проблемні вклади

Многие вкладчики, желая "вытащить" депозит из "лежачего" банка, соглашаются сейчас на любые предложения. "Когда мой вклад "завис" в банке, я не паниковал, так как на сумму депозита все равно планировал купить землю под Киевом. Договорившись с одним из заемщиков и получив согласие банка, за один день мы провели взаимозачет. В результате я приобрел участок за городом и избавился от мучившего мою душу вклада", -- рассказал "Деньгам" предприниматель Сергей.

Казалось бы, удобная схема: земля подешевела, ее покупка уже почти имеет смысл. Кроме того, банки также охотно идут на такие сделки: депозит погашен, кредит закрыт, а значит, две проблемы взаимно уничтожены. Конечно, при совершении такой сделки стоит заручиться поддержкой юриста, скрупулезно вычитать все подписываемые документы и разузнать юридическое прошлое земельного участка.

Вы мне не уступите?

Взаимозачет -- не поход в супермаркет: взял, расплатился и ушел. Упомянутая процедура связана не только с финансовыми затратами и рисками, но и предусматривает заключение цепочки соглашений. Если и депозит, и земля (находящийся в залоге участок) "висят" в одном банке, то обмен вклада можно провести путем подписания трех "бумаг": договоров купли-продажи (только после получения согласия банка), уступки права требования и соглашения о зачислении встречных требований.

"Первым шагом должно быть подписание между вкладчиком и заемщиком банка договора купли-продажи земельного участка, который находится в ипотеке у банка. Это позволит свести к минимуму возможность махинаций и злоупотреблений во время проведения взаимозачетов", -- объясняет старший юрист юридической компании Jurimex Любомир Питель.

Ради безопасности в договоре стоит предусмотреть ряд условий, которые оговаривали бы переход права собственности на землю исключительно после завершения взаиморасчетов. В завершение стороны должны заключить трехсторонний договор перевода долга, согласно которому вкладчик берет на себя обязательство в полном объеме погасить кредит заемщика, который, в свою очередь, обязан возместить землей средства, внесенные для погашения кредита.

Такая схема, как уверяют юристы, наиболее безопасна. "В рамках одного финансового учреждения будет выше надежность проверки банком правовой природы прав собственности на земельный участок, который планируется обменять на депозит", -- объясняет адвокат, советник Всеукраинского адвокатского объединения "Альянс" Юрий Бауман.

Ищем "слева"

К сожалению, земельный рынок узок, поэтому непросто найти подходящий участок в ипотечном портфеле банка, где лежит "зависший" вклад. Часто приходится обменивать депозит с кем-то "со стороны". Подобная схема проще в оформлении, но вот риски "попасть" значительно выше. В такой ситуации стороны заключают между собой договор купли-продажи земельного участка и договор переуступки, согласно которому вкладчик передает право требования вклада владельцу земельного участка. Главная особенность описанной схемы -- ее можно провести и без согласия банка, если запрет переуступки не прописан депозитным договором. "Тем не менее, для избежания недоразумений, рекомендуем все-таки получить согласие банка или, как минимум, сразу после подписания соответствующих договоров письменно сообщить ему о переуступке", -- советует Любомир Питель.

Если должник не был письменно уведомлен о замене кредитора в обязательстве, новый кредитор полностью берет на свои плечи риски наступления всех неблагоприятных последствий. К примеру, это может быть арест вклада, если под него был оформлен кредит, который не погашался, или был сговор вкладчика с кем-то из банковских сотрудников (депозит может оказаться фиктивным и существующим лишь на бумаге).

Кроме того, в данной ситуации вкладчику тоже стоит быть бдительным и с помощью юриста тщательно изучить прошлое земельного участка: принадлежит ли он продавцу на законных основаниях, отсутствуют ли на него претензии со стороны третьих лиц, не находится ли земля в налоговом залоге или под арестом и так далее.

Искать подходящий вариант -- задача не из простых, но если использовать интернет-сайты, специально предназначенные для покупки-продажи депозитов (например, http://kupi-proday.dengi.ua), можно здорово упростить себе жизнь.

Вообще-то дисконт (сумма, которую теряет вкладчик) оговаривается индивидуально, как правило, он колеблется в пределах 10--50% стоимости депозита и зависит от финансового состояния банка, земельного участка, вида вклада, его срока и валюты. Но большую часть этой суммы можно компенсировать, хорошенько поторговавшись с продавцом участка.