Чуть больше года назад я написал для журнала «Фокус» колонку, в которой очень осторожно предложил считать жилье переоцененным минимум на 30%. Тогда получил по сему поводу очень много возмущенных откликов: дескать, недвижимость в Украине является чуть ли не единственным активом, который не может дешеветь, что земля «больше не производится» и т.п. Были ли правы тогдашние мои оппоненты? Да-да, речь идет именно об их правоте.
Так вот: я и тогда, и сейчас считаю, что их аргументы абсолютно верны – мало в Украине активов, которые по надежности могут соперничать с недвижимостью. И, по верному замечанию Марка Твена, «земля – это товар, который больше не выпускается». Только кредитный бум картинку исказил, а потому и цены оказались задранными.
Можно легко подсчитать – индекс ПФТС(украинский фондовый индекс, «корзинка» из наиболее ликвидный отечественных акций) подешевел в гривне примерно вшестеро. В долларе – и вовсе вдесятеро. Сама гривня подешевела известно на сколько процентов –цифры на обменниках каждый наблюдает ежедневно.
Банковские депозиты? Валютные еще внушают надежды, если размещены в приличном банке. Но только непристойным поведением нынче может удивить примерно каждый второй банк. Что остается инвестору-покупателю? Все еще переоцененная недвижимость.
Сейчас риелторы активно убеждают продавцов в том, что купить жилье в Киеве можно и за 30-40 тысяч долларов(что равно нынче примерно 260-350 тысяч гривен). Когда начинаешь выяснять – а что это за сделка, обнаруживается обычно один из двух вариантов. Первый – «купил приятель знакомого, где именно – сказать не готовы». Второй – «купили гостинку на Лесном в панельном доме и продавцы там… странные».
Судя по более умеренным и, видимо, более точным оценкам, реальные цены сделок упали по сравнению с февралем-мартом 2008 года примерно на 30-40%, если речь идет о жилье более или менее качественном и почти вдвое, если речь идет о самых дешевых сегментах рынка(жилье на окраинах, старых в панельных домах, малогабаритные квартиры).
Будут ли цены падать дальше и куда? Скорее всего – будут. До того момента, когда банки начали активно кредитовать покупателей жилья, цена однокомнатной квартиры в столице в среднем составляла около 100 арендных месячных плат за нее, причем в центре за счет более высокой цены аренды цена равнялась 80-90 арендных плат.
Простенький пример: в 2003 году, уже на заре ипотечного бума, в приличном состоянии хрущевку в центре столицы, на Печерске, можно было снять за 250-300 долларов, а купить – примерно за 35 тысяч. Сейчас такое же жилье можно снять минимум за 3 тысячи гривен, а купить дешевле 70 тысяч долларов удастся вряд ли. Разве что по очень большому случаю. То есть пока еще продавцы оценивают такое жилье минимум в 170 месячных арендных плат. Год-два назад было еще веселее – цена равнялась около 200 арендных плат.
Значит, цены продолжат ползти вниз. При этом у меня есть серьезные сомнения, что мы дойдем до соотношения стоимости месяца аренды к стоимости самой квартиры как 1:100. Скорее всего, падение остановится на уровне не ниже 1:120-130.
Причин несколько. Первая из них – все-таки к осени-зиме крупные банки понемногу начнут возобновлять кредитование покупателей квартир. Очевидно, что гривневые ипотечные кредиты станут брать те покупатели, кто уже будет иметь в кармане как минимум половину цены квартиры. Для таких заемщиков платеж по кредиту окажется соизмерим со стоимостью аренды. И они психологически будут готовы платить даже 25% годовых в гривне, так как валютные кредиты нам выдавать украинские банки вряд ли начнут.
Во-вторых, «на низком старте» находятся те инвесторы, которые успели «уйти в кэш», и сейчас свои сбережения держат – во-первых, в валюте, а во-вторых – в банковских депозитных ячейках. Таких – немного, но они есть. И когда цены откатятся к уровню 2004-2005 года, их нервы не выдержат, и они начнут скупать то, что будет выставлено на продажу.
Итого: на месте потенциальных покупателей и продавцов я бы смотрел не на объявления о продаже, а на объявления о сдаче в аренду.
Написано для журнала ФОКУС
