Что происходит с ценами на недвижимость?

Что происходит с ценами на недвижимость?

«Мы в августе купили квартиру на “вторичке”. Все волновались, что к осени цены начнут расти, и активно искали квартиру с марта 2011 года. В итоге нашли, что хотели, и квартира обошлась в 50 тыс. долларов», – рассказывает менеджер по туризму, киевлянка Анастасия Волкова. По ее словам, хозяйка изначально была готова к торгу, так что удалось снизить цену на 2 тыс. долларов, или на 4%. Растут или падают цены на квартиры в Украине? «Деньги» решили выяснить, что происходит с недвижимостью и чего ждать от цен на жилье в 2011 году.

Столица дешевеет не спеша

Как и прогнозировали «Деньги» (см. номер от 13.01.2011), цены на недвижимость в Украине в 2011 году продолжили снижаться, вопреки постоянным заявлениям экспертов о том, что квартиры скоро начнут дорожать. Действительно, если смотреть на статистику компании SV Development (см. Таблицу «Как менялись цены на жилье в Киеве»), заметен рост с начала года цены «квадрата» на 2,5%. Однако это данные предложений, а не реальных сделок.

По сути, продавцы повышали в течение года цены, чтобы в результате торга получить хотя бы то, что было реально получить в прошлом году. Однако это удавалось далеко не всем – отсутствие роста реальных доходов населения плюс жесткие требования к заемщикам со стороны банков (ипотека все еще недоступна подавляющему большинству) не позволили потенциальным покупателям развернуть кверху ценовой коридор. Хотя некоторый рост активности все же замечен. По данным SV Development, в 2010 году в Киеве было продано 9406 квартир на «вторичке». А вот в январе–июле 2011 года количество продаж – 5682 объекта. По итогам года количество продаж может превысить 11 тысяч. Этому есть простое объяснение: осознав, что всплеска цен не предвидится, продавцы активизировались и готовы к торгу. Если в конце прошлого года в базах насчитывалось 15 тыс. предложений по продаже квартир, то в июле 2011 года – уже 17,3 тыс.

То, что жилье в столице не дорожает, заметили и риэлторы. «За первое полугодие 2011 года долларовые цены на жилую недвижимость в Киеве уменьшились на 3,9%. А относительно июня 2010 года средняя цена 1 кв. м уменьшилась на 6,9%», – говорит Ирина Луханина, генеральный директор АН «Благовест». Большинство реальных сделок в Киеве – квартиры эконом-класса (одно– и двухкомнатные в спальных районах). Доля продаж таких квартир в общем объеме сделок – более 70%. И хотя это наиболее востребованные объекты, именно такое жилье стремительно дешевело в течение 2011 года. По данным компании «RealDruzi», в первом полугодии 2011 г., по сравнению с IV кварталом 2010 г., стоимость «квадрата» однокомнатных квартир эконом-класса в Киеве снизилась почти на 13%, а двухкомнатных – на 4% (по данным реальных сделок). Отчасти такое падение объяснимо: квартиры неликвидны, часто требуется капитальный ремонт и замена всех систем коммуникаций, то есть покупатели понимают, что, приобретая относительно недорогую квартиру, они будут вынуждены потратить на ремонт сумму, соизмеримую с 15–20% цены сделки.

Кстати, продавцы готовы к весьма серьезному торгу – куда большему, чем символические 1–3%, которые владелец квартиры готов уступить из вежливости. «Мы общались с десятком риэлторов, которые предлагали нам варианты квартир, и каждый убеждал нас в том, что торг возможен, а реальная цена определится в результате переговоров. На переговоры в итоге соглашались 40% продавцов, остальные твердо стояли на своей цене», – рассказывает киевлянин Марк Пустовой. Сейчас в столице предлагаются однокомнатные варианты в спальных районах по цене 1600–1900 долл./м2, а в центре города – 1800–2500 долл. за «квадрат». «Двушки» в отдалении от центра – 1250–1700 долл./м2, а на Печерске – 1830–2600. Впрочем, это лишь цена предложения. Несмотря на попытки продавцов завысить цену продажи, средняя разница между заявленной и реальной стоимостью продажи в Киеве составляет 17% для «однушек» и 19% – для 2-комнатных квартир.

Региональное падение

Не избежали удешевления квартиры на «вторичке» и в городах-миллионниках – в среднем недвижимость в 2011 году подешевела на 6–18%. Спрос в регионах ниже, чем в Киеве, а количество предложений – велико. Как и в столице, львиная доля продаж – одно– и двухкомнатные квартиры эконом-класса.

