В центре Киева местов нет!"В месяц к нам поступает по двадцать заявок на покупку коммерческих площадей, а мы не можем их удовлетворить", -- разводит руками директор киевского агентства недвижимости "Кварт-А" Вадим Полетаев. По словам специалиста, подходящее помещение в центре Киева днем с огнем не сыщешь -- спрос на покупку и аренду ликвидной недвижимости превышает предложение в десятки раз. Самые лучшие площади давно осели у предприимчивых депутатов и людей с хорошей интуицией. Непрофессиональные коммерческие помещения больше выкупаются не теми, кто собирается в дальнейшем их сдавать, а теми, кто желает разместить там свой офис, магазин или ресторан.
"Сегодня на продажу предлагается ограниченное количество площадей, так как в большинстве случаев собственники предпочитают не продавать, а сдавать объекты в аренду. Лишь через несколько лет, когда рынок Киева будет более насыщен, многие владельцы коммерческой недвижимости захотят уйти с него, продав свои объекты иностранным фондам или другим долгосрочным инвесторам", -- прогнозирует партнер консалтинговой компании "Диалог-Классик" Артем Новиков.
Коммерческая недвижимость, сдаваемая в аренду, стабильно приносит 10--12% дохода ежегодно, тогда как жилая -- 8--10%. А сама коммерческая недвижимость за год дорожает на 30%.
Конечно, на стоимость аренды больше всего влияет место, где сдаваемая недвижимость расположена. За 1 м2 "вкусного" помещения в центре города на оживленной улице, по словам Вадима Полетаева, иностранные рестораторы готовы выкладывать до $100 в месяц, украинские и российские -- до $50 в месяц. Но таких площадей на рынке практически нет.
"Площадя" на обочине
Путей инвестирования в коммерческую недвижимость Киева у физлиц немного. Как правило, в торговых и офисных центрах помещения выкупаются юридическими лицами. А купить нежилое помещение в новом доме непросто: обычно застройщики не спешат продавать торговые и офисные площади на первых-вторых этажах новостроек, пока дом не сдан в эксплуатацию. На конечном этапе строительства цены на коммерческую недвижимость в новых домах очень "кусаются", в среднем 1 м2 стоит более $3 тыс.
На "вторичке" коммерческая недвижимость еще дороже. На Крещатике стоимость квадратного метра доходит до $20 тыс. Например, именно столько просят за "квадрат" помещения размером 190 м2 возле Пассажа, которое сейчас продается. А за метр помещения общей площадью 110 м2 возле Бессарабского рынка вообще хотят $25 тыс.
Есть более приемлемый вариант для физлица--инвестора -- купить помещение на левом берегу Днепра или в спальном районе, где предложение коммерческих площадей выше, чем в центре, а стоят они в десятки раз дешевле: $2,5--3 тыс. за "квадрат". Но соответственно и спрос со стороны арендаторов там не такой высокий. Дело в том, что если речь идет о торговле, то помимо расходов на аренду, арендатору необходимо выплачивать налоги, а, кроме того, разумеется, получать прибыль. На массивах не выживают маленькие продуктовые магазины, у которых выторг едва достигает $3 тыс. Зато есть шансы, например, у магазинов одежды с выторгом $10--50 тыс. "К примеру, на левом берегу Днепра сдается 100 м2 под небольшое кафе по цене $25 за 1 м2 в месяц. Сможет ли небольшое заведение зарабатывать в месяц столько, чтобы отдавать $2500 в месяц за аренду, платить налоги государству и получать прибыль?" -- вопрошает г-н Полетаев. В спальных районах проще выкупить квартиру на первом этаже, сделать ремонт и сдать под офис юридической фирме или парикмахерскую -- аренда для них будет стоить те же $25 за м2 в месяц, но самих квадратов будет меньше.
Все -- в регионы!
Киевский рынок коммерческой недвижимости почти не оставляет шансов мелкому инвестору стать в столице профессиональным рантье. Но не стоит отчаиваться -- всегда остаются регионы. Коммерческая недвижимость здесь делится на: бывшие небольшие магазины на первых этажах жилых домов, подходящие под офис квартиры на первых этажах, как переведенные в нежилой фонд, так и непереведенные, а также на отдельно стоящие помещения. Однако не во всех украинских городах имеется много пустых нежилых помещений, подходящих для покупки и последующей сдачи их в аренду.
Например, ялтинские риелторы заявили "Деньгам", что предложения коммерческой недвижимости в городе почти нет. "Новое предложение отсутствует", -- отметил директор ялтинского АН "СТД-Центр" Виктор Мазурин. "Мы купили помещение в центре на первом этаже под кафе в 2003 году за $168 тыс. В 2005 году хотели сдать его в аренду, но не смогли: желающих почти не было. Зато не было отбоя от желающих его купить. В результате мы решили не мучиться и продали кафе за $250 тыс.", -- рассказала "Деньгам" предпринимательница из Ялты Инна. По ее словам, цены на коммерческую недвижимость в Ялте, конечно, высокие, но если есть деньги, можно купить все, что угодно.
Во Львове инвесторы предпочитают сдавать квартиры либо по прямому назначению -- под жилье, либо под офис. "Нежилые помещения в городе покупаются для сдачи в аренду намного меньше, чем жилые. Много людей из западной Украины работают за рубежом и сдают в свое отсутствие квартиры в аренду, -- объясняет директор львовского агентства недвижимости "Оберіг" Виталий Будай. -- Часто одно-двухкомнатные квартиры на первых этажах арендуются под офис. При этом их не выводят из жилого фонда". В целом, по словам риелтора, офисная недвижимость -- более доходный бизнес, чем жилье. Обычно она дороже жилья на 50--70%. "Например, если 1 м2 жилья у нас стоит $1 тыс., то коммерческая недвижимость -- $1,5--2 тыс. Аренда коммерческой недвижимости в центре Львова обойдется в $40--50 за 1 м2 в месяц", -- подводит итоги г-н Будай.
