Напоминаем: в Украине отсутствует достоверная статистика о ценах сделок с жилой недвижимостью. Оперировать приходится ценами предложения

Покупатели не спешат вкладывать деньги в еще не существующие коттеджные городки. Это вынуждает застройщиков давать изрядные скидки. А всего по итогам 2009 года загородная недвижимость потеряла в цене более 30%.

Уходящая снежная зима мешала жить не только автолюбителям, но и рынку загородной недвижимости. Особенно негативно снег повлиял на строительство коттеджных городков.

Как рассказал «Деньгам» президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины (ССНУ) Александр Рубанов, сектор загородного жилья, пожалуй, находится в самом сложном состоянии, по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости. По его словам, в Киевской области заморожено до 90% объектов.

Не лучше ситуация со строительством коттеджных городков и в других областях. Вице-президент Международной федерации недвижимости «FIABCI- Україна» Александр Бондаренко, рассказал, что, например, в Крыму и Одесской области реально ведутся строительные работы на 10−15% объектах. Вот только вряд ли дело в погоде – летом 2009 года на загородных стройплощадках было тепло, солнечно, но… тихо и безлюдно.
За время кризиса ощутимо просели и цены. Руководитель проекта «Коттеджный комплекс «Олимпик Парк» Илья Народицкий отметил, что в 2009 году коттеджи подешевели примерно на 30% в долларовых ценах. На начало 2010 года средняя стоимость домовладений в коттеджных поселках составляла от $1100 за 1 м². Встречаются предложения и дешевле. Особенно в поселках, которые находятся на начальном этапе строительства и отдалены от Киева более чем на 40 км.

Например, по данным консалтинговой компании «РеалЭкспо», в Барышевском районе минимальная стоимость домовладений составляет от $700 за 1 м². Из-за плохой транспортной инфраструктуры столь отдаленные от столицы объекты покупателей не очень интересуют. Особенно сейчас, когда домики по приемлемой цене можно найти в паре десятков километров от города.

В окрестностях городов-миллионников купить домик в строящемся поселке можно ориентировочно по $600−1000 за 1 м². В элитных поселках, расположенных в рекреационных зонах, цены на жилье выше – как и в докризисное время, они могут достигать нескольких десятков тысяч долларов за один «квадрат».

Несмотря на то что строительство коттеджных поселков остановлено, риелторы и застройщики уверяют, что существенного снижения цен в 2010 году ожидать не стоит. «Те немногие компании, которые продолжали строить, продавали мало и с минимальной рентабельностью. Долго это продолжаться не может, поскольку целью любого бизнеса является получение прибыли», − пояснил г-н Народицкий. Реализовать такие планы будет затруднительно – рынок городской недвижимости находится в спячке, а загородное жилье по определению менее ликвидно и отзывчиво на изменения в экономике, чем городское.

Отдельные домики
Покупатель, решивший купить загородный дом, может выбирать не только среди организованных коттеджных городков, но и среди большого количества индивидуальных домовладений, которые выставлены на продажу. Такие дома тоже существенно подешевели с конца 2008 года. По данным портала «Столичная недвижимость», за 2009 год стоимость домов в Киевской области снизилась более чем на 30%. А уже за январь 2010 года домовладения в пригороде Киева подешевели еще на 0,7% − до $1582 за 1 м². Аналитики компании отмечают увеличение количества предложений жилых домов в январе на 8,5% по сравнению с декабрем 2009 года.

Сейчас вокруг столицы, по данным «Столичной недвижимости», продается 1441 объект. Сколько на самом деле – сказать тяжело, потому что никакой единой базы данных по таким объектам не существует. Зато известно, что продавцы готовы скидывать 5−15% заявленной стоимости.
При изучении предложений по продаже домов в Киевской области автору бросился в глаза огромный и разнообразный ассортимент особняков. От избушки-развалюшки 60-х годов постройки, за которую просят меньше $20 тыс. и к которой прилагается участок в 20−40 соток, до трехэтажного дворца на 7−15 сотках. Стоить удовольствие будет в среднем от $150 тыс. − до $500−700 тыс., но встречают и значительно более дорогие дома.

Похоже обстоят дела с рынком индивидуальных домовладений и в регионах. Очень старые дома в селах продаются за совершенно смешные деньги. В частности, в Днепропетровской области можно найти дом с 50 сотками земли за $5−10 тыс. Относительно современные постройки стоят от $80 тыс. А «еврокоттеджи» (очевидно, с «евроремонтами» внутри), возведенные не позже 2005 года, могут достигать в цене нескольких сотен тысяч долларов. Впрочем, есть и исключения. Например, в 50 км от Харькова можно купить двухэтажный дом площадью 150−170 м² на 20 сотках за $80−100 тыс. За такие же деньги реально найти и жилье в 50 км от Одессы. Правда, такой недорогой домик будет расположен в нескольких километрах от моря. А вот на побережье в окрестностях Одессы жилье стоит от $150 тыс.

Чего ждать
Оздоровления рынка загородной недвижимости в 2010 году и роста цен ожидать не стоит. По мнению г-на Рубанова, рынок загородной недвижимости выйдет из кризиса чуть ли не самым последним. Это связано как с экономической ситуацией, так и с ментальностью людей.

«Большинство покупателей загородной недвижимости, как правило, уже имеют жилье в городе. Эти люди не готовы продавать квартиру в городе и покупать дом», − пояснил слова коллеги Александр Бондаренко. Все-таки и как основное жилье квартира в городе для украинцев предпочтительнее, и как инвестиция представляется более ликвидной.

Будет ли дальнейшее падение − предугадать сложно. Скорее всего, в почти построенных (имеющих коммуникации) и давно готовых коттеджных поселках дома будут предлагаться на продажу по текущим ценам или даже чуть дороже – на 10−20%. А вот в городках, где до завершения строительства еще далеко, не исключено и падение цен на те же 10−20%. Застройщикам придется очень активно убеждать немногочисленных потенциальных покупателей, что именно предлагаемые ими объекты достойны внимания.
Индивидуальные домовладения тоже будут раскупаться не очень активно. Продать необоснованно дорогие объекты или некачественно построенные дома вообще будет практически нереально. 

Почем частный дом

Недвижимость в городах-спутниках дешевеет

Сколько будут стоить коттеджи через три года или куда выгоднее вкладывать деньги?

Содержать коттеджи стало дороже на 20%

Коттеджи в регионах

Что будет с ценами на недвижимость в наступившем году