Ипотека - брать сейчас или подождать?

За последние пять--шесть месяцев в кредитных договорах многих банков появилось немало новых пунктов, которые могут изрядно подпортить жизнь ипотечных заемщиков.
Наиболее болезненны те пункты, которые дают банкам право повышать процентную ставку по кредиту по уже действующим договорам. Нужно ли говорить, что в период курсовых колебаний и ускорения инфляции финансисты могут активно этим правом пользоваться? Это даже удобно: рекламировать одни условия, а после оформления договора менять их на другие…

Так вот, если раньше большинство банков прописывали в договорах право менять ставку в основном в случае изменения ситуации на рынке, то теперь кредитор может сделать заем дороже и в случае просрочки уплаты ежемесячных платежей, в связи с ухудшением финансового состояния заемщика и даже в случае увольнения его с основного места работы (последнюю норму мы нашли, к примеру, в типовом договоре "Универсал Банка").
Причем в договоре не поясняется, речь идет о принудительном увольнении по решению компании или по собственному желанию (это ведь тоже увольнение!). Скрыть же факт увольнения с работы не получится. Ведь, по договору, заемщик должен не реже одного раза в год подавать банку документы о собственном финансовом состоянии, а также в течение определенного срока (5--30 дней) сообщать об изменении существенных для обслуживания кредита обстоятельств (места проживания, номеров телефонов, семейного статуса, данных о месте работы и так далее).

Интересно, что в банке, в чьем договоре "Деньги" нашли такой пункт, повышение ставки по факту увольнения происходит автоматически, без заключения дополнительного соглашения, что, в принципе, противоречит действующему законодательству.

Требуем вернуть

Но повышение ставки -- это еще полбеды. В течение примерно полугода банки серьезно пересмотрели еще один "штрафной" блок своих договоров, в котором прописано право кредитора требовать досрочного погашения кредита. Перестраховавшись, банки включили сюда буквально любую неприятную ситуацию, которая может возникнуть в процессе обслуживания ипотечного кредита. Такие пункты и раньше были в кредитных договорах, но не в таком количестве -- у одного из банков "Деньги" насчитали аж 20!

Подписав такой договор, заемщик просто обязан неукоснительно выполнять его, и любое, даже небольшое, нарушение (просрочка ежемесячного платежа, не предоставление информации о финансовом состоянии и даже опоздание с уведомлением банка о наступлении страхового случая или непродление страховок) формально может привести к тому, что кредитор потребует досрочно погасить всю сумму долга. Такие пункты мы нашли в договорах практически всех банков, чьи документы попали нам в руки, в том числе Диамант-банка, "Эрсте Банка", Укрсоцбанка, "Универсал Банка".

Логика кредиторов вроде бы правильная: выполняй договор и живи спокойно. Но среди пунктов договоров, которые позволяют требовать досрочного возвращения кредита, предусмотрены и такие ситуации, когда заемщик не виновен в нарушении условий кредитного договора. :( Например, в договоре одного из банков указывается, что кредитор вправе "отозвать" кредит при наступлении страхового случая по страховке квартиры. Грубо говоря, если ипотечного заемщика залили (а в новых домах это не редкость), банк может потребовать вернуть кредит в полном объеме.
Требование досрочно вернуть кредит может быть предъявлено и при снижении стоимости жилья, которое находится в залоге по кредиту. Точнее, если заемщик откажется (или просто не сможет) по требованию банка предоставить дополнительный залог. Такие пункты встречаются также в договорах "Юникредит Банка", "Эрсте Банка" и других.

Зачем банки включили такую норму в договоры, в принципе, понятно -- чтобы в случае возникновения проблем иметь право довольно быстро продать залог и вернуть выданные деньги. Ведь трудно предположить, что большая часть заемщиков сможет легко и просто погасить кредит по первому требованию банка, а если клиент ведет себя "плохо" или ситуация на рынке недвижимости угрожает убытками, то именно продажа залога -- единственный для банка способ выйти сухим из воды. Ведь страховка объекта залога, например, квартиры, покрывает только риски пожара, залива и противоправных действий третьих лиц, но отнюдь не спасает заемщика от падения цен на недвижимость.

Можем и не выдать

Но самая большая неприятность может сегодня поджидать ипотечных заемщиков в самом начале пути -- при получении кредита. В договорах "Универсал Банка" и Диамант-банка "Деньги" обнаружили право финучреждения остановить выдачу кредита, если ситуация на кредитном рынке грозит банку убытками. Если раньше в таких ситуациях банки просто поднимали ставку, то теперь могут и не выдать кредит.