Не-льзя
Все земли страны, согласно Земельному кодексу, делятся на десять категорий, каждая из которых обладает своим правовым статусом и предназначена для определенного вида использования. В Украине есть земли сельхозназначения, земли жилой и общественной застройки, земли особо охраняемых территорий, оздоровительного назначения, рекреационного назначения, историко-культурного назначения, земли лесного, водного фонда, земли промышленности, транспорта и земли запаса. Часть из них находится в госсобственности, например, лесной фонд, часть -- в областной собственности. Часть принадлежит муниципалитетам и органам местного самоуправления, в основном это земли под населенными пунктами. И, наконец, весомая доля -- земля, принадлежащая частникам.
Жилые дома, как многоквартирные, так и индивидуальные, можно строить на участках только одной категории -- "для жилой застройки". На остальных девяти -- нельзя. Наиболее важные земли находятся в госсобственности -- все вопросы по использованию этих территорий решаются на уровне Кабинета Министров или Верховной Рады. Хочется построить там домик -- надо обращаться прямо к депутатам.:)
Говоря в общем, если понравившаяся земля находится в пределах населенного пункта, то покупателю придется "решать все вопросы" с местным советом. Если за пределами -- то с руководством областной администрации. Заповедная земля -- компетенция Верховной Рады и Кабмина. Например, известная шведская компания IKEA пыталась заполучить под строительство огромного торгового центра большой участок под Киевом, на котором размещен лес первой категории. Депутаты шведам отказали -- деревья, мол, трогать нельзя!
Но, как показывает практика, желающих вкусить сладкий запретный плод, то есть построить "хатинку" на запрещенной земле, хоть отбавляй. Наиболее популярные места -- это карпатские леса, прибрежная зона ЮБК (100 м от линии берега) и земли сельхозназначения под Киевом. Иногда о строительстве узнает общественность (как в случае застройки Пущи-Водицы), но чаще все проходит относительно тихо. Интересно, что по количеству правонарушений с переоформлением земли на первом месте стоят не любители природы, желающие построить домик на ее лоне, а спекулянты, зарабатывающие на перепродаже участков.
"Построить можно что угодно, а вот построить законно, чтобы потом к вам никто не придрался, -- гораздо сложнее", -- говорит директор АН "C.I.T." Эдуард Бразас. Те, кто покупает землю для себя, интересуются участками площадью не более 20--30 соток под индивидуальное жилищное строительство и садоводство. Спекулянты же оперируют гектарами.
Село и люди
Схемы приобретения запретной земли весьма разнообразны. Причем для каждой категории есть свои обходные пути. "Такая практика существует. Правда, способы приобретения прав на земельные участки при этом редко связаны с куплей--продажей. Если мы подразумеваем под "неположенными" те участки, которые не могут передаваться в частную собственность, вопрос, как правило, решается путем передачи земли в аренду. Потом на участке строится недвижимость, право собственности на которую оформляется тем или иным способом, и участок фактически захвачен -- выселить такого "захватчика" крайне тяжело", -- рассказывает адвокат ЮФ "Ильяшев и партнеры" Максим Копейчиков.
Несмотря на запрет, чаще всего оперируют сельхозучастками. И понятно почему: общественность, как и правоохранительные органы, больше возмутит или заинтересует строительство дома в заповеднике, чем то, что творится с земельными угодьями, предназначенными для выращивания сельскохозяйственных культур.
Тем более что, согласно статье 22 Земельного кодекса, земли предоставляются гражданам не только для товарного производства, но и для садоводства, огородничества, сенокоса, выпаса скота и ведения личного крестьянского хозяйства. Схема получения разрешения на застройку участка, изначально предназначенного для ведения товарного сельхозпроизводства, очень проста. Например, под Киевом или в пригородах городов-миллионников покупается земля по $150--200 за сотку. Затем она переводится в категорию ЛКХ (для личного крестьянского хозяйства) -- эти земли в соответствии с 22 статьей Земельного кодекса можно покупать и арендовать, согласно законодательству, официально продаваться могут также земли "под индивидуальное частное строительство" и "под садоводство". Затем этот же участок продается по $1000--2000 за сотку, а то и дороже. После чего новые собственники изменяют целевое назначение земли на "индивидуальное жилищное строительство".
Конечно, на землях ЛКХ можно построить, например, дом. Но в любой момент в гости могут нагрянуть проверяющие комиссии, чтобы узнать, правильно ли хозяин распоряжается землей: выращивает на ней баклажаны, чтобы потом их продать, или просто сидит в шезлонге и попивает холодный сок, что, естественно, недопустимо. Есть и еще одна проблема. Чтобы в доме можно было жить, его необходимо подключить к коммуникациям: воде, канализации, газу, электричеству. Для этого надо заключить официальные договора со службами, предоставляющими эти услуги. А для этого, в свою очередь, дом надо ввести в эксплуатацию и иметь на руках договор аренды земли или правоустанавливающий документ о собственности на нее. Здесь начинается коллизия. "Вы можете построить дом и договориться, чтобы вас на птичьих правах подключили к электросети, но официально сделать это не получится. В любой момент вас могут оставить без воды и света", -- объясняет директор по маркетингу компании "Укрторг" Ярослав Цуканов.
