Во что обходится нынче офис в городах-миллионниках?

Во что обходится нынче офис в городах-миллионниках?

Впрочем, чем выше дефицит платежеспособных арендаторов, тем им проще находить место под солнцем. «К риелторам решил не обращаться, так как это дополнительные траты. Самостоятельные поиски подходящего помещения заняли около пяти дней. В итоге нашел именно то, что хотел: за двухкомнатное помещение плачу 2600 гривен плюс 600–1000 гривен за коммуналку», – рассказывает владелец компании «Ваша карта» Денис Хмарский.

Столица дешевеет неохотно

Спрос на офисы эконом-класса в городах-миллионниках есть даже сейчас. Сложнее всего искать помещения в конце лета – начале осени, когда начинается бизнес-сезон. Хотя и весной найти подходящий офис непросто. Сейчас все же проще. Как и раньше, наибольшим спросом пользуются помещения площадью от 20–50 до 100 кв. м с минимальным косметическим ремонтом в недалеких от центра районах и близостью хорошей транспортной развязки.

Средняя стоимость аренды офиса в столице составляет 100–150 гривен за кв. м (причем чем меньше площадь – тем выше цена квадрата). Конечно, есть немало помещений, предлагаемых по цене до 100 грн./м2 в месяц. Они станут хорошим выбором, если у арендатора нет жестких требований к месторасположению и качеству отделки офиса.

«Арендные ставки в некоторых районах столицы практически сравнялись. Помещение площадью от 50 до 150 «квадратов» можно арендовать за 10–15 долл./м2 как в Соломенском или в Святошинском районе у метро, так и на Оболони, Лукъяновке, Подоле, Позняках», – рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости Real Druzi Валентина Харченко. Скажем прямо, осенью долларовые ставки были в полтора-два раза выше.

Разумеется, максимум – в центре Киева: тут за квадратный метр могут просить и до 20 долларов. А вот где-нибудь в удаленных уголках города, граничащих с промзоной (ДВРЗ или Выдубичи, к примеру) вполне реально арендовать офис, договорившись всего лишь о 7–8 долл./м2 в месяц.

Удельный вес эксплуатационных расходов резко вырос – и тарифы растут, и сама арендная плата немного просела даже в гривне.

Региональные метры

В Одессе цены на аренду сопоставимы с киевскими. Например, в Приморском районе «квадрат» стоимостью 150 грн./месяц – отнюдь не редкость. В Киевском районе Одессы тоже недешево – в среднем аренда офиса около 70 кв. м обойдется в 6–6,5 тыс. грн. В то же время в менее престижном Малиновском районе есть более доступные варианты. Небольшой офис на ул. Дальницкой площадью 20 кв. м обойдется съемщику в 1500 грн. в месяц. В пересчете на 1 кв. м это всего лишь 75 грн.

В Харькове наибольшее число офисов под аренду предлагается в прилегающих к центру районах. Например, в Ленинском районе по ул. Полтавский Шлях помещение площадью 60 кв. м с хорошим ремонтом в бизнес-центре стоит приблизительно 3900 грн./месяц (около 65 грн./м2).

Для Донецка характерен очень широкий разброс цен. Стоимость прямо зависит от месторасположения объекта и класса помещения. Например, в отдаленном от центра Кировском районе можно снять как офис площадью 100 кв. м с собственной автостоянкой за 3000 грн. в месяц, так и небольшое помещение в 30 кв. м практически за те же деньги. В Днепропетровске офис в приличном месте стартует от 70–75 грн. в месяц. По 100 грн./м2 в месяц и выше – известные бизнес-центры со всеми полагающимися «плюшками». Например, крохотный офис в Бабушкинском районе (территория района пролегает от центральной части города) площадью 16 м2, но с ремонтом, сигнализацией, телефоном и Интернетом будет стоить 1600 грн. в месяц.

Во Львове цены на аренду явно не стремятся к европейским: до 100 грн./м2 – это норма для помещения, которое, как правило, находится в пяти минутах ходьбы от центра. Например, по ул. Грюнвальдская в центральном Франковском районе предлагают двухкомнатный офис площадью 38 м2 с евроремонтом всего за 1600 грн. Единственное «но» – хорошо оснащенных бизнес-центров мало. Основная масса предложений в центре – переоборудованные квартиры и офисы в старых административных зданиях.

Ищем и договариваемся

В первую очередь арендатору нужно самому себе составить список критериев: площадь и планировка офиса, удобная транспортная привязка, ремонт, наличие телефонной связи, Интернета, охраны. К менее важным факторам относятся этаж или, например, вид из окна.

Понятно, что при аренде небольших офисов часто возникает выбор: снять помещение в приспособленном здании или бывшую жилую недвижимость. Помещения в крупных бизнес-центрах обычно «в розницу» не сдаются. Как правило, в таких зданиях помещения нарезают по несколько сотен квадратных метров.

Квартира под офис, по словам экспертов, всегда дешевле аналога в бизнес-центре, но не всякому бизнесу подойдут такие помещения. «Стремясь платить меньше, я одно время снимал квартиру в спальном районе. Но соседям мешал рабочий шум, и владелец жилья попросил меня съехать», – рассказывает предприниматель Виктор Хмарский. Кроме того, специфика планировки жилой недвижимости не всегда позволяет использовать офисное пространство функционально.

Итак, офис найден – пора заключать договор аренды. В первую очередь следует обратить внимание на его ключевые условия: дату и место подписания, предмет аренды, арендную ставку, сроки, реквизиты сторон. Если в этих данных закрадется ошибка или сознательное искажение арендодателем, он может запросто признать договор недействительным – когда ему то покажется удобным.

