Битва за урожай
Кому высокие риски, а кому -- сумасшедшие прибыли. В январе нынешнего года депутаты преодолели вето Президента и продлили мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения до 1 января 2008 года. Запрет наложен на торговлю не только пахотными землями, но и землей товарного сельскохозяйственного производства и личного хозяйства. Теперь запрещено еще и изменять целевое назначение этих земель. Кроме того, все договора купли-продажи паев, а также земельных участков для ведения личного хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, заключенные во время действия моратория, будут признаны недействительными. В начале января Минюст разослал письма нотариусам, предупредив, чтобы те воздержались от оформления сделок по отчуждению земельных участков и паев. А глав областных госадминистраций попросили взять под контроль операции с землей, дабы никаких сделок не заключалось. Например, киевские нотариусы, с которыми разговаривали "Деньги", следуя рекомендациям Минюста, сделки с землей не регистрировали. Нет возможности и для юрлиц прикупить разрушенный колхоз -- запрещено законом.
Однако запрет на операции с землями сельскохозяйственного назначения не выглядит такой уж непробиваемой стеной. Даже Президент Украины Виктор Ющенко, который был вынужден подписать закон о моратории, в конце января написал обращение в Конституционный суд относительно конституционности его продления. Осталось дождаться вердикта суда.
А пока продолжает действовать "серый" земельный рынок, которому мораторий -- не помеха. Например, в Госкомземе считают, что продление запрета -- не более чем формальность. Дескать, землей торговали, торгуют, и будут торговать. А причина -- несовершенное законодательство, в частности, отсутствие земельного кадастра. Председатель Госкомзема Николай Сидоренко отмечает, что пока не создан земельный кадастр, оперативно получать достоверные данные об операциях с землей невозможно. По его словам, о том, что произошло с землей, комитет узнает как о свершившимся факте. Мол, потому-то и неудивительно, что пахотные земли отдаются под застройку. Напомним, Кабмин решил реорганизовать Госкомзем -- соответствующее постановление было подписано 31 января 2007 года. Теперь в течение двух месяцев этот комитет должен превратиться в подразделение Министерства охраны окружающей природной среды, напрямую будет подчиненное министру.
Как поговаривают злые языки, расформирование Госкомзема может привести к массированному переделу земель сельскохозяйственного назначения бизнес-структурами, близкими к нынешнему правительству.

Кому вершки?
Эксперты, категорически пожелавшие остаться неназванными, утверждают, что операции с землями сельскохозяйственного назначения осуществляются и сейчас. "Знавшие о продлении моратория, подготовились к этому, прикупив и изменив целевое назначение земель. И теперь те, кому земля необходима, например, под строительство, покупает ее уже на вторичном рынке", -- рассказывает один из земельных брокеров.
И будущее таких участков весьма неясно. Наапример, президент Ассоциации "Земельный союз Украины" Андрей Кошиль считает, что наличие госакта, подтверждающего право собственности на землю, еще не означает, что на участке можно строить. "Если покупателю "посчастливилось" приобрести участок, отнесенный к категории особо ценных сельскохозяйственных земель, то завидовать ему не стоит. Для изменения его целевого назначения необходимо пройти огромное количество контролирующих инстанций, а окончательное решение принимает Верховная Рада по представлению Кабинета Министров", -- рассказывает он.
По мнению директора департамента корпоративных коммуникаций компании "XXI век" Дмитрия Васильева, ситуация на земельном рынке, скорее всего, является результатом раздела полномочий между различными политическими силами. "Вероятно, мораторий был продлен для дальнейшего перераспределения рынка земли", -- предполагает г-н Васильев. По его словам, на протяжении последних нескольких лет земельные участки активно скупались.
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко считает, что продление моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения до 2008 года спровоцирует появления теневых схем на рынке земли. По его словам, существуют фирмы, которые специализируются на изменении целевого назначения земли, выкупая участки и перепродавая их на вторичном рынке.
Такого же мнения придерживается и Андрей Кошиль. По его словам, продление запрета на отчуждение сельхозземель нельзя назвать шагом в направлении развития земельного рынка. "Излишне говорить, что желающие купить или продать землю все равно найдут способ сделать это. Иначе говоря, если законодательные нововведения и будут чему-то способствовать, так это только развитию теневого рынка и росту коррупции", -- отмечает г-н Кошиль.
По официальным данным, право на владение сельскохозяйственными землями в Украине обрели 6,9 млн. граждан, из которых 6,8 млн. (98,6%) получили земельные сертификаты. Государственные акты на землю взамен сертификатов выданы 5,9 млн., то есть 87,2% граждан, имеющих право на пай.
Владимир, пенсионер и владелец около 4 га сельхозземли, пожаловался "Деньгам", что владельцам паев не нравится продление моратория. Дескать, люди рассчитывали в текущем или в следующем годах продать свои участки. По его словам, селяне готовы продать земельные наделы и в обход закона, да вот никто не покупает, поскольку населенный пункт, в котором живет Владимир, находится в относительно депрессивном регионе, далеко от крупных городов.
Совершенно другая ситуация в инвестиционно привлекательных регионах. Там сельхозземли пытаются разобрать простейшим методом -- самозахватом. Например, за 2006 год Госземинспекция, провела более 100 тыс. проверок соблюдения требований земельного законодательства, в ходе которых было обнаружено около 70 тыс. фактов нарушений. Из них 61% -- самовольное занятие земель, в основном, сельскохозяйственного назначения (подробнее см. на стр.18).