Например, в Харькове в структуре сделок такие квартиры занимают около 80%. Но сами продажи в городе идут плохо. «Сейчас на вторичном рынке Харькова в месяц выставляется на продажу порядка 10 тысяч квартир. Из них продается около 500. То есть из 20 выставленных на продажу квартир находит покупателя только одна, остальные 19 остаются невостребованными», – отмечает директор филиала компании «Харьковское агентство недвижимости» Андрей Правдин. По его словам, с начала 2011 года цены предложения вторичной недвижимости в Харькове снизились в среднем с 950 долларов за квадратный метр в январе до 946 долларов – в июле.

При этом наблюдается «разлет» цены предложений и стоимости заключенных сделок. «Сегодня квартиры на вторичном рынке продаются в среднем на 15% дешевле своей начальной цены. Средняя цена сделки в июле 2011 года составила 805 долларов», – говорит г-н Правдин. Сегодня приобрести «однушку» в Харькове можно по цене метра 750–870 долл. в спальных районах и 980–1200 долл. – в центре города.

Подешевели квартиры и в Донецке – еще в начале 2011 года цены стартовали от 1000 долл./м2, а в августе вполне реально было приобрести однокомнатную на окраине за 650–900 долл./м2, в центре – 1200–1500 долларов за «квадрат».

Из-за огромного количества предложений не избежали падения цены на квартиры в Одессе. В среднем квартиры в городе подешевели на 3%, а по итогам реальных сделок, цены и вовсе «просели» на 7–10%. Приобрести квартиру эконом-класса в центре «жемчужины у моря» можно по цене 1100–1450 долл./м2, на окраинах – 1000–1200.

Номинальные цены (цены предложений) в Днепропетровске и Львове выросли в январе–августе на 1,5–2,5%, однако, как и в других городах, продается жилье с дисконтом в 6–14%. Так что никакого подорожания недвижимость этих городов еще не пережила. Правда, количество предложений во Львове слишком уж ограничено. В других городах ведется строительство десятков новых объектов (об этом ниже), а во Львове строительной активности, увы, не замечено. В итоге квадратный метр жилья здесь обойдется в 1000–1400 долларов.

В Днепропетровске предложений побольше, отчасти за счет большего количества новостроек, и цена «вторички» гораздо ниже львовской – 750–870 долл. в спальных районах и 1000–1300 долл. в центре.

Строят и продают

«Квартиры на “вторичке”, конечно, кажутся дешевле, но на самом деле – площадь-то меньше, да и плюс на ремонт надо выложить немало. Поэтому после тщательных подсчетов мы инвестировали в строящийся дом надежного застройщика, и метр площади нам обошелся в 1300 долларов со скидкой», – рассказывает инвестор столичного ЖК Андрей Волошко. В 2011 году многие стройки возобновили свою работу, а цена метра в новостройках уверенно пошла вверх. Застройщики объясняют повышение цен как растущими ценами на строительные материалы, так и восстановлением спроса.

А рост спроса очевиден: если в прошлом году в Киеве было продано 2346 квартир в строящихся домах, то за январь–июль 2011 года реализовано 2652 квартиры (данные SV Development). Действительно, анализируя предложения качественного жилья эконом– и бизнес-класса в столице, можно сказать, что цена «квадрата» в новом доме более привлекательна, чем в случае покупки «с рук». Например, инвестируя в новостройку на улице Урловской (строит «Киевгорстрой», сдача – второе полугодие 2012 г.), можно приобрести однокомнатную квартиру по цене 1181 долл. за метр площади, «двушка» обойдется в 1125 долл./м2.

Если есть возможность заплатить по 1500–1900 долл. за метр, то можно приобрести квартиру в строящемся доме бизнес-класса. Например, в ЖК «Riverstone» (на Днепровской Набережной, строит UDP, сдача всего комплекса – 2016 г.) цена «квадрата» – от 1510 долл., а в уже сданном ЖК «Изумрудный» (ул. Механизаторов, застройщик – компания «НЕСТ») – 2000 долл.

