нерухомість

В феврале 2009 года маркетинговый консультант Надежда продала однокомнатную квартиру в спальном районе Киева за $58 тыс. Правда, рассчитывала она получить за квартиру $120 тыс. Но в итоге, чтобы продать, пришлось в два раза уменьшить цену. "Я очень жалею, что не продала квартиру в сентябре 2008 года за $100 тыс., как предлагали покупатели", -- посетовала Надя. Но, как говорится, после боя кулаками не машут. "Сейчас я хочу купить либо двухкомнатную квартиру в нормальном районе, либо "единичку" в центре. Но пока подходящих вариантов нет -- за "двушки" просят не меньше $90 тыс. Так что я подожду", -- пояснила она.

Оптимистические заявления риелторов, о том, что весна принесла оживление на рынок недвижимости, все же несколько преждевременны. По-прежнему находит покупателя только недорогое жилье. Объекты дороже $50--60 тыс. остаются практически невостребованными.

"Несмотря на то что ипотечное кредитование заморожено, а общая платежеспособность населения имеет негативную динамику, спрос на жилье сохраняется на достаточно высоком уровне", -- продолжают уверять в консалтинговой компании "Канзас". Правда, уточняют, что они говорят об отложенном спросе, поэтому в действительности количество сделок не растет. "Покупатели ждут момента, когда рынок будет близок к ценовому дну, то есть цены перестанут снижаться, либо будут снижаться, но незначительно", -- отметили в "Канзасе".

Что можно сказать? Дождутся покупатели дна и вцепятся в него. А вот кредитного подогрева рынок в нынешнем году точно не дождется.

Киев

В марте на столичном рынке недвижимости наблюдалось снижение темпов удешевления жилья, и даже небольшой рост цен. Также риелторы отмечали увеличение количества сделок по сравнению с совершенно "пустыми" январем и февралем. По данным АН "Планета Оболонь", сделки в марте шли преимущественно в сегментах дешевого -- физически и морально устаревшего малогабаритного жилья. "Поэтому распространять на весь киевский вторичный рынок жилья тенденции, обозначившиеся в этих сегментах, можно лишь весьма условно", -- подчеркнули в компании.

Впрочем, большинство риелторов считают, что уже сейчас цены на столичную "вторичку" стабилизировались. "Предпосылок для резких перепадов стоимости в сторону снижения или повышения нет. Сделки проходят в определенном сформировавшемся на рынке ценовом коридоре", -- заверила президент Украинской гильдии риелторов Наталья Шкилевая.

Что касается цен, то с начала года, киевская "вторичка" подешевела на 23--27%. Сегодня квартиру в столице можно приобрести за $1100--2800 за 1 м². На окраинах города однокомнатные квартиры продаются за $38--55 тыс., "двушки" -- за $60--90 тыс. В центре за "единичку" просят $55--100 тыс., за двухкомнатную квартиру -- $90--150 тыс.

Если сделать нехитрый расчет, то получается, что цена квартиры в центре соизмерима примерно с 150--180 месячными арендными платами (об аренде жилья см. "Деньги" от 9 апреля 2009 г., доступно на www.dengi.ua). Накануне "кредитного ралли", до того как ипотекой цены были взвинчены до небес -- в 2000--2001 годах, соотношение не превышало 120.

Что в регионах

Также как и в Киеве, в других крупных городах преимущественно продаются недорогие одно-двухкомнатные квартиры. И то -- не очень активно.

В частности, в Днепропетровске, по словам директора АН "Эксперт Сервис" Валерия Головина, максимальным спросом пользуются квартиры стоимостью $20--30 тыс. При этом г-н Головин заверил, что уже сейчас достаточно сложно найти хорошую квартиру. В то же время оценщик-аналитик компании Realnest Марина Холодная отметила, что по итогам первого квартала 2009 года предложение превышает спрос практически в 15 раз, хотя в марте спрос на жилье по сравнению с январем увеличился в 2,3 раза, а объем предложений -- в 2,1.

Поэтому выбор жилья достаточно широк -- в Днепропетровске на продажу выставлены как элитные квартиры, за которые просят от $2000 за 1 м², так и жилье "барачного типа" по цене $460 за 1 м².