Большим спросом в городе пользуются маленькие помещения. Чем меньше метраж, тем дороже (в пересчете на единицу площади) его можно сдавать. Предприимчивые граждане выкупают большие помещения, разбивают их на более мелкие и сдают в аренду "кусочками".
Наиболее перспективные для инвестора рынки -- Донецк, Днепропетровск и Харьков. Спрос в этих городах опережает предложение, а цены постоянно растут. В восточной Украине после приватизации много коммерческой недвижимости оказалось в частной собственности. Теперь немалое количество граждан используют коммерческую недвижимость именно как средство сбережения и накопления: она постоянно растет в цене, а при сдаче в аренду приносит хозяину дополнительный доход. Обычно бизнес считается удачным, если доход от аренды превышает депозитную банковскую ставку. "В среднем банковская депозитная ставка составляет 11% или около 1% в месяц. Если недвижимость стоимостью $500 тыс. приносит собственнику доход в $6--7 тыс., то есть 1,2% ежемесячно -- это удачное приобретение. Но на самом деле доход от сдачи в аренду составляет 2% в месяц и более", -- говорит директор донецкого АН "Фемида-Сервис" Сергей Тюрин.
Самые популярные для инвестирования виды недвижимости -- торговые и офисные площади. Особенность украинских "миллионников" состоит в том, что современные торговые и офисные центры там только строятся. На рынок они выйдут не скоро -- только через 2--3 года. А спрос на такие помещения уже существует большой. Качественной складской недвижимости в городах тоже почти нет: склады располагаются или за городом, или на территориях неработающих заводов.
Средний метраж продающихся помещений -- 120--200 м2 для торговых и 200 м2 для офисных площадей. Спросом, как и везде, не пользуется торговая недвижимость, расположенная вдали от пешеходных потоков. Не чаще чем раз в два месяца в Донецке, например, выставляется на продажу хорошее нежилое помещение -- в удачном месте и в нормальном состоянии. Обычно оно продается на 10--15% дороже среднерыночной стоимости -- желающих завладеть такой площадью много. В исторических местах площади продаются быстрее, чем в спальных районах, с ремонтом они стоят на 20--30% дороже, чем без отделки. Но, несмотря на высокий спрос, есть и "неинтересная" коммерческая недвижимость, которая, дожидаясь покупателя, простаивает месяцами.
Месторасположение объекта оказывает решающее влияние не только на его стоимость, но и на формирование арендной ставки -- в центре уровень цен в несколько раз выше, чем в спальных районах. При этом род занятий арендатора значения не имеет. "Нет разницы, снимает у вас площадь ювелирный магазин или магазин спорттоваров, главное -- чтобы арендатор исправно платил", -- пожимает плечами г-н Тюрин.
Одним из способов заработка на коммерческой недвижимости является субаренда, правда, используется он нечасто. В этом случае инвестор берет площадь в аренду у города, а затем ее сдает заинтересованной структуре. По уверению Сергея Тюрина, городская ставка может быть в два раза ниже рыночной. Где же "подводные камни"? Во-первых, арендодатель должен согласовать с горсоветом свои шаги, во-вторых, разница между ставками не должна быть существенной, а в-третьих, без "тесной дружбы" с ответственными за недвижимость чиновниками о таком способе дохода можно и не мечтать.
ГДЕ ЭТА УЛИЦА, ГДЕ ЭТОТ ДОМ
Артем Новиков, партнер консалтинговой компании "Диалог-Классик":
-- Стабильный рост спроса на торговые и офисные площади за последние несколько лет прямо отразился на предложении. Первые этажи жилых домов в центральных и спальных районах (а также подвальные помещения в центральных и прилегающих к центру районах) в большинстве случаев уже сданы под офисы и торговлю. При проектировании новых жилых домов первые этажи изначально планируются под торговлю товарами и услугами для удовлетворения потребностей жителей нового дома (мини-маркет, аптека, химчистка, отделение банка, детские товары, мебель для дома и прочее). Если жилой дом расположен недалеко от крупных транспортных развязок или рядом со станцией метро, то второй и третий этажи изначально предлагаются в качестве офисов. Стоимость аренды/покупки помещений в жилом доме под коммерческое использование, как правило, ниже, чем в профессиональных торговых и офисных центрах. Это привлекает тех арендаторов, для которых ставки играют не последнюю роль. Исключение составляют помещения сегмента street retail (главные пешеходные улицы в центре и близких к нему районах города), где стоимость аренды/покупки может быть значительно выше, чем в торговом центре.
Григорий Апресов, вице-президент ассоциации "Недвижимость Севастополя":
-- Если коммерческие помещения ликвидны, то этот бизнес приносит собственнику хороший доход. За рубежом недвижимость окупается за 15--20 лет, в Украине -- в течение 10 лет. Средняя годовая ставка доходности от сдачи коммерческих площадей в Украине -- 10--15%. Чаще всего сдается торговая и офисная недвижимость, складская в основном расположена загородом, поэтому используется реже. Цена аренды в центре города у нас достигает $50 за 1 м2 в месяц. Средний рост цен на коммерческую недвижимость, выставляемую на продажу в Севастополе, -- 30% в год.
Где еще почитать
о коммерческой недвижимости
1. www.comfort.kiev.ua
2. www.domik.net
3. www.arsenal.com.ua