Как проверить устойчивость строительной компании, у которой решено покупать квартиру? Выяснить, как она давно на рынке, сколько жилых комплексов построила раньше и сколько строит сейчас. Да, все это важно. Но еще важнее убедиться в том, что застройщик не заморозит завтра свои проекты, а то, что построено, введет в эксплуатацию вовремя. «Деньги» разобрались, как выбрать достойного застройщика, и составили свой рейтинг самых надежных девелоперов.
С предыдущего рейтинга надежности застройщиков, который «Деньги» опубликовали осенью 2018 года, прошло больше двух лет. За это время рынок недвижимости сильно изменился.
Главное событие – это уход двух крупных игроков. В 2019 году обанкротилась строительная компания «Укрбуд», она не успела завершить строительство 25 жилых комплексов. В августе 2020 года признан неплатежеспособным банк «Аркада», который финансировал строительство трех крупных проектов в Киеве.
При этом и Укрбуд, и Аркада в нашем рейтинге-2018 занимали 7-е и 8-е места, соответственно. И они вылетели с рынка не потому, что у них были проблемы с менеджментом, а потому что проблемы появились у их акционеров. Это еще раз подтверждает, что строительный рынок в Украине крайне непрозрачен, оценить риски полностью невозможно. И даже компании, созданные два десятка лет и более, не защищены от проблем.
В 2020 году застройщики оказались под ударом эпидемии коронавируса и кризиса, который за ней последовал. Поэтому многие из них весной-летом приостанавливали строительство. По разным данным, работы были заморожены на 50–60% объектов по Украине. У застройщиков кончились деньги, так как остановились продажи. Ведь многие компании так и продолжают работать «с колес», не имея собственных ресурсов и рассчитывая только на средства, которые они получают от продажи еще не возведенных квартир. Это крайне шаткая модель бизнеса, и в перспективе она может привести к большим проблемам на рынке.
Вторым негативным отголоском 2020 года стали срывы сроков сдачи жилых комплексов. Если раньше нормой считалась задержка ввода в эксплуатацию в пределах 3–4 месяцев, то в 2021 году многие владельцы квартир получат ключи с опозданием на 6–9 месяцев, а то и дольше. Это связано в том числе с реформой Государственной архитектурно-строительной инспекции, которую правительство не может уже год довести до логического завершения. Отсутствие строительного контроля приводит к тому, что, даже полностью построив дом, девелопер по документам не может ввести его в эксплуатацию.
Все это означает лишь одно: нужно крайне тщательно подходить к выбору застройщика, и прежде чем подписывать с ним договор, убедиться в том, что покупатель действительно получит в собственность квартиру, а не воздух.
Докопаться до сути
Строительные компании по-прежнему очень неохотно делятся информацией о себе. На запрос данных для рейтинга, который «Деньги» разослали почти полсотни компаниям, ответы предоставили менее десяти застройщиков.
Но зато каждый девелопер на своем сайте рассказывает о десятках и даже сотнях тысячах построенных квадратных метров, о благодарных покупателях, об уникальности своих жилых комплексов. Но никто не признается в том, как часто сдача объектов происходит с большим опозданием. Практически никто не размещает в свободном доступе юридические условия покупки квартир. Видимо, не хотят, чтобы у покупателей появились вопросы к их содержанию, и к тому, например, что второй стороной сделки от застройщика часто выступает физлицо. В таком случае не только нет никаких гарантий, что человек получит квартиру. Он потом даже претензии никому предъявить не сможет. Ну не посреднику же пред’являть!
Вся эта недосказанность и отсутствие достоверной информации о застройщиках крайне усложняет проверку их надежности. Особенно рядовому покупателю, который ориентируется, в основном, на то, что ему рассказывают в отделе продаж, и на отзывы владельцев квартир на профильных форумах. Тем не менее, даже на основе тех скудных данных, которые есть в открытом доступе, можно составить сравнительно правдивый «портрет» строительной компании и понять, можно ей доверять или нет.
В основу рейтинга «Денег» легло восемь критериев: возраст строительной компании, количество реализованных и строящихся объектов, среднее время отставания ввода в эксплуатацию жилых комплексов, наличие скандалов, конфликтов и судебных разбирательств в прошлом и прозрачность застройщика.
