Прогнозы участников рынка, озвученные в начале 2010 года, оправдались -- едва ли не впервые за последние лет пять. Год назал риелторы прогнозировали на ближайшие 12 месяцев колебание цен в пределах "плюс- минус" 10%. И действительно, хотя продавцы неоднократно пытались повысить цены, отсутствие спроса разворачивало их вниз. При этом у покупателей всегда была возможность поторговаться. Как правило, реальная сделка совершалась по цене на 10% меньше той, которую изначально ставили продавцы. И в 2011 году вряд ли стоит ждать чего-то другого -- ни бешеного взлета, ни обвала цен не предвидится.
Сколько за квартиру
Весь 2010 год наблюдалась стагнация рынка: сделок было мало, цены плавно снижались. Предлагаемое банками залоговое жилье на общую ситуацию на рынке не повлияло. Во-первых, цены на залоги отнюдь не были ниже рыночных. К тому же украинцы опасаются связываться с покупкой залогового имущества. Возмущенный заемщик может затеять судебный процесс как с банком, так и с покупателем. И на чьей стороне будет суд, предугадать сложно.
В итоге в среднем по Киеву "вторичка" подешевела на 7--8%. При этом цены реальных продаж были на 12--18% ниже цен предложений. Как и год назад, квартиры в хороших районах или с хорошей скидкой находили своего покупателя в течение месяца, иногда даже недели. Остальные предложения простаивали месяцами, многие -- так и не дождались покупателя до сих пор. Это неудивительно -- покупательская способность росла медленнее, чем количество предложений. По данным ИА "Столичная недвижимость", в Киеве в ноябре в базах насчитывалось более 15 тыс. квартир, что почти на 33% больше, чем в начале 2010 года.
Киевские "трешки" за год подешевели более чем на 7%, а вот однокомнатные -- всего на 5%. Причем наиболее ощутимое снижение цен затронуло дорогие центральные районы -- жилье премиум-класса. За год цены снизились на 9%. На окраине квартиры экономкласса дешевели медленно и в итоге потеряли менее 5%. В 2010 году в городах-спутниках Киева цены на однокомнатные квартиры фактически сравнялись со столичным жильем, расположенным на окраинах. Например, в Броварах купить однокомнатную квартиру можно за $38--60 тыс., а в Вышгороде -- за $40--50 тыс. В среднем в городах-сателлитах за 2010 год квартиры подешевели на 5%.
По итогам года роста цен на вторичное жилье не зафиксировано и в других крупных городах Украины. Попытки продавать подороже наблюдались во всех городах-миллионниках, однако успехом они не увенчались: цены либо оставались стабильными, либо упали на 5--15%.
Например, в Харькове на окраине города квартиру на вторичном рынке можно купить за $800 за "квадрат". В центральных районах жилье предлагают на продажу от $1000 за 1 м2. Аналитик ГК "Проконсул" Юлия Костюк отмечает, что продавцы если и не снижают цену предложения, то все-таки готовы к торгу в пределах 10%.
В конце 2010 года стоимость вторичного жилья в Донецке тоже остались на уровне января-2010 -- от $1000 за "квадрат". Недолго продлились ценовые игры в Днепропетровске: квартировладельцы там еженедельно повышали цены предложения на 1--3%. Но мизерное количество сделок на рынке и большая конкуренция остудили их пыл, и цены упали. В итоге, по подсчетам "Денег", в Днепропетровске "вторичка" за год подешевела на 5%. Примерно такое же падение цен предложений зафиксировано и на вторичном рынке Одессы. А во Львове за январь-декабрь 2010 года цена предложений снизилась вовсе на 15%. Такая динамика -- следствие того, что изначально рынки в других городах были перегреты гораздо меньше, чем в Киеве. Да и "аппетиты" продавцов скромнее.
Из первых рук
В отличие от вторичного рынка, первичный завершил год с незначительным подорожанием. Квартиры в достроенных домах или домах на последнем этапе строительства подорожали на 5--10%. По данным Украинской торговой гильдии, в 2010 году в Киеве возобновлено строительство на 55% объектов, которые были заморожены в 2008--2009 годах. В кризис простаивало более 80% строек.
Сейчас в столице продается 11 тыс. квартир в новостройках. В августе 2010 года в продаже было 11,5 тыс. Некоторые застройщики придерживают начало продаж в завершаемых или почти готовых объектах до лучших времен, когда можно будет поднять цену.
Тем более что по мере завершения строительных работ новые метры уверенно дорожают. Разница в ценах между достроенными и строящимися квартирами может составлять 20--30%. Хотя в рамках акций застройщики все-таки снижают цены. Например, перед новогодними праздниками купить квартиру в построенном или почти достроенном доме можно было на 5--10% дешевле заявленной ранее цены. Даже в компаниях, которые не объявляли об акциях, можно было выторговать до 10% в случае внесения сразу всей стоимости жилья.
Строительство постепенно активизируется. По предварительным итогам в 2010 году в эксплуатацию введено 9,5 млн м2 жилья, что на 48% больше, чем годом ранее.
Но возрождение строек вряд ли намного увеличит количество предложений. Ведь во многих из достраиваемых объектов покупатели купили квартиры еще до кризиса, свободных для продажи застройщиками там почти не осталось.
Что касается перекупки долгостроев, то, как заверяют сами застройщики, массовой практики выкупа замороженных объектов нет. Поэтому пока неясно, когда они будут достроены -- ведь частные инвесторы-физлица не готовы платить за покупку жилья в объектах, где нет признаков деятельности строителей. Покупатели сейчас крайне редко рассматривают варианты в домах со степенью готовности меньше 70%. Вообще квартиры на первичном рынке продаются очень слабо: если до кризиса продавалось 10--13 тыс. квартир в год, то за 9 месяцев 2010 года в Киеве реализовали всего 3 тыс. квартир.