Чего ждать
Сохранение запрета на торговлю сельхозземлями помогает спекулянтам -- мораторий удерживает цены на уровне, который намного ниже соответствующего реальному и легальному платежеспособному спросу. По мнению г-на Васильева, в текущем году официальный рынок будет заморожен -- во-первых, осуществление подобных земельных операций противоречит закону, а во-вторых, нет никаких гарантий, что мораторий не будет продлен. "В то же время определенные финансовые группы пытаются понизить цены на земли сельхозназначения и тем самым максимально нарастить спекулятивные объемы для будущих продаж", -- утверждает г-н Васильев. Г-н Кошиль считает, что продление моратория вызвано политическими мотивами, но никак не экономическими. А формальным условием отмены запрета является принятие законов "О рынке земель" (уже четвертый год ожидает второго чтения) и "О Государственном земельном кадастре" (находится на предварительном рассмотрении в комитетах ВР).
Г-н Кошиль предполагает, что если парламент эти законы не примет, мораторий может быть продлен на неопределенный срок. "Однако есть надежда, что здравый смысл победит, поскольку в становлении полноценного рынка заинтересованы все участники политической жизни, за исключением разве что последовательных противников свободного рыночного оборота земель -- КПУ и части СПУ", -- говорит Андрей Кошиль.

ЗАКОНЫ -- НАРОДУ!
Андрей Кошиль, президент Ассоциации "Земельный союз Украины":
-- По мнению инициаторов продления моратория, существующая на сегодняшний день законодательная база (а это около двухсот законов, постановлений Кабмина и других нормативно-правовых документов) в недостаточной степени регламентирует правила поведения участников земельного рынка. Действительно, есть объективная необходимость принятия законов "О рынке земель" и "О Государственном земельном кадастре". Однако, по нашему мнению, и нынешняя законодательная база создает достаточные условия для функционирования полномасштабного земельного рынка. А необходимые уточнения в правила можно внести по мере накопления опыта его работы.
Сложившаяся ситуация уже привела к динамичному подорожанию земельных участков с несельскохозяйственным целевым назначением. Кроме этого, некоторые компании вынуждены на неопределенное время свернуть планы строительства коттеджных городков, логистических центров и других объектов, поскольку под их строительство были приобретены хоть и малопродуктивные или деградировавшие, но все-таки сельхозземли. Новые владельцы планировали провести смену их целевого назначения, однако, согласно последним изменениям в Земельном кодексе, делать это запрещено. Под угрозой остановки находятся предприятия добывающей отрасли, поскольку расширение карьеров происходит за счет земель, имеющих статус сельскохозяйственных. Также под вопросом находятся планы развития городов, поскольку увеличение их территорий происходит за счет близлежащих сельхозугодий.

Ваши права? Документы, которые должны быть у продавца земельного участка:

-- госакт о праве собственности на земельный участок, выданный местным управлением земельных ресурсов;

-- экспертное заключение о стоимости земельного участка;

-- справка об отсутствии ограничений и обременений на земельный участок;

-- нотариально заверенное соглашение супруги/супруга на продажу земельного участка;

-- паспорт и идентификационный код.
 

-- Около $400 за сотку стоит земельный пай в 30-40 км от Киева. После вывода этой земли из категории сельскохозяйственной, цена сотки будет превышать $2000.

Типы земельных участков
Согласно ст. 19 Земельного кодекса Украины, все земли в зависимости от целевого назначения делятся на девять категорий:
-- сельскохозяйственного назначения;
-- жилищной и общественной застройки;
-- природно-заповедного и прочего природоохранного назначения;
-- оздоровительного назначения;
-- рекреационного назначения;
-- историко-культурного назначения;
-- лесного фонда;
-- водного фонда;
-- промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и прочего назначения.
 

Земля на вес золота
Владение земельным участком обходится землевладельцу недешево. Если земля сельскохозяйственного назначения, то при владении ею необходимо ежегодно уплачивать от 0,03% до 0,1% оценочной стоимости.
Если же земля расположена в пределах населенного пункта, либо является приусадебным земельным участком, то плата за один квадратный метр составит от 1,5 до 21 коп., в зависимости от количества жителей в населенном пункте, а также его статуса (для Киева, Симферополя, Севастополя и областных центров применяется коэффициент от 1,2 до 3), а в населенных пунктах, в которых оценка земли не проведена, ставка увеличивается в 3,1 раза.
Если же заключить договор долгосрочной аренды земли с правом перехода права собственности на нее после истечения определенного периода, то налог на землю в этом случае должен платить не арендатор, а владелец участка.
 

Где еще почитать
о земле:
www.kanzas.ua
www.domik.net
www.agent.ua
www.realt.ua