Такие показатели для подсчета рейтинга выбраны неслучайно. Во-первых, все эти данные есть в открытом доступе, и с ними может ознакомиться любой потенциальный покупатель квартиры и придирчиво повторить наш путь. Во-вторых, на основании перечисленных параметров можно хоть как-то проанализировать надежность застройщика и выяснить, насколько он честно и открыто ведет свою деятельность.
Как мы считали
Срок «жизни» строительной компании – в числе основных критериев. Чем дольше застройщик на рынке, тем больше к нему доверия. Конечно, мы снова вспоминаем Укрбуд и Аркаду, которые появились еще в начале 1990-х. Где они сейчас? Но все-таки если девелопер пережил несколько кризисов и смог за это время построить пару десятков жилых комплексов, доверия к нему будет гораздо больше, чем к застройщику, которому пару лет от роду и ноль проектов в портфолио.
В рейтинг не попали строительные компании, созданные после 2016 года, компании, которые ввели в эксплуатацию менее 10 домов и компании, у которых нет строящихся объектов в принципе. Пять лет работы – достаточный срок для того, чтобы застройщик успел зарекомендовать себя и завершить несколько проектов. Тем более, учитывая то, что девелопер может одновременно вести строительство двух-трех ЖК. И возведение самого дома, «коробки», занимает не так много времени, год-полтора. Больше сложностей возникает с подключением коммуникаций, оформлением разрешительной документации.
Мы ничего не хотим сказать плохого о тех, кто в рейтинг не попал, в конце концов, многие нынешние его участники 5–7 лет назад тоже в него не попали бы ввиду скромного опыта работы на рынке. Но время прошло, авторитет заработан – и добро пожаловать.
Мы хотим много хорошего сказать о тех, кто в таблицах рейтинга присутствует. Потому что за ними многие годы работы на очень сложном украинском рынке, минимум пара экономических кризисов и явное желание остаться на этом рынке дальше. Какое бы они там место ни занимали.
Количество одновременно строящихся объектов – еще один важный индикатор. За счет проектов, которые пользуются спросом, застройщик сможет, в случае необходимости, перебросить деньги на строительство тех жилых комплексов, где квартиры продаются хуже. Впрочем, если компания одновременно строит 10–15–20 домов, существует риск, что у нее не хватит ресурсов (как финансовых, так и человеческих), чтобы сдать их вовремя. Это, кстати, была одна из проблем Укрбуда, который плодил жилые комплексы в огромном количестве.
А если застройщик заморозил строительство своих проектов – это точно нехороший признак, который отрицательно влияет на его устойчивость.
Так что наряду с масштабами строительства нужно оценивать и отставание от графика ввода жилых комплексов в эксплуатацию. В принципе, даже сейчас добросовестные застройщики стараются соблюдать сроки и не сдвигать их больше, чем на 6 месяцев. Нужно делать скидку на шаткую ситуацию в экономике в целом и на чехарду из-за смены правил работы на строительном рынке, в частности. Но если компания оттягивает сдачу новостройки на 8–12 месяцев – есть повод насторожиться. Это может быть индикатором, что у застройщика проблемы с документами и разрешениями, или у него банально закончились деньги.
Показательны корпоративные конфликты, публичные скандалы и судебные разбирательства, связанные с застройщиком, а также политические проблемы у акционеров. Такие инциденты даже могут привести к банкротству – Укрбуд и Аркада тому яркие примеры.
Также мы оценивали степень прозрачности застройщиков, дружелюбность их сайтов: удобство поиска информации, наличие планировок и цен на квартиры, контактных данных. Главная претензия – строительные компании по-прежнему не выкладывают в публичный доступ шаблоны договоров, которые подписывают покупатели. Возможность ознакомиться с договором, не посещая отдел продаж, большая редкость. Так что по этому параметру почти у всех застройщиков, увы, пока минусы.
Из регионов – в столицу
Тройка лидеров нашего рейтинга точно такая же, как и три года назад. Первый – Трест Жилстрой-1, который был создан еще в 1947 году в Харькове и построил там почти 250 домов. Второе место снова досталось крупнейшему застройщику столицы – компании Киевгорстрой. На начало 2021 года она в общей сложности строит более 100 домов, в их числе – достраиваемые объекты Укрбуда. На третьем месте компания Жилстрой-2, которая тоже застраивает Харьков с 1940-х годов.
На четвертом и пятом месте расположились Интергал-Буд и Риел. Обе компании родом из Львова, но помимо Западной Украины они уже не первый год покоряют столицу. Интергал-Буд в Киеве строит около полутора десятков ЖК, у Риел в столице пять строящихся объектов.