Двойное дно
О том, что ценовое дно рынком недвижимости пройдено, говорили еще в марте 2009 года. Дескать, тогда был зафиксирован рекордный минимум -- квартиру в Киеве можно было купить от $35--40 тыс. Сегодня в столице тоже можно найти вторичное жилье по такой стоимости -- но это низкокачественные объекты в неблагополучных районах. В частности, малометражные гостинки на окраинах предлагаются на продажу от $38 тыс. Как ни странно, но в конце 2010 года по рынку снова поползли слухи о том, что цены на жилье скоро достигнут очередного дна. Например, председатель национального совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко считает, что, учитывая общеэкономическую ситуацию в стране, динамику ипотечного кредитования и реальные доходы населения, падение цен будет продолжаться. По словам г-на Бондаренко, в течение десяти месяцев 2011 года цены на жилье будут снижаться на 1,2--1,7% в месяц. Итого -- примерно на 14--20% по итогам года, если верить этой жесткой оценке.
Президент ССНУ Александр Рубанов менее пессимистичен в своих прогнозах. Он считает, что цены будут снижаться на 1,5--2% в месяц лишь до весны 2011 года.
В 2011 году можно ожидать не столько падения цен предложений, сколько роста маржи между заявленной и реальной ценой сделки. А это означает, что покупателям не стоит стесняться торговаться, так как в процессе торга цена может быть снижена минимум на 10--15%.
Инвестиционный спрос на жилье со стороны рантье-арендодателей в 2011 вряд ли будет высоким -- срок окупаемости такого капиталовложения существенно пока превышает 12 лет.
Оценить влияние Налогового кодекса на состояние рынка недвижимости пока крайне сложно -- пока неясны перспективы арендодателей, которые еще пользуются единым налогом.
Так что давно ожидаемый риелторами и продавцами рост цен на жилье не начнется в 2011 году. Только недорогое и доступное ипотечное кредитование может стимулировать спрос и, как следствие, повышение стоимости недвижимости на 5--10%. Однако банки пока кредитовать всех подряд и дешево не готовы.
Сколько жилья было введено в эксплуатацию, млн м2
| Год | Объем |
| 2007 | 10,244 |
| 2008 | 10,496 |
| 2009 | 6,4 |
| 2010* | 9,5* |
По данным Госкомстата
* – Предварительные итоги.
Средние цены реальных продаж на вторичном рынке Киева
| Дата | Средняя цена продажи, $ за 1 м2 | Средняя цена предложения, $ за 1 м2 | Средняя величина торга, % |
| Декабрь 2009 г. | 1811 | 2078 | 12,8 |
| Январь 2010 г. | 1785 | 2057 | 13,2 |
| Февраль 2010 г. | 1780 | 2114 | 15,8 |
| Март 2010 | 1851 | 2103 | 12 |
| Апрель 2010 г. | 1938 | 2208 | 12,2 |
| Май 2010 г. | 1712 | 2003 | 14,5 |
| Июнь 2010 г. | 1809 | 2114 | 14,4 |
| Июль 2010 г. | 1575 | 1922 | 18,1 |
| Август 2010 г. | 1695 | 1969 | 13,9 |
| Сентябрь 2010 г. | 1836 | 2142 | 14,3 |
| Октябрь 2010 г. | 1684 | 2014 | 16,4 |
| Ноябрь 2010 г. | 1659 | 1931 | 14,1 |
| Декабрь 2010 г. |
По данным www.domik.net
Ориентировочные цены предложения на квартиры в Киеве, $ за 1 м2
| Январь 2010 г. | Февраль 2010 г. | Март 2010 г. | Апрель 2010 г. | Май 2010 г. | Июнь 2010 г. | Июль 2010 г. | Август 2010 г. | Сентябрь 2010 г. | Октябрь 2010 г. | Ноябрь 2010 г. | Декабрь 2010 г.* | Изменение за год, % | |
| В среднем | 1970 | 1973 | 1978 | 1955 | 1980 | 1953 | 1959 | 1959 | 1933 | 1900 | 1887 | 1962 | -0,4 |
| Центр | 3078 | 3017 | 3034 | 2954 | 3028 | 2970 | 3003 | 3002 | 2985 | 2919 | 2915 | 2891 | -6 |
| «Срединные» районы | 1797 | 1820 | 1823 | 1797 | 1823 | 1799 | 1803 | 1791 | 1763 | 1734 | 1725 | 1693 | -5,8 |
| Окраина | 1474 | 1590 | 1595 | 1592 | 1595 | 1583 | 1576 | 1582 | 1549 | 1532 | 1512 | 1494 | +1,4 |
По данным www.samson.com.ua
* – Данные по состоянию на вторую половину декабря 2010 года.
Ориентировочные цены на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в городах-миллионниках, $ за 1 м2
| Город | Январь 2010 г. | Март 2010 г. | Июнь 2010 г. | Сентябрь 2010 г. | Декабрь 2010 г. | Изменение за год, % |
| Днепропетровск | 960 | 1006 | 978 | 1064 | 915 | -4,7 |
| Донецк | 1000 | 1107 | 1037 | 1079 | 1000 | 0 |
| Львов | 1335 | 1222 | 1190 | 1176 | 1165 | -12,7 |
| Одесса | 1415 | 1392 | 1528 | 1401 | 1360 | -3,9 |
| Харьков | 871 | 943 | 924 | 897 | 870 | 0 |
По данным www.agent.ua
Резюме: За 2010 год квартиры подешевели на 15%. Учитывая низкий спрос и все еще низкую активность банков в ипотечном кредитовании, падение цен будет продолжаться и в 2011 году.
Источник: dengi.ua
