Этот порядок закреплен постановлением правительства №1103 от26 октября 2011 года. В свою очередь, ФГИУобязан утвердить в двухмесячный срок форму подачи субъектами оценочнойдеятельности информации об объекте с оценочной ценой, а также информацию остепени строительной готовности для объекта незавершенного строительства. Крометого, Фонд должен в течение полугодавнести на рассмотрение правительства законопроект по определению органа,который будет проводить оценку недвижимости, а также вместе с Минрегионстроемразработать и утвердить порядок определения стоимости воссоздания или замещениядомов, зданий и сооружений.
Данный нормативный акт имеет прямое отношение кпрофессиональным оценщикам и порождает ряд весьма существенных вопросов. Итак,даже при прочтении, еще до проведения работ по оценке,возникают следующие вопросы:
1.Какой новыйорган предполагается создать для проведения оценки объектов недвижимости сцелью налогообложения и почему недостаточно существующей инфраструктуры рынкаоценки для проведения таких работ?
2.п. 1постановления указывается необходимость принятия в двухмесячный срок особойформы представления субъектами оценочной деятельности, уполномоченных проводитьоценку земельных улучшений, информацию о таких улучшениях, а также для объектанезавершенного строительства - информацию о степени строительной готовности.Зачем нужна особая форма, почему недостаточно требований к отчету по НСО?Фактически, имеем ненужное усложнение.
3.Какимобразом оценщик будет определять степень готовности незавершенныхстроительством объектов? Для этого, как минимум, нужна определеннаяпрофподготовка.
4.Пункт 3 ВПзакрепляет, чтоопределения оценочнойстоимости осуществляется субъектами оценочной деятельности. А именно,для земельных участков - юридическими лицами- субъектами хозяйствования и физическими лицами - субъектамипредпринимательской деятельности, которые согласно Закону Украины "Обоценке земель" получили соответствующие лицензии, а такжеГосземагентством. Но с какихпорГосземагентство выполняет экспертную оценку земельных участков или эторасширение функций? есть ли для этого необходимые специалисты? Каким образом ис какой целью планируется сочетание функций госрегулятора в сфере оценкиземельных участков и оценщика этих же объектов? Что это: просто небрежностьнаписания документа и непонимание компетенций госорганов?
5.Пункт 4 ВП:«Оценочная стоимость объектов малоэтажного жилищного строительства, в том числедачного и садового типа, определяется путем применения затратного исравнительного методических подходов. Сравнительный подход применяется всоответствии с Национальным стандартом № 2 в случае наличия информации опродаже или предложение подобных объектов недвижимости, проданных иливыставленных на продажу за шесть месяцев до даты проведения оценки». Почемуопределяется срок именно 6 месяцев и почему не может быть использован врасчетах объект, выставленный на продажу менее 6 месяцев назад? Как тогда бытьс положениями НСО об актуальности предложений именно на дату оценки?Предлагаемый вариант определения стоимости объектов налогообложения(«определяется путем применения затратного и сравнительного методическихподходов») не имеет ничего общего с оценочной стоимостью, ибо не содержиталгоритм ее определения. Как результат: у разных оценщиков будут разныерезультаты, а это принципиально неправильно и чревато конфликтом.
6.Пункт5 указывает, что объекты многоэтажногожилищного строительства, а также их части оцениваются путем применениясравнительного подхода и с учетом информации о продаже или предложение подобныхобъектов недвижимости, проданных или выставленных на продажу за шесть месяцевдо даты проведения оценки, которой владеет субъект оценочной деятельности,проводящий такую оценку. В случае отсутствия указанной информации оценочнаястоимость объектов недвижимости определяется в последовательности, определеннойпунктом 7 Национального стандарта № 2, и с учетом укрупненных показателейстоимости воссоздания многоэтажных жилых домов. Фактически, предлагаетсяприменять два альтернативных варианта - сравнительный поход или затратный сиспользованиемукрупненных показателейстоимости воссоздания. Однако это два принципиально разных подхода, первый дастрыночную стоимость, второй – нет. Разные базы оценки – разные результаты.
