Директор автомобильного салона Виталий Капушко решил прикупить офис в кредит. "На эту мысль натолкнул меня друг-предприниматель. Он часто жалуется на высокую арендную плату, которую приходится платить за аренду офисного помещения. Вот я и решил, что это выгодное дело -- взять в кредит офис и сдавать его", -- рассказывает Виталий.
В частной беседе он также упомянул о том, что подобные схемы покупки недвижимости весьма советует известный инвестор и автор книг Роберт Киосаки. На подобных вложениях -- покупка недвижимости в кредит с последующей сдачей в аренду и оплата займа за счет арендной платы -- г-н Киосаки заработал не один миллион долларов! Но насколько приемлемы такие схемы для частных инвесторов в Украине?
Заинтересовавшись прелестной схемой, корреспонденты "Денег" решили выяснить у банкиров, насколько сложно получить частному лицу кредит на покупку объектов нежилого фонда и насколько быстро окупаются такие вложения.
Что предлагают?
Результаты оказались вполне обнадеживающими. У нескольких банков мы даже отыскали специальные предложения по кредитованию физлиц для приобретения объектов нежилого фонда. Это Сведбанк (бывший ТАС-Коммерцбанк),Укргазбанк, Правэкс-банк, Укринбанк и другие.
Другие банкиры заверили нас, что, несмотря на отсутствие специальной программы, такие займы выдаются, но в индивидуальном порядке. "У нас нет специального продукта по кредитованию нежилой недвижимости для физлиц, однако если клиенту такой кредит понадобится, мы сможем его предоставить", -- утверждает начальник департамента по вопросам розничного бизнеса "VAB Банка" Антон Шаперенков.
Банкиры утверждают, что условия кредитования нежилой недвижимости предлагаются те же, что и по жилищной ипотеке. Но это не совсем так. Обзванивая банки, корреспонденты "Денег" выяснили, что кредитные ставки при покупке нежилого помещения выше, чем для приобретения жилья в среднем на 1--2% процентных пункта по кредитам в инвалюте и на 3--4% по кредитам в гривне. :(
Таким образом, заемщикам стоит рассчитывать никак не меньше чем на 12--14% в долларах и на 17--19% в национальной валюте. При этом срок кредитования часто не превышает 10 лет (хотя по обычной ипотеке сроки могут составлять 15--20 лет).
Получить кредит с нулевым начальным взносом на покупку офиса, склада или торгового зала тоже практически невозможно. Минимальный аванс составляет не менее 15%, а в некоторых случаях и 30%, стоимости нежилой недвижимости. Иногда банки все же соглашаются выдать кредит на полную стоимость покупаемого объекта, если заемщик согласится предоставить в дополнительный залог другую ликвидную недвижимость.
Кроме немаленького первоначального взноса, к обязательным требованиям кредиторов относится также страхование недвижимости и жизни заемщика. Иногда банки требуют застраховать и право собственности на объект кредитования, то есть приобрести титульную страховку. Совокупно годовые расходы на страхование соизмеримы с 0,6--1,5% стоимости недвижимости.
Не избежать также расходов на оценку недвижимости (от 500 грн.) и услуг нотариуса (от 600 грн.). В общем, только для старта, то есть для самой сделки, нужно иметь на руках от 16% до 40% стоимости выбранной недвижимости. :(
Не все то золото
Решение давать или не давать кредит на "не жилье" банк принимает исходя не столько из платежеспособности заемщика, сколько из ликвидности объекта кредитования, то есть из возможности его быстро продать.
Чаще всего в части нежилой недвижимости клиенты просят профинансировать покупку гаражей, офисных, складских и торговых помещений. Прекрасно! Но не на каждый из этих объектов банк выдаст кредит.
В рамках кредитования нежилой недвижимости банки финансируют исключительно покупку капитальных строений и обособленных помещений. Соответственно, объект кредитования должен быть зарегистрирован в БТИ, а на него положено иметь правоустанавливающие документы и техпаспорт.
На этом этапе отсеивается много клиентов, особенно из тех, кто хочет получить кредит на гараж. Проблема в том, что не все гаражи признаются капитальной постройкой! Но главный камень преткновения даже не это, а статус земли под гаражом. Как правило, ее оформляли в аренду целыми гаражными кооперативами. А аренда, знаете ли, вещь ненадежная. Закончится ее срок, и гаражи снесут, чтобы построить, к примеру, очередной жилой дом. Банк так рисковать не станет. Так что купить в кредит гараж в Украине крайне проблематично, разве что с огромным начальным взносом -- 40--50% стоимости. Причем займ выдается на короткий срок.
Желающим оформить кредит на покупку нежилой недвижимости не стоит тратить время на поиски типовых условий на сайте или обрывать телефоны в call-центре, идти надо сразу в отделение и на месте выяснять условия кредитования. "Такая услуга не позиционируется как отдельная, она относится к индивидуальным. Поэтому, если заемщик интересуется этим кредитом, ему стоит обратиться непосредственно в отделение к менеджеру", -- объясняет начальник отдела Укрсоцбанка по работе с застройщиками Владислав Королев.
Сдавать будете?
Вопрос кредитного менеджера "Планируете ли сдавать покупаемую недвижимость?" обычно следует вторым после вопроса о доходах потенциального заемщика. В отличие от жилищной ипотеки, кредитуя покупку коммерческой недвижимости, банки не то что не запрещают сдавать ее в аренду, а даже ратуют за это.