С начала года недвижимость в Киеве (столица является флагманом роста цен на квартиры) подорожала в среднем на 6,5% (в последние месяцы цены и вовсе снижались). Причем речь идет, естественно, о запрашиваемых ценах. По разным оценкам, рост стоимости жилья до конца года если и состоится, то не превысит 5%. Путем нехитрых математических вычислений можно подсчитать, что покупка апартаментов с целью дальнейшей перепродажи с "наваром" сейчас обеспечивает инвесторам доход, который уж точно не превышает то, что дают валютные депозиты. Отсюда вывод -- читателям "Денег", привыкшим зарабатывать себе на хлеб с икрой с помощью вложений в жилую недвижимость, выборы не принесут ни особых разочарований, ни приятных достижений (в смысле цены за квадрат. -- Авт.).
Рынок недвижимости, действительно, серьезно перегрет и вполне возможно замораживание (или дальнейшее снижение) цен на недорогое жилье, но обвала не будет, как бы кому-то этого ни хотелось.
Снижение цен возможно лишь в том случае, если строить станут в несколько раз больше, а цены на стройматериалы как минимум не повысятся. Но при сегодняшней ситуации потребителей "чешек", "хрущевок" и "сталинок", увы, меньше не станет.
А вот элитное жилье после выборов может потерять в цене от единиц до нескольких десятков процентов. Тенденции уменьшения цен на "крутую" недвижимость можно отнести, в определенной степени, к квартирам, которые рассчитаны на богатого и/или очень богатого потребителя. На сегодняшний день мало кому хочется приобрести квартиру, скажем, на Крещатике за миллион долларов, если за такие деньги можно вполне комфортно чувствовать себя за городом в коттедже на 400--600 квадратных метров. "На сегодняшний момент рынок недвижимости в целом уже сформирован. Это в первую очередь касается рынка квартир в Киеве и других крупных городах. Поэтому пытаться "сыграть" в этом сегменте в надежде, что возможные перемены обеспечат приток новых власть имущих, которые будут нуждаться в срочном приобретении недвижимости, думаю, наивно", -- характеризует состояние рынка недвижимости перед выборами директор департамента розничного кредитования банка "Финансы и Кредит" Игорь Шевченко.
Если даже предположить, что будет происходить смена власти (например, премьером станет госпожа Тимошенко), и ее оппоненты будут в спешке продавать свое элитное жилье, собираясь на ПМЖ за границу, то и такая ситуация вряд ли серьезно повлияет на рынок. "Скорее всего, это будут разовые сделки, которые существенно не повлияют на цены. Кроме того, это будет элитное жилье, то есть купить его смогут (из-за его дороговизны) немногие", -- разводит руками начальник управления разработки продуктов розничного бизнеса "VAB Банка" Антон Шаперенков.

Опасные стройки

В преддверии выборов покупка жилья на первичном рынке -- серьезный риск для инвестора, тем более, если сделка осуществляется на нулевом цикле строительства. В период, когда земля отводится сегодня, а завтра решение отменяется, -- это двойной риск. Конечно, прямой связи между таким риском и выборами в Верховную Раду нет, так как выделением участков под застройки занимаются местные советы. Однако следует помнить, что горсоветы крупных городов Украины обычно очень тесно связаны с правящей элитой в Верховной Раде. И никто не может гарантировать, что после смены депутатского корпуса какой-нибудь Василий Иванович не пожелает заграбастать участок, который его старый противник Иван Васильевич совсем недавно пробил для себя...
В качестве примера можно взять тот же Киев и его ныне действующего мэра Леонида Черновецкого -- попытки отстранить его от власти оппозиция прекратила (или вернее сказать -- приостановила) сразу после роспуска Верховной Рады, так как появилась возможность поучаствовать в более крупном дележе. Как только такая возможность себя исчерпает и новый состав парламента будет сформирован, господина Черновецкого вновь ожидает война, которую он вполне может и проиграть. После этого десятки землеотвоводов, одобренных Киевсоветом за время мэрства Леонида Михайловича, могут быть отменены как незаконные. И случись это -- очень слабо верится, что граждане, вложившие свои средства в покупку квартир в новостройках на этих участках, получат назад свои деньги.
Исходя из вышеперечисленных рисков, эксперты советуют, крайне осторожно подходить к выбору объекта для инвестиций. "Если вы были ознакомлены с разрешительными документами на строительство, которые по вашему требованию предоставила строительная компания, и они в порядке, то приобретать недвижимость на нулевом цикле можно смело. Безусловно, не каждый в состоянии определить и осознать все юридические тонкости контракта на строительство. Однако необходимо понимать, что, вкладывая в "яму" $50--100 тыс., можно не поскупиться на $200--300 и пригласить для получения грамотной консультации хорошего юриста. Береженого Бог бережет", -- напоминает Игорь Шевченко.
Если девелоперами сейчас соблюдаются все юридические и прочие нормы (а так происходит все чаще), то политическая ситуация на планы инвесторов и застройщиков особенно не повлияет. Исключения возможны, но они, как известно, лишь подтверждают правило. В качестве гарантии от риска инвестору следует обращать внимание не столько на банки, сотрудничающие с застройщиком, сколько на самого застройщика. Если у девелопера есть имя -- это можно считать дополнительным фактором снижения риска. Вот только потребитель должен понимать, что цена за это имя -- зачастую более высокая стоимость "квадрата". Хотя с другой стороны, если речь идет о собственной квартире, стоит ли на этом экономить?