7.Пункт 8 ВП:«Определения оценочной стоимости объекта незавершенного строительства путемприменения нескольких методических подходов осуществляется в соответствии сабзацем вторым пункта 26 Национального стандарта № 2 при условии, что объектимеет следующие признаки: его строительная готовность составляет более 70;показатели прочности конструкции объекта позволяют завершить строительство;объект начат строительством не более пяти лет назад; в случае временногопрекращения строительства объекта работы по его консервации выполненысвоевременно; объемно-планировочные характеристики объекта соответствуютсовременным требованиям строительных норм и правил». Но каким образом оценщиксможет объективно определить степень готовности и показатели прочностиконструкций? Как знать, своевременно ли выполнены работы по консервации и чтоон вообще может знать о порядке проведения таких работ? Вышеперечисленныетребования объективно невыполнимы, следовательно, вынудят оценщикафантазировать на предложенные темы. Экстремальное занятие, учитывая, что зарезультаты своей работы он несет уголовную ответственность.
8.Пункт 12 ВП«субъекты оценочной деятельности подают ежемесячно в ФГИ информацию орезультатах проведения оценки по форме, установленной Фондом». Снова ненужноеусложнение работы оценщика ибо непонятно, в связи с чем ФГИУ вдруг сталсубъектом администрирования налогообложения и финмониторинга. Другое дело, еслиФГИУ сам планирует выполнять такие работы, т.е. и является тем загадочныморганом, о котором говорится в Постановлении.
9.Пункт 13 ВПобязывает оценщиков хранить такие отчеты не менее 5 лет. Таким образом,Временный порядок противоречит вышестоящему нормативному акту – Закону обоценке, в котором указано, что хранение отчетов оговаривается в договоре наоценку, в том числе, и право не хранить их вообще. Поэтому законодательно и неустановлено требование к оценщикам о наличии помещения под архив.
10.Минузамедленного действия несет в себе и пункт 14 документа, который указывает,что«в случае несогласияналогоплательщика с определенной субъектом оценочной деятельности оценочнойстоимостью объекта недвижимости, отчет об оценкеможет быть обжалован в судебном порядке».Подозреваю, что несогласная сторона будет почти во всех случаях, посколькупроцедура оценки выписана таким образом, что у разных исполнителей будет разныйрезультат.
Нельзя не сказать о том, что в документе почему-то земельныеулучшения отождествляются с недвижимостью, оценочная стоимость с рыночной, чемполностью игнорируется определение данных понятий по НСО. Получилась странная,но взрывоопасная, смесь независимой оценки, с обязательным включениемнормативов, и стандартизированной, с полным отсутствием алгоритма.
Сомнительна сама целесообразность использования рыночнойстоимости как таковой для целей налогообложения. Ибо рыночная стоимость естьвероятностная величина, характеризующаяся неким интервалом неопределенности.Источниками неопределенности при оценке объектов недвижимости есть свобода ввыборе базовых объектов для оценки, неоднозначность в установлении величиныизноса, нечеткость методов расчета внешнего и функционального износов и т. п.Как результат - значения рыночной стоимости имущества, полученные в результатеоценки различными оценщиками, могут существенно различаться между собой. Этосвязано с тем, что каждый оценщик имеет свободу в выборе конкретных методов оценки,он использует собственные статистические данные и, кроме того, сама процедураоценки допускает значительную субъективную компоненту. Это приводит к тому, чторезультаты оценки становятся несопоставимыми, а стоимость имущества можетсущественно занижаться или завышаться, что недопустимо при расчете базы дляисчисления налогов. Поэтому, пока отсутствуют структуры, которые бы проводилисистематический мониторинг рынка, статистический анализ рыночной информации ирасчеты интегральных параметров, необходимых для оценочной деятельности,говорить о рыночной стоимости для целей налогообложения, как минимум,преждевременно.
В целом,обеспечитьстрогое соответствие требованиям постановления №1103на практике будет весьма затруднительно.Столь долгожданный и необходимый нормативный акт, при разработке проектакоторого изначально привлекалось множество экспертов, в том числемеждународного уровня, в итоге получился некачественным, непродуманным,базирующийся на весьма шаткой методологической основе. Непонятно, чем вызванотакое легкомысленное отношение к нормативному документу, ведь предложенныйпорядок хоть и временный, да принят на неопределенный срок, следовательно,де-факто может стать постоянным.
«Building»