В десятку лидеров попал один из старейших застройщиков Одессы – компания Стикон. На восьмом месте – крупный столичный девелопер ДСК-Житлобуд, чьи корни уходят во времена СССР.
Топ-10 замыкают КАН Девелопмент, который построил Комфорт Таун и одним из первых в Украине превратил промзону в жилой массив, а также Ковальская Недвижимость. У второго застройщика довольно интересная история. В 1956 году был основан киевский Завод железобетонных изделий № 3, который со временем разросся до масштабов промышленно-строительной группы. И только в 2002 году в ее составе появилось девелоперское направление.
Вообще, многие компании получили низкий балл за невнимательное отношение к своим клиентам. Чаще всего основная причина – отсутствие исчерпывающей информации о застройщике и его проектах, о ценах и планировках. Нередко девелопер просит оставить заявку на сайте, чтобы в индивидуальном порядке предложить покупателю цену. После этого телефон начинают обрывать сотрудники отдела продаж и зазывать на просмотры. То есть для того, чтобы выяснить цену, нужно пройти череду испытаний. И это потенциальным покупателям вряд ли очень нравится.
Темные пятна
Фактор, который сильно влияет на позицию в рейтинге, – причастность застройщика к всевозможным скандалам и конфликтам. Как то: срывы сроков сдачи объектов, проблемы с правоохранительными органами, судебные процессы против руководства и собственников компаний.
Например, Национальная полиция расследует дело о незаконной передаче сельскохозяйственных земель государственного предприятия «Пуща-Водица» в управление частных застройщиков, среди которых есть и Stolitsa Group. Ее руководителя Владу Молчанову полиция вызывала на допрос, а Печерский районный суд разрешил провести у Молчановой обыск.
В октябре 2020 года в офисе компании bUd development провела обыск СБУ. Причина – подозрение топ-менеджмента в неуплате налогов на сумму более 500 млн. грн. По версии следствия, застройщик выводил средства клиентов на счета иностранных компаний под видом возврата инвестиций. Но это – по версии следствия.
Даже у лидеров рейтинга не все гладко. В адрес Киевгорстроя есть нарекания относительно затягивания сроков ввода в эксплуатацию некоторых ЖК. Недореформированная ГАСИ заявляет о том, что застройщик сдает объекты с нарушениями. Якобы не хватает сертификатов энергоэффективности и технических паспортов, не проведены испытания оборудования, инженерных систем и сетей. Конечно, можно заподозрить строительных инспекторов в том, что они вставляют палки в колеса. Но покупателям от этого не легче, потому что они месяцами не могут попасть в свои квартиры. Да и репутация застройщика страдает.
И, конечно, мы знаем обычаи родной страны: не раз и не два обыски, подозрения, следствия и даже суды использовались в качестве инструмента давления на бизнес, не более того.
Проверка на честность
Как выбрать надежную строительную компанию в 2021 году? Помимо тех критериев, которые перечислены в нашем рейтинге, стоит обращать внимание и на другие факторы. Прежде всего, на то, как идут строительные работы на площадках компании. Неплохо бы объехать пару объектов и посмотреть на прогресс. Причем, присутствие строителей и техники еще ни о чем не говорит. Иногда застройщики прибегают к хитрости и создают видимость бурной деятельности, что не имеет ничего общего с действительностью. Поэтому если за месяц визуально не появился хотя бы один новый этаж – это плохой знак.
Cледует выяснить, были или нет у строительной компании существенные задержки сроков и проблемы на стройплощадках ранее. Если да – то какие, и как застройщик разрешал эти ситуации, пытался довести максимально проект до завершения или перекладывал это на плечи покупателей квартир. Так произошло со столичным ЖК «Три богатыря». У застройщика «Киевреконструкция» в 2007 году кончились деньги, и он бросил проект. С тех пор покупатели квартир пытаются достроить его своими силами, но пока безуспешно.
«Отдельного внимания заслуживает тот факт, не было ли существенных изменений проектной документации и технических характеристик объекта. Приобретая жилье, покупатель ожидает одно, а в реальности может получить объект с худшими характеристиками», – предупреждает Андрей Романов, директор агентства недвижимости «КиевДомСервис».
Важно убедиться, что у компании все в порядке с разрешительной документацией, что у нее нет арестов, наложенных на земельный участок, и что на этом участке строительство в принципе разрешено. Такие сведения есть в публичной кадастровой карте (http://map.land.gov.ua). Нужный объект там можно найти по кадастровому номеру или адресу.
