По большому счету, отели, гостиницы, кемпинги и прочие объекты "отдыха" относятся к коммерческой недвижимости, поэтому и сроки кредитования, и кредитные ставки, и размеры комиссий для них -- стандартные.
Средний срок кредита на отельную недвижимость составляет около 5 лет, но отдельные банки готовы расщедриться и на 10--15 лет. Размер первоначального взноса, который требуется при получении кредита, редко опускается ниже 25% стоимости объекта, и большинство банков просят аванс и вовсе от 40%. Максимальная сумма займа тоже колеблется в широких пределах: от 1 млн. грн. и до 20--25 млн. грн. или эквивалент в долларах или евро. Единицы (например, "Фольксбанк") готовы ссудить деньги даже на строительство отеля "с нуля". Правда, придется внести 50% аванса и построиться быстро, в течение трех лет. Максимальная сумма, которую даст банк на это -- 500 тыс. грн.
Кредитная ставка в среднем находится на уровне 19--20% годовых в гривне и 11--12% -- в валюте (для тех бизнесменов, кто может подтвердить наличие доходов в валюте). И такой кредит, увы, дешевым не назовешь. Потому что за 5 лет удорожание при взносе в 20% составит около 40%, по кредиту на 10 лет -- 50--90%. Кстати, для получения валютного кредита банки потребуют подтвердить наличие выручки в долларах, евро или других твердых дензнаках.
Также многие банки готовы давать отсрочку при погашении кредита от 3--6 до 12--18 месяцев, в том числе, для сезонного бизнеса. В этом случае заемщик платит лишь проценты, а тело кредита начинает возвращать через указанный срок. Это несомненный плюс на старте, особенно, если туризм в регионе имеет выраженный сезонный характер.
Что требуют?
При рассмотрении заявки на кредит для покупки отеля банки обращают внимание на многие тонкости, присущие сугубо этому бизнесу. "Основным критерием является реальная оценка окупаемости проекта и вероятности возникновения факторов, которые могут отрицательно повлиять на возврат кредита", -- поясняет и. о. начальника управления кредитования малого бизнеса "Укрэксимбанка" Андрей Мартынов.
Одно из ключевых условий -- залог. Причем, не исключено, что приобретаемой недвижимости банку будет недостаточно. Например, в кредитном департаменте "Мегабанка", который предлагает совместную программу с ЕБРР, корреспонденту "Денег" сообщили, что залог должен перекрывать сумму кредита в 1,5 раза, и порекомендовали запастись еще одним дополнительным залогом (собственной квартирой или авто). При этом сотрудник банка уточнил, что именно залог и будет играть ключевую роль при принятии решения.
Помимо этого кредиторы очень скрупулезно относятся к обоснованию целесообразности приобретения недвижимости под отель, рассматривая эту покупку как составляющую бизнес-проекта предпринимателя, и, конечно же, требуя развернутый бизнес-план.
"Банк обращает внимание на экономическое обоснование проекта, в котором важны регион, место расположения, перспективы развития бизнеса, ближайшие конкуренты, ценообразование", -- перечисляет председатель правления "Сбербанка России" Игорь Юшко.
Более того, банк учитывает даже то, насколько будет заполнен отель в течение года, достаточное ли количество персонала для обслуживания, окружающую инфраструктуру и планы предпринимателя по продвижению и "раскрутке" бизнеса. "Также важны прогнозная доходность при оптимистичном и пессимистичном сценариях развития событий, и сроки окупаемости", -- отмечает Андрей Мартынов. И если хотя бы один пункт вызовет у банка сомнения, отказа не избежать.
Плюс ко всему, банки привычно требуют, чтобы заемщик вел свое дело не меньше 6--12 месяцев. Более того, желательно, чтобы предприниматель имел опыт именно в отельном бизнесе, это значительно увеличивает шансы на получение кредита. Кроме того, придется предоставить выписку об оборотах по счетам за последний год, а также составить расчет сумм помесячного или поквартального денежного потока, и финансовый план на срок предоставления кредита.
Кредиты на покупку недвижимости под отель:
Взнос -- от 40--50%
Сумма -- до 20--25 млн. грн.