«Перед подписанием обязательно надо проверить арендодателя на предмет его «проблемности». То есть не ввязан ли он в судебные споры», – подсказывает старший юрист юридической компании «Алексеев, Боярчуков и партнеры» Ольга Дихтяренко. Также стоит выяснить, не находится ли недвижимость в залоге либо под арестом (сделать это можно посредством Реестра обременений недвижимого имущества).

В договоре есть смысл дополнительно предусмотреть возможность улучшения помещения арендатором за свой счет и условия компенсации этих затрат – например, в виде частичного учета затрат в скидке к оплате или возмещения в случае досрочного расторжения договора.

Обязательным пунктом договора должен стать размер арендной платы, порядок ее пересмотра, а также условия и сроки внесения. Ведь именно этот пункт может обернуться для арендатора серьезными проблемами, в частности из-за пробелов в законодательстве. Статья 762 Гражданского кодекса Украины предусматривает, что стороны могут предусмотреть в договоре периодическое изменение размера арендной платы в связи с изменением индекса инфляции. В то же время статья 284 Хозяйственного кодекса Украины определяет такой пересмотр как обязательный. В итоге, если не оговорить порядка оплаты, недобросовестный арендодатель может сослаться на то, что съемщик вовремя не переиндексировал платежи, и расторгнуть договор.

«Кстати, стороны имеют полное право предусмотреть в договоре аренды периодическое изменение размера арендной платы не только в связи с изменением индекса инфляции, но и ввиду колебаний курса гривны», – советует Ольга Дихтяренко. С другой стороны, инфляция – штука более «отечественная», а нести еще и девальвационные риски арендодатель вовсе не обязан. Тем более что при девальвации ставки аренды обычно растут, но отнюдь не вровень с темпами девальвации, а существенно от нее отстают. В любом случае, в договоре должно быть написано, что приведенный перечень оснований для пересмотра размеров оплаты является исчерпывающим, чтобы арендодатель не мог своевольничать сверх позволенного.

«Квартирные» офисы часто сдают СПД-«упрощенцы», не являющиеся плательщиками НДС. Это обстоятельство нуждается в обязательном прояснении

Стоимость аренды небольших офисов в крупных городах Украины

 

Цена за 1 м2/месяц, грн.

Цена за весь офис, грн./месяц (площадь 70 м2)

Киев (Оболонский район)

110–115

7700–8050

Киев (Соломенский район)

110–115

7700–8050

Киев (Деснянский район)

85–95

5950–6650

Донецк (Киевский район)

90–95

6300–6650

Донецк (Буденновский район)

40–45

2800–3150

Одесса (Киевский район)

95–115

6650–8050

Одесса (Малиновский район)

80–85

5600–5950

Львов (Зализнычный район)

50–60

3500–4200

Львов (Сыхивский район)

60–70

4200–4900

Харьков (Дзержинский район)

95–100

6650–7000

Харьков (Червонозаводской район)

65–75

4550–5250

Днепропетровск (Индустриальный район)

40–60

2800–4200

Днепропетровск (Жовтневый район)

70–100

4900–7000

* По данным dom.ria.com.

Снять нельзя купить

Рано или поздно предприниматель задастся вопросом, что лучше: отдавать каждый месяц деньги арендодателю или выкупить офисное помещение, заплатив один раз и навсегда. Однако на первых этапах инвестировать средства в покупку офиса нецелесообразно. Ведь чаще всего проблемы у начинающих бизнесменов проявляются в первые годы их работы. Кроме того, не всегда полезно привязывать офис к конкретному месту. Аренда делает бизнес мобильным, и компания может переезжать, выбрав более удобное, более просторное или дешевое место. Не стоит также забывать, что даже маленький офис окупается за большой срок – около 7–10 лет. С другой стороны, покупка помещения спасет бизнес от переменчивых настроений арендодателя, да и просто необходимости помнить о ежемесячной плате. Более того, именно коммерческая недвижимость начнет дорожать в первую очередь, когда в украинской экономике наметится оживление. А значит, покупка офиса окажется инвестицией, приносящей не только пользу, но и прибыль.

Что нужно увидеть в договоре аренды

1.      Кто сдает в аренду, права арендодателя на сдаваемое помещение (собственник, арендатор, аренда, субаренда).

2.      Срок арендного договора.

3.      Параметры снимаемой площади: полезная площадь, коэффициент общих площадей здания, общие помещения.

4.      Сумма арендной платы: фиксированная, индексируемая, способ индексации. Стоимость в расчете на единицу площади. Способ и сроки оплаты (нал., безнал., с учетом НДС).

5.      Сумма и порядок начисления эксплуатационных платежей, а также схема контроля начислений арендатором.

6.      Состояние принимаемого в пользование помещения (ремонт, телекоммуникации).

7.      «Арендные каникулы» (если требуется для проведения ремонта и переезда).

8.      Процедура досрочного разрыва аренды.

9.      В каком состоянии арендатор должен вернуть помещение.

10. Штрафные санкции для сторон (просрочки уплаты, досрочное расторжение).

11. Кто несет риски повреждения помещения.

12. Порядок доступа арендатора в помещение, порядок вноса-выноса материальных ценностей из офисного здания.

 



ТОП-Новости

x
Для удобства пользования сайтом используются Cookies. Подробнее...
This website uses Cookies to ensure you get the best experience on our website. Learn more... Ознакомлен(а) / OK