«Позволяют проверить законность стройки документы, подтверждающие право на застройку земельного участка (право собственности, аренды) с соответствующим целевым назначением; градостроительные условия и ограничения; проект строительства и положительное экспертное заключение по результату его изучения; документы, дающие право на выполнение строительных работ», – объясняет Яна Пиоро, юрист компании JN Legal.
Желательно покопаться в градостроительном кадастре. Там находится проектная документация жилых объектов. Ее нужно сравнить с теми характеристиками, которые озвучил застройщик. Если в кадастре указана высотность до 9 этажей, а девелопер уже построил 15 или 16 – это наглядный пример того, как строительство переходит в категорию незаконного и проблемного.
«Обязательно нужно посетить строительную площадку и отдел продаж. Откровенно неряшливый интерьер и не располагающие к себе сотрудники – повод задуматься», – считает Андрей Романов.
Закрепляем на бумаге
Большое значение имеет алгоритм оформления сделки по покупке квартиры. Главный недостаток многих схем в том, что покупатель отдает деньги практически без гарантии получить в собственность квадратные метры. Например, по предварительному договору, который часто предлагают подписать застройщики, вообще невозможно проверить, куда девелопер потратил деньги, и быть уверенным в том, что он не перепродал эту же квартиру еще кому-то (а такое тоже случается).
Если уже и ввязываться в покупку строящейся квартиры, то лучше делать это через приобретение целевых облигаций или посредством участия в фонде финансирования строительства (ФФС). Эти две схемы хотя бы регламентированы законодательством.
Объем эмиссии целевых облигаций ограничен и не может превышать стоимость объекта недвижимости, а условия выпуска бумаг нельзя изменить, что минимизирует риск махинаций.
У ФФС есть счет, на котором он аккумулирует средства на строительство. Застройщик подписывает договор с управляющим ФФС и берет на себя обязанность построить, ввести в эксплуатацию определенный объект и передать его в собственность доверителей (покупателей квартир). Если что-то пойдет не так, фонд может сменить застройщика или управляющего. Недостаток в том, что многие застройщики создают свои «карманные» ФФС, что усложняет контроль над ними.
При этом любой договор между покупателем и застройщиком должен содержать четкие условия относительно сроков ввода дома в эксплуатацию, порядка передачи квартиры, а также ответственности строительной компании за невыполнение своих обязательств, порядок расторжения договора и возврата средств.
«Иначе покупатель рискует лишиться действенных механизмов взыскания с застройщика материального и морального ущерба, штрафных санкций за несвоевременную передачу жилья», – предупреждает Яна Пиоро.
Правда, 17 февраля 2020 года в Верховной Раде появился законопроект № 5091, который предусматривает госрегистрацию права собственности на объекты незавершенного строительства. Если парламент его примет, недобросовестным застройщикам станет гораздо сложнее обманывать покупателей.
Берем готовое
В идеале, квартиру в новостройке нужно покупать, когда дом находится на финальной стадии строительства или построен хотя бы на 50–60%. Тогда вероятность того, что квартира останется только призрачной мечтой, минимальна.
Кстати, о ценах. Несмотря на то, что большинство застройщиков до сих пор готовы делать скидки до 10–15% при оплате 100% стоимости квартиры, соблазняться очень низкой стоимостью квадратного метра не стоит. Демпинг чаще всего говорит о том, что у компании острый дефицит средств на достройку объекта.
Ориентир по минимальным ценам на первичном рынке в феврале 2021 года выглядит примерно так (данные lun.ua): Киев – 19–20 тыс. грн., пригороды – 15–16 тыс. грн., Одесса, Львов, Харьков, Днепр – 13–15 тыс. грн. Причем, с начала года цены практически с места не сдвинулись, что дает шанс вложиться в новое жилье (пока еще) почти по низу рынка.
Само собой, есть масса скептиков, которые в качестве альтернативы выберут уже построенное жилье. Это действительно более надежный вариант. Но не стоит забывать, что тогда цена будет на 20–40% выше, чем на старте продаж. И на вторичном рынке средний ценник от 28–30 тыс. грн. в Киеве и от 18–20 тыс. грн. за кв. м в регионах (см. график). Поэтому при аккуратном выборе застройщика преимущества покупки квартиры в новостройке все же перевешивают недостатки.
Напоминаем, что журнал "Деньги" можно приобрести по этой ссылке.
