются, что сейчас инвесторы не готовы вкладывать в воздух. Они хотят видеть, что дом строится и работа движется. Поэтому готовых платить за квартиру в недостроенном доме покупателей стимулируют по-разному. Во-первых, строительные компании соглашаются на скидки. В зависимости от города, проекта и степени его готовности можно получить дисконт от 3 до 15%.

Во-вторых, девелоперы используют различные схемы финансирования, предлагая подчас гибкие условия. Самый популярный вариант – это рассрочка от застройщика (см. также стр. 22). Видимого удорожания якобы нет, но есть скрытое. Например, при выкупе 100% квартиры сразу цена 1 кв. м составляет 8000 грн. Но если покупатель готов внести предоплату, скажем, в размере лишь 50% стоимости жилья, застройщик повышает стоимость, например, до 8500 грн./м2. Невыгодно? Вряд ли. Ведь за один-три года, на которые дается такая рассрочка, переплата составляет лишь около 3%. Это значительно меньше, чем банковский кредит под 22%.

Однако есть и другой вариант, когда застройщик предлагает рассрочку на сумму, недостающую на покупку всей квартиры, но изначально стоимость одного «квадрата» не повышается. В то же время в договор «зашивается» норма о том, что цена 1 кв. м может пересматриваться в зависимости от разных факторов, главный из которых – этап строительства. Чем ближе к завершению – тем дороже. В итоге цена 9000 грн./м2 при получении рассрочки может вырасти вдвое к моменту сдачи дома.

В таком случае лучше повременить с покупкой или выбрать жилье меньшего метража, но за полную стоимость. В крайнем случае, взять недостающую сумму в кредит и выплатить его как можно быстрее. Вот только брать в залог недостроенные квартиры банки категорически не желают.

Преимущества и недостатки покупки жилья в строящемся доме

+

-

Новая квартира с хорошей планировкой

Сложность проверки качества материалов и отделки

Цена на 15–20% ниже, чем на «вторичку»

Высокие риски заморозки строительства

Наличие удобной инфраструктуры и ОСМД

Неизвестно, кто станет соседями и возьмет под свой контроль ОСМД

Возможность сделать ремонт под «себя»

Необходимость дополнительно вкладывать деньги и время в ремонт

Стоимость квартир в столице, пригороде и областных центрах Украины

Город

Жилой комплекс

Застройщик / реализатор

Цена 1 кв. м

1-комнатные (35–50 кв. м)

2-комнатнные (50–70 кв. м)

3-комнатные (70–100 кв. м)

Киев

Кришталеві джерела

– / Гидроинжбуд

от 7900 грн. до 11 300 грн. 

276–395

395–553

553–790

Совские пруды

СфераСитиБуд / Сити–Девелопмент

от 7800 грн.

273–390

390–546

546–780

Обериг

Укрбуд

от 7400 грн. до 8500 грн.

259–370

370–518

518–740

Вишневое

Вишнева оселя

– / Вишнева оселя

от 5427 грн.

186,4–271

271–379

379–542

Буча

Паркова оселя

от 5920 грн. до 8400 грн.

207–296

296–414

414–592

Бровары

ул. Грушевского, 21-а

– / Атлант

от 6500 грн.

227,5–325

325–455

455–650

Львов

Рафаэль

Риел

от 6520 грн.

218–326

326–456

456–652

Львівська Мрія

ООО «Зормєгун»

от 7500 грн.

262–375

375–525

525–750

вул. Дж. Вашингтона, 4

Интергал-Буд

от 7300 грн.

255–365

365–511

511–730

Одесса

Новая Европа

от 4300 грн. до 4400 грн.

150–215

215–301

301–430

Новый квартал

от 3500 грн. до 3500 грн.

122–175,5

175,5–245

245–350

Рахат Лукум

от 4750 грн.

166,2–237,5

237,5–332

332–475

Днепропетровск

Акварель

– / Greenwood

от 6400 грн. 

224–320

320–448

448–640

ул. Лазаряна, 2

«Panorama»

от 7000 грн. до 8000 грн.

245–350

350–490

490–700

Шолохова

ГП НПО «Южное»

от 7200 грн. до 7260 грн.