Земельный вопрос

По мнению опрошенных экспертов, в предвыборный период куда более интересным для инвестиций будет оставаться рынок земли. Но насколько он интересен -- настолько он и нестабилен. Учитывая высокую плотность игроков на этом рынке (в первую очередь речь идет о Киевской области), неоднозначную законодательную базу, определенный дефицит земельных участков с целевым назначением -- "строительство и обслуживание жилого дома", риски инвестора можно считать весьма значительными.
Тем не менее, рынок очень интересен -- по прогнозам риелторов, цены на земельные участки в Киевской области до конца года подрастут как минимум на 15% (верхний предел оценок -- 30%). Соответственно, соблазн прикупить пару-тройку участков весьма велик. Особенно перед выборами, так как основные владельцы земельных участков в Киевской области -- депутаты всех уровней и их родственники, партнеры по бизнесу и друзья. Многие из них скупают землю только как объект инвестиций, и досрочные выборы могут стать неплохим стимулом для высвобождения средств "из-под земли" на предвыборную кампанию.
Отсюда и осторожные оценки риелторов о возможном ценовом колебании на рынке земельных участков перед выборами -- в пределах 3--5%. Более глубокое снижение цен на землю и коттеджи возможно только в том случае, если продавец понимает, что право собственности на объект, который он имеет, может быть подвергнуто ревизии в случае существенного изменения расстановки сил на политической арене. "В таком случае появляется желание продать недвижимость сегодня -- лучше потерять часть возможного заработка (учитывая, что, скажем, для земли ценовой пик еще не достигнут), чем потерять объект вообще. Если инвестор уверен в "хорошей родословной" приобретаемой земли, можно смело ее покупать для последующей перепродажи либо для строительства, риск здесь минимален. А рост цен на землю будет продолжаться вне зависимости от политической ситуации, ибо это рыночный фактор", -- уверяет Игорь Шевченко.

Коттеджи дешевеют

Инвестору, принявшему решение инвестировать в частное домовладение, следует помнить, что все больше продавцов пытаются реализовать дома в стадии незавершенного строительства. Такова тенденция. И логика очевидна: учитывая динамику цен, все меньшее количество потенциальных покупателей в состоянии приобрести готовый объект, многие идут путем покупки "незавершенки" для последующей достройки под свои интересы. С одной стороны, для инвестора объект незавершенного строительства -- это не только приобретение дома подешевле, но и возможность более детально изучить сам объект на стадии строительства, а не покупать "кота в мешке", не понимая, что именно находится под штукатуркой и обоями.
С другой стороны, недостатки приобретения "незавершенки" вполне очевидны: весь груз хлопот по достройке и введению в эксплуатацию ложится на плечи нового владельца. Кроме этого есть еще одно неприятное обстоятельство -- продавцы в погоне за длинным рублем слишком сильно взвинтили цены на такие объекты, пытаясь компенсировать недополученную (по их мнению и желанию) прибыль. Таким образом, невзирая на существующие риски, наиболее интересными остаются инвестиции в землю.

Где еще почитать

о ценах на недвижимость и землю:
1. www.domik.net
2. www.aviso.com