Ставка -- около 19% в гривне и 11--12% в валюте
Возможность выбрать индивидуальный график погашения, а также взять отсрочку по оплате тела кредита
Возможность взять кредит на строительство недвижимости
Что интересует банк при оценке заемщика?
Развернутый бизнес-план на несколько лет
Регион, место расположения, конкуренты и перспективы развития бизнеса
Прогнозная доходность бизнеса и его окупаемость
Опыт предпринимателя
Какие документы необходимы для получения кредита (список может меняться в зависимости от банка и объекта недвижимости)?
Для физлица-предпринимателя:
Паспорт и справка о присвоении идентификационного номера
Свидетельство о регистрации СПД
Справка из ЕГРПОУ
Справка, выданная в налоговой администрации (форма 4-ОПП)
Свидетельство об уплате единого налога (при наличии) или патент на право осуществления предпринимательской деятельности
Данные об оборотах по счетам, финансовая отчетность за последние отчетные периоды
Для юридического лица (копии):
Устав/учредительный договор и все изменения и дополнения к ним
Свидетельство о государственной регистрации заемщика
Справка из ЕГРПОУ
Справка (форма 4-ОПП) о взятии на учет налогоплательщика, выданная в налоговой администрации
Данные об оборотах по счетам, финансовая отчетность за последние отчетные периоды, аудиторские заключения (при наличии), решение органов управления о получении кредита
На каких условиях банки выдают кредиты на приобретение отельной недвижимости
| Банк | Срок | Взнос | Сумма кредита | Ставка | Комиссия | Льготный период погашения |
| «Укрэксимбанк» eximb.com 0 800 50 44 50 | 10 лет | 20% | 10 млн. грн. | От 16,6% – гривна, от 9% – доллар, от 8,1% – евро | – | До 12 месяцев |
| «УкрСиббанк» ukrsibbank.com 0 800 505 800 | До 5 лет | 40% | Зависит от оценочной стоимости недвижимости | 19% – гривна, 15% – доллар, 14,5% – евро | От 2% | Индивидуально для сезонного бизнеса |
| «Финансы и Кредит» 0-800-302-00-0 | 15 лет | 20% | 80% от стоимости недвижимости | 21,5–22% – гривна | 1,99% | Нет |
| «Креди Агриколь Банк» credit-agricole.com.ua 0 800 30 5555 | 5 лет | 25% | Зависит от оценочной стоимости недвижимости | От 19,5–20,5% – гривна, от 12,5% – доллар, от 11,5% – евро | 1% | – |
| «Мегабанк» megabank.net (по программе ЕБРР) 0 800 50 44 00 | 5 лет | Индивидуально | 750 тыс. дол. | От 19% – гривна, от 12% – доллар, евро | – | 3–6 месяцев |
| «Фольксбанк» volksbank.ua 0 800 500 260 | 15 лет | 45% | 1,5 млн. грн. | 17% – гривна, 12% – доллар, 11,5% – евро | 1,99% | Нет |
| На строительство (кредит с частичной выборкой) | 3 года | 50% | 500 тыс. грн. | 17,5% – гривна, 12% – доллар, 11,5% – евро | 1,99% | До 6 месяцев |
| «Платинум Банк» platinumbank.com.ua 0 800 308 308 | 5 лет | 40–70% | 8 млн. грн. | 18,4–20,5% – гривна | 1% | – |
| «Банк Кипра» bankofcyprus. com.ua 0 800 309 900 | 8 лет | – | 25 млн. грн. (но не более 50% оборота за минувший год) | 22,5% – гривна, 13,5% – доллар | 1% | До 6 месяцев |
| «Укрпрофбанк» upb.com.ua 0 800 600 279 | 3 года | – | 20 млн. грн. | 18–22% – гривна | Нет | – |
Резюме: Что делать, если банк не уверен в успехе отельного бизнеса, под покупку которого берется заем? Будущему отельеру стоит еще раз взвесить шансы на успех, и если уверенность не рассеялась -- идти брать кредит просто как на покупку недвижимости.