252–360

360–504

504–220

Донецк

Журавлиный

– / UBC

от 5100 грн. до 5600 грн.

178–255

255–357

357–510

Академический

– / ДСК «Северный»

от 6450 грн.

225–322

322–451

451–645

Петровский посад

– / UBC

от 4500 грн.

157–225

225–315

315–450

Харьков

Солнечный дом

«Мегаинвестстрой» / –

от 4700 грн. до 5500 грн.

164–235

235–329

329–470

ул. Мира, 22-а

– / Авантаж

от 5053 грн. до 6520 грн.

176–252

252–353

353–505

Роганский

– / Трест Жилстрой-1

от 4000 грн.

140–200

200–280

280–400

Винница

Набережный квартал

«Набережный квартал / –

от 4900 грн.

171–245

245–343

343–490

ул. Пирогова, 39

– / Поділля

от 5000 грн. до 5000 грн.

175–250

250–350

350–500

Житомир

Банковский

– / Житомир Приватстрой

от 6500 грн. до 10000 грн.

227–325

325–455

455–650

ул. Королева, 48-б

от 6000 грн. до 6000 грн.

210–300

300–420

420–600

Запорожье

ул. 12 Апреля, 78

от 6500 грн. до 8500 грн.

227–325

325–455

455–650

ул. Автозаводская, 48-б

– / Арсенал Резерв

от 6500 грн. до 6500 грн.

227–325

325–455

455–650

Ивано-Франковск

вул. Хіміків, 21

МАКС/ –

от 3500 грн. до 4300 грн.

122–175

175–245

245–350

Затишна оселя

ТОВ ЛММ Сервіс/ –

от 3600 грн. до 4200 грн.

126–180

180–252

252–360

Луганск

Оксфорд

– / МИСК–Инвест

от 9000 грн. до 13000 грн.

315–450

450–630

630–900

Новый город

от 5500 грн. до 7300 грн.

192–275

275–385

385

Луцк

Оберіг

– / Луцьксантехмонтаж № 536

от 6500 грн. до 6500 грн.

227–325

325–455

455–650

ул. Дубновская, 15

– / Топ-Лайн

от 6000 грн. до 7500 грн

210–300

300–420

420–600

Николаев

Премьер Хаус

– / Парадиз

от 6500 грн.

227–325

325–455

455–650

Никола-Град

от 6000 грн. до 7000 грн

210–300

300–420

420–600

Полтава

ул. Артема, 21

– / Консоль ЛТД

от 7000 грн. до 8000 грн.

245–350

350–490

490–700

ул. Великотырновская, 22А

– / Консоль ЛТД

от 6000 грн. до 9000 грн.

210–300

300–420

420–600

Тернополь

Монако

Будконтроль

от 5100 грн.

178–255

255–357

357–510

ул. Яремы

ООО «Максима»

от 4775 грн.

167–238

238–334

334–477

Ужгород

Вишневый сад

ООО «Данте»

от 4800 грн.

168–240

240–336

336–480

ул. Университетская

ПП «Феміда»

от 4400 грн.

154–220

220–308

308–440

Херсон

пр. Адмирала Сенявина, 152

Південенерго

от 3500 грн. до 6000 грн.

122–175

175–245

245–350

ул. Залаэгерсег, 29-а

Південенерго

от 3000 грн. до 4000 грн.

105–150

150–210

210–300

Хмельницкий

Счастливый

Хмельницькбуд

от 3900 грн.

136,5–195

195–273

273–390

Зеленый квартал

 Стандарт-інвест

от 4400 грн.

154–220

220–308

308–440

Черновцы

Галактика

Сузір'я

от 5000 грн.

175–250

250–350

350–5000

пр. Независимости 116-а

ООО «Эдванс Инвест» 

от 4900 грн.

171–245

245–343

343–490

* Расчет журнала «Деньги» по данным застройщиков, а также порталов lun.ua, novobudovy.com по состоянию на 11.04.2014, текущие цены необходимо уточнять у застройщиков.



ТОП-Новости

x
Для удобства пользования сайтом используются Cookies. Подробнее...
This website uses Cookies to ensure you get the best experience on our website. Learn more... Ознакомлен(а) / OK