Земельный пай, конечно, можно передавать по наследству или отдавать за несуществующие долги. Обычно это выглядит так: собственник участка через нотариуса оформляет свидетельство о признании покупателя единственным наследником. На основании документа местный отдел земельных ресурсов выписывает новый государственный акт на имя покупателя. Или выписывается долговая расписка: владелец земли якобы должен покупателю солидную сумму и якобы он не отдал ее в установленный срок. На должника подают в суд, который своим решением фактически передает "за долги" участок кредитору.
Если участок отнесен к садовым, то на нем можно выращивать овощи, разбивать фруктовые сады, строить подсобные помещения и дом для сезонного проживания (сезонов в году -- четыре:)), но в нем нельзя прописаться. На огородном участке можно разбивать овощные грядки, но возводить "настоящий" жилой дом нельзя. Стоимость огородных и садовых земель достигает $1500--5000 за сотку под Киевом. Под Одессой, во Львовской области и в пригороде Донецка подобные участки обойдутся дешевле, но ненамного -- на 30--50%.
Конечно, изменение назначения земли -- длительная и сложная процедура. И потому в первое время сельхозугодья под Киевом продавались недорого -- чуть ли не по $20--30 за сотку. Сегодня сами селяне продают такие земли неподалеку от столицы не менее чем по $100--200 за сотку, а чаще и того дороже.
К тому же сейчас на рынке наблюдается затишье: многие полунелегальные цепочки замерли. Верховная Рада приняла закон, продлевающий мораторий на продажу сельскохозяйственных земель до 2008 года, а также запретила изменение целевого назначения земель "для личного крестьянского хозяйства".
Но ведь есть еще и закон о выкупе земли под приватизированными объектами! И вполне возможно взять участок в аренду, поставить там какой-нибудь сарай, а затем выкупить землю, на которой он стоит.
Относительно свободно и дешево продаются участки с бывшими пионерскими лагерями, недостроенными домами отдыха и заводскими лечебницами, строительство в которых законсервировано. Стоимость таких участков -- от $3 тыс. за сотку (на юге страны и в пригороде Киева может быть дороже). Такие земли предполагают строительство недвижимости, правда, рекреационного назначения, а перед этим обычно приходится разбирать то, что там уже понастроено.
Самые "сложные" для перепрофилирования и получения прав собственности заповедные земли. Земельный кодекс запрещает трогать памятники-парки садового искусства, ландшафтно-рекреационные парки и заповедники. Однако в законе, как уже говорилось, есть дыры. На таких землях можно строить рекреационные объекты, оздоровительные и спортивные строения. Отсутствие четких границ заповедных, водоохранных и прибрежных зон тоже может стать поводом для того, чтобы местный совет передал "остро нуждающимся" понравившийся участок. Например, был случай, когда заповедный лес перевели в категорию земель для жилищного строительства "с целью сохранения лесонасаждений". "Эти случаи единичные, но вопиющие. Земли заповедного фонда находятся в юрисдикции ВР. Решения проталкиваются тихо, людьми, обладающими властью. Ранее так арендовались участки историко-культурных заповедников. Сейчас такое не проходит, но при прежней власти шло на ура, -- вспоминает руководитель отдела маркетинга "Укрторг" Ярослав Цуканов. -- Вы можете получить разрешение на строительство в национальном парке, например, охотничьего домика для лесника, посадить туда своего человека и приезжать отдыхать. Но разрешение на строительство жилого дома там вряд ли дадут".
В целом же процедура приобретения участка в заповеднике очень сложна. Поначалу сельсовет на основании прошения об отводе обращается с запросом в областную администрацию и Госкомлесхоз. Тот передает материалы в Минприроды и Госкомитет архитектуры, которые дают заключение о том, можно ли строить в лесу дома. Потом документы направляются в Кабинет Министров. Но эта схема скорее подходит очень влиятельным и богатым людям, которые хотят заполучить несколько тысяч гектаров леса.
Например, скандальное строительство коттеджей в Пуще-Водице велось на основании вывода земель из заповедного фонда. "Поначалу надо получить обоснование для выведения участков (если это земли сельхозназначения -- то потеря плодородности и так далее). Решение о выводе принимают местные органы власти, вывод больших участков подтверждается решением Кабмина. При этом собственник земли выплачивает компенсацию за сруб деревьев. А далее вы -- счастливый обладатель участка с разрешением на строительство", -- поясняет г-н Цуканов.
Так же интересно и не менее запретно строительство в прибрежных зонах (100 м от линии моря). Однако там можно возводить спортивные базы. Вице-президент Ассоциации "Недвижимость Севастополя" Григорий Апресов объясняет, что частному лицу строить для себя коттедж у моря очень рискованно: "Мы не занимаемся такими вопросами, чтобы в дальнейшем у наших клиентов не было проблем". Но обычно прибрежная земля берется в пользование под предприятие вроде ООО на определенное время -- 20--25 лет. На участках строятся объекты (эллинги), которые переходят в собственность арендаторов, а затем земля выкупается под базу отдыха.
"Для строительства дома проще выкупить землю в садовом товариществе. У нас их несколько, и все они расположены в достаточной близости от моря -- 100 м. Получить или купить садовый участок в таком месте для строительства законнее, чем просто взять участок у моря. Земля в таких товариществах стоит $7--15 тыс. за сотку. Но это просто кусочек земли без строения", -- поясняет г-н Апресов.