С начала года стоимость квартир в городе уменьшилась на 30--40%. Столь стремительное удешевление за три месяца 2009 года позволяет риелторам предполагать, что темпы снижения цен сократятся. "Например, после дефолта 1998 года в России цены на недвижимость упали примерно на 35%. Это было наибольшее падение за всю историю российского рынка недвижимости. Поэтому есть основания предположить, что сейчас основная часть ценовой коррекции в Днепропетровске уже произошла", -- отметила г-жа Холодная. Она прогнозирует: к лету цены на жилье в городе могут просесть еще на 10--15%, а с осени стоит ожидать стабилизации рынка. Однако эксперт подчеркнула, что стабилизация возможна только при улучшении экономической ситуации в стране. В ином случае квартиры продолжат дешеветь.

Более чем на 20% снизились цены на квартиры в Донецке. По данным АН "Жилком", средняя стоимость однокомнатных квартир в городе на начало апреля 2009 года составляла $1590 за 1 м². На окраине города "единички" предлагают за $15--25 тыс., в центральных районах -- от $25 тыс.

Минимален спрос на квартиры и в Одессе. И вряд ли в ближайшее время стоит ожидать кардинального изменения ситуации. Те покупатели, у кого есть сбережения, не спешат вкладывать их в недвижимость, ожидая дальнейшего удешевления жилья. В целом по городу за январь -- март 2008 года квартиры упали в цене на 20--25%. Сейчас гостинку в спальном районе Одессы Таирово можно приобрести за $24 тыс. От $20 тыс. просят за квартиры на Молдаванке и от $30 тыс. -- на Черемушках. В Приморском районе цены на однокомнатные квартиры стартуют с $45 тыс.

Во Львове за первый квартал 2009 года вторичная недвижимость подешевела в среднем на 24% -- до $1221 за 1 м². При этом, как и везде, продаются в основном одно-двухкомнатные квартиры за $25--45 тыс. Львовские риелторы отмечают, что после стремительного падения цен ситуация на рынке начала стабилизироваться. И те жители, которым удалось снять деньги с депозитов, начали покупать недвижимость. Однако таких немного. Поэтому риелторы не исключают, что после замедления темпов снижения цен их падение может возобновиться.

В отличие от остальных городов-миллионников, в Харькове за первый квартал 2009 года ощутимого снижения цен на вторичное жилье не наблюдалось. По данным консалтинговой компании "Проконсул", за три месяца 2009 года "вторичка" в Харькове подешевела всего на 11% -- до $900 за 1 м². Впрочем, это статистика предложений. Реальные же сделки осуществляются по более низким ценам -- покупатели активно торгуются. Более похожи на правду другие оценки, по которым за январь -- март 2009 года цены на вторичную недвижимость в Харькове упали на те же 20--30%, что и в других городах.

Чего ждать

Прогнозы в условиях кризиса -- дело неблагодарное. Когда цены достигнут "дна", точно не известно, -- считают специалисты компании "Канзас". Но прогнозируют, что период минимальных цен будет растянут во времени, поскольку предпосылок для резкого роста нет и пока не будет.

Конечно, продавцы недвижимости и риелторы надеются на возобновление роста цен. Однако и они признают, что недвижимость -- своего рода лакмусовая бумажка экономической ситуации в стране. Рост цен на жилье возможен, только если возобновится спекулятивный спрос, который в Украине активно "подпитывался" ипотечными кредитами. Сейчас ипотека "не работает", а деньги очень многих потенциальных покупателей заморожены на депозитных счетах.

В консалтиновой компании "Канзас" считают, что если экономическая ситуация будет ухудшаться, стоимость жилья будет стремиться к уровню, на котором она будет отвечать финансовым возможностям покупателей. "Деньги" полагают, что таким уровнем могут оказаться, к примеру, для однокомнатных квартир суммы, эквивалентные 120--130 месячным арендным платам.

Как менялись цены на жилье (Журнал "Деньги" 09.04.2009)

Что происходит с арендой недвижимости? (Журнал "Деньги" 09.04.2009)

Вторичный рынок достиг дна? (Журнал "Деньги" 09.04.2009)

Вкладываемся в землю (Журнал "Деньги" 12.03.2009)