Банк за спиной
Все осознают, что сильно рискуют, беря в банке кредит на покупку квартиры. Вносишь необходимый аванс (обычно 15-40% суммы займа), потом два года, пока дом строится, исправно выплачиваешь проценты, а в итоге можешь оказаться жертвой строительной аферы (вспомним пресловутый "Элита-центр") и остаться в долгах, без жилья и без денег.
Однако при верном подходе всех этих ужасов можно избежать. "Верный подход" в данном случае означает выбор надежного застройщика, а также покупку страховки, покрывающей риски от недобросовестного поведения строителя (см. стр. 20). "Прежде всего, необходимо оценить риск, связанный с застройщиком. Доверять можно только серьезным компаниям, имеющим хороший финансовый ресурс и репутацию. Но и в этом случае, необходимо четко знать, что стоит "за спиной" у этих компаний", -- считает заместитель председателя правления по страхованию ФГ "Страховые традиции" Дмитрий Овдий.
"Если физлицо хочет инвестировать средства в строительство жилья, то первым свидетельством надежности компании-застройщика является то кредитование этой стройки кем-то из крупных банков, желательно из первой десятки, -- считает Виталий Шастун, начальник отдела активных операций физлиц банка "Финансы и Кредит". -- А если к тому же этот банк не входит в строительный холдинг, тогда можно смело брать кредит -- риски буду минимальны. Однако минимизация рисков, естественно, чего-то стоит -- в данном случае более высоких процентов по кредиту". Мы добавим -- возможно, и более высокой цены на жилье.
Чтобы быть уверенным в надежности застройщика, кроме названия банка, с которым он работает, нужно поинтересоваться наличием документов, подтверждающих серьезность его строительных намерений. В частности, компания, привлекающая средства, должна предоставить:
-- свидетельство о регистрации и устав компании;
-- справку из налоговой о том, что данное юрлицо платит налоги;
-- документы на землеотвод, подтверждающие, что данный участок закреплен именно за этим застройщиком;
-- разрешение на строительство, которое выдано органом исполнительной власти;
-- пакет технической документации: поэтажные планы здания, проектную документацию. К сожалению, украинские строители работают "по ходу", одновременно получая разрешения, разрабатывая проектную документацию и строя, поэтому полный пакет документов у них на руках -- скорее, счастливая случайность, чем правило.
Есть три самых важных и необходимых документа, подтверждающие серьезность намерений застройщика: утвержденный городским советом проект строительства объекта, документ на землеотвод с целевым назначением земельного участка и, наконец, разрешение на ведение строительных работ. Если с бумагами у созидателя полный порядок, то можно переходить к следующему этапу анализа его надежности.
Перед подписанием инвестиционного договора стоит не полениться и посетить уже построенные избранной компанией объекты. По возможности пообщаться с жильцами этих домов -- поговорить о качестве постройки, об уровне обслуживания дома. Кроме того, желательно увидеть стройплощадку будущего дома, особенно если компания заявляет о нескольких уже построенных этажах. Иван, технический директор немаленькой компании, который хотел купить квартиру в строящемся доме, столкнулся с тем, что на стройплощадке ничего не было, хотя компания уверяла, что уже возведено 5 этажей. "Там был только забор, красивая вывеска, что на этом месте будет 16-этажный дом, и гурьба недовольных жителей соседских домов. Поэтому я решил обратиться в другую контору", -- рассказал он "Деньгам".
Также специалисты советуют сменить застройщика, если цены на "квадраты" очень низкие. "Это говорит о том, что у компании нет денег на строительство, и есть большие сомнения относительно его завершения", -- объясняет эксперт столичного рынка недвижимости. По его словам, в таких случаях существует большая вероятность продажи одной и той же квартиры несколько раз. А "Деньги" напоминают: даже очень высокие цены не являются гарантией абсолютной надежности застройщика.

Договор дороже денег
Прежде чем подписать договор, нужно обратить внимание на наличие в нем характеристик квартиры: в документе должно быть указано ее конкретное месторасположение, подъезд, этаж, номер, вид из окна, все вплоть до приложения поэтажного плана с указанием на нем квартиры. Важно, чтобы было отмечено, на каких основаниях фирма, привлекающая средства инвесторов, это делает. Также в договоре должен содержаться пункт, сообщающий о том, что данный объект никому не продан и на него нет прав у третьих лиц. Должна быть определена стоимость жилья, график и размеры платежей при поэтапной оплате. Важно, чтобы в документе были указаны сроки сдачи объекта и штрафные санкции при невыполнении условий договора.
К слову, недобросовестные строители при заключении договора старательно оберегают себя от такой ответственности. А добросовестным бояться санкций нечего -- ну не собираются же они договор нарушать:)?
"У меня в договоре почти полностью отсутствовали пункты об ответственности застройщика. За задержку сроков сдачи дома они определили пеню 0,1% от общей стоимости квартиры в месяц", -- делится своим опытом журналист Владимир. То есть строители в данном случае "попадают" на маленькие до смешного деньги, особенно если пеня насчитывается, исходя из сумм, указанных в инвестиционном договоре. То же самое касается и несоответствия размеров реальной жилплощади указанным в договоре. Если квартира меньше -- застройщик возвращает деньги за недостроенные квадраты по цене, прописанной в договоре. А вот если она строит больше, то покупатель может "влететь" на приличную сумму, поскольку обычно разница доплачивается по действующим рыночным ценам.

Кто за чьи строит?

Объемы, цены и банки, кредитующие строительство

Компания	Количество построенных объектов	Количество строящихся объектов	Минимальная цена 1 кв. м в Киеве, $	Банк или финучреждение, предоставляющие кредит
«Киевгорстрой»	511	Более 15, в Киеве	900	«Аркада» (42-е место*)
«Познякижилстрой»	10	12	3000	Укрсоцбанк (5-е место), «Укрстройинвест» (нет в рейтинге)
«Т.М.М.»	16	10	1800	«Укрсоцбанк», (5-е место) «УкрСиббанк» (3-е место)
«Консоль»	278	5, в Киеве	$1675	Не кредитуется

* -- По данным Ассоциации украинских банков на 1 октября 2006, при ранжировании по величине активов.

Где еще почитать
о застройщиках:
www.dengi.ua
www.domivka.com.ua
www.domik.net
www.agent.ua
www.comfort.kiev.ua