За январь–август 2011 года строящиеся метры Киева подорожали в среднем на 3–8%. Однако с учетом, что практически все застройщики готовы предоставить покупателю скидку, подорожание не превысило 4%. Настоящее повышение стоимости метров, как уже не раз отмечали «Деньги», происходит синхронно с момента создания проекта дома и до момента его сдачи в эксплуатацию. По ходу выполнения работ жилье дорожает на 10–25%. «Мы покупали так называемые «виртуальные метры» в ЖК, там был только фундамент. Квартира обошлась по цене 1100 долл./м2. Когда была построена большая часть дома, наши новые соседи приобрели такую же квартиру, но уже по цене 1300 долл./м2», – рассказал житель новостройки Владимир Науменко.

Строящееся жилье дорожает и в регионах. «В последние полтора года в Харькове наблюдался планомерный рост. Если в марте 2010 года средняя цена составляла 776 долл./м2, то летом этого года она повысилась до 866 долл.», – говорит г-н Правдин. Конечно, рост цен объясняется тем, что покупателей привлекает возможность купить новое современное жилье по более низкой цене, чем старое. При этом предложение в городе уверенно сокращается, поскольку большая часть строек в Харькове была начата еще до кризиса. В Харькове цены подскочили с начала года на 8–11%. Новостройки Днепропетровска, Львова, Донецка и Одессы подорожали в среднем на 4–8%. В итоге стоимость метра в этих городах – 950–1300 долл. в зависимости от класса и уровня готовности объекта.

Что с ценами дальше?

До конца года квартиры на «вторичке» в Украине подешевеют в среднем на 2–5% – это наиболее часто озвучиваемый прогноз. «Серьезного изменения стоимости недвижимости до конца 2011 года не предвидится. Для этого пока нет оснований. Критической массы людей, готовых воспользоваться ипотекой в объемах, способных оказать серьезное влияние на рынок недвижимости, пока не наблюдается», – считает г-жа Луханина. По мнению специалистов компании «RealDruzi», во втором полугодии 2011 г. продолжится снижение цен на вторичную жилую недвижимость, хотя его темпы могут быть несколько ниже, чем в первой половине года. В первую очередь дешеветь будут малогабаритные квартиры в домах старого жилого фонда – «гостинках», «хрущевках» и типовых панельных домах, где цена метра упадет еще на 3–5%.

Квартиры эконом-класса в домах, сданных в эксплуатацию в течение последних пяти лет, будут менее подвержены ценовым колебаниям – там снижение составит не более 1–3%. А вот стоимость квартир бизнес– и премиум-класса на «вторичке» может снизиться на 3–5%, так как спрос на такие квартиры остается узким при избытке предложений (исключение составляют некоторые уникальные дома, спрос на которые держится стабильно высоким). В регионах до конца года снижение цен может составить 1–4%. А вот жилье в новостройках, скорее всего, продолжит дорожать, однако с учетом скидок и акций застройщиков этот рост вряд ли превысит 3%.

 

Как менялись цены на жилье в Киеве*

 

 

01.08.2010

02.09.2010

05.10.2010

06.11.2010

09.12.2010

11.01.2011

12.02.2011

17.03.2011

19.04.2011

22.05.2011

23.06.2011

26.07.2011

28.08.2011

Вторична

1793

1776

1802

1811

1802

1794

1789

1786

1794

1805

1813

1820

1834

Новострой

1550

1539

1555

1557

1553

1548

1546

1544

1555

1569

1581

1591

1604

* – долл./м2, усредненно, цена предложения По данным svdevelopment.com

Как менялась цена «квадрата» эконом-класса в столице*

 

I кв. 2010

II кв. 2010

III кв. 2010

IV кв. 2010

I кв. 2011

II кв. 2011

однокомнатные

1848

1727

1779

1763

1598

1565

двухкомнатные

2077

1844

1759

1616

1596

1561

* – долл./м2, усредненно, данные реальных сделок По данным RealDruzi

Почем квадратные метры в столице и в городах-миллионниках

Город

долл./м2*

Изменение цены
с начала года

Киев

1 834

+2,17%

Одесса Печерский

1 4592 851

–2,28%0%

Львов Шевченковский

1 4412 335

+1,62% 0.69%

Донецк Оболонский

1 1621 833

–0,26% 0.11%

Днепропетровск Голосеевский

1 1531 796

+1,86% 1.07%

Харьков Подольский

1 0331 650

+1,18% 0.98%

По данным SV Development  * – цена предложений, на 26 августа 2011 года



ТОП-Новости

x
Для удобства пользования сайтом используются Cookies. Подробнее...
This website uses Cookies to ensure you get the best experience on our website. Learn more... Ознакомлен(а) / OK