Порог входа в новостройки по-прежнему очень низкий. Купить квартиру на первичном рынке можно тысяч за 20 долларов, а то и меньше.
И желательно это сделать летом, пользуясь затишьем после карантина и тем, что цены на квадратные метры успокоились. Ведь осенью застройщики грозят очередным подорожанием на 5–10%.
На рынке первичной недвижимости весьма благоприятная для покупателей ситуация. Квартиры в новостройках в начале июня 2020 года стоили приблизительно столько же, сколько и в июне 2017 года.
Нет, это не значит, что ценовая картина за это время никак не изменилась. Каждый год квартиры дорожали приблизительно на 5–7%. Но карантин спутал застройщикам все планы, и они вынужденно пошли на снижение стоимости квадратных метров в сооружаемых жилых комплексах на 5–10%. Вдобавок девелоперы предлагают большие, до 15–20%, скидки. Именно поэтому цены на квартиры откатились до значений трехлетней давности.
Наиболее просела стоимость «квадратов» в ЖК эконом-класса. Благодаря этому сейчас есть возможность приобрести недвижимость в новом доме по цене от 12–14 тыс. грн./кв. м (см. таблицу), что эквивалентно 450–500 долл./кв. м. И за квартиру площадью 35–40 кв. м нужно выложить всего лишь порядка 20 тыс. долл. Ну а если повезет выхватить скидку, будет еще дешевле.
Эконом теряет позиции
Год от года выбор бюджетного жилья становится все более скудным. По данным lun.ua, в Киеве на начало июня доля ЖК эконом-класса в общем количестве строящихся комплексов составляла всего лишь 16%, тогда как комфорт-класса – почти 38%, в Киевской области – 31% и 50% соответственно. В Одессе эконом занимал 12% рынка первичной недвижимости, комфорт – 38%, во Львове – 16% и 49%, в Днепре – 18% и 36%, в Харькове – 29% и 25% соответственно.
Застройщики неохотно берутся за проекты эконом-класса, так как заработка там практически нет. А во время кризиса квартиры вообще приходится продавать чуть ли не по себестоимости. Покупателю эконом тоже не дает особых преимуществ, особенно на фоне комфорта, который дороже на 20–30%, но значительно приятнее для жизни. И, к тому же, ликвиднее.
Тем не менее, если рассуждать с точки зрения инвестора, который покупает квартиру для дальнейшего заработка – перепродажи или сдачи в аренду – эконом-класс вполне себе неплохой выбор.
Первый аргумент "за" – низкий порог входа. В Киеве однокомнатную квартиру в строящемся жилом комплексе можно приобрести по цене от 550–600 тыс. грн., в других крупных городах, которые принято называть миллионниками (Львов, Одесса, Днепр, Харьков), – от 350–400 тыс. грн.
Второй аргумент – приличный уровень пассивного дохода. Скажем, квартира куплена для последующей перепродажи. При вложении не на ранних этапах строительства, а в готовый хотя бы наполовину дом (чтобы сильно не рисковать и не влететь в долгострой) уровень заработка составит не меньше 30%. То есть купили за 600 тыс. грн., а продали потом почти за 800 тыс. грн. Неплохой навар.
Если же приобретать жилье для последующей сдачи в аренду, то с учетом дополнительных затрат на ремонт срок возврата инвестиций составит семь-восемь лет. Это на два-три года быстрее, чем возврат аналогичного вложения в квартиру на вторичном рынке недвижимости. Например, вкладываем в ЖК в спальном районе Киева 600 тыс. грн. (за эти деньги, кстати, можно найти вариант уже с черновой отделкой), еще 150–200 тыс. грн. тратим на минимальный ремонт. Потом сдаем квартиру за 8 тыс. грн. в месяц, а при удачном расположении – и за 8,5 тыс. грн. В итоге получаем те самые семь-восемь лет окупаемости.
Неприхотливые оценят
Любая новостройка, пусть и самого нижнего ценового уровня, обладает всеми необходимыми условиями для жизни. Иными словами, даже совсем бюджетное жилье выигрывает по своим потребительским качествам у домов возрастом 30-40-50 лет. И это при том, что за какую-нибудь «хрущевку» продавцы просят больше, чем застройщики за квартиру в новом доме.
Строят в эконом-классе в основном из железобетона и газоблока. Кирпич встречается крайне редко. И то, его используют как дополнительный материал. Сам каркас дома – из железобетона, который является основой. А снаружи этот каркас обкладывают кирпичом, что обеспечивает неплохую тепло и шумоизоляцию. Но чаще застройщик использует обычную «панель», которая утеплена экструдированным пенополистиролом (ЭППС), иногда – минеральной ватой.
Внешне дом не имеет никаких изысков. Типичная высотка, коих в спальных районах мегаполисов – сотни. Некоторые застройщики пытаются внести разнообразие в унылый урбанистический пейзаж и разукрашивают дома в яркие цвета. Но если отделочные материалы не очень качественные, со временем краска блекнет, лущится, и дом приобретает крайне неопрятный и удручающий вид.
С точки зрения энергоэффективности эконом-класс особых преимуществ не имеет. Отопление зачастую централизованное, гораздо реже – автономное. Дело в том, что строить собственную котельную – довольно затратное мероприятие. Да и с местными властями еще нужно договориться (неофициально – в том числе). А поскольку застройщикам нужно удержать низкую стоимость квадратного метра, тратиться на энергонезависимость они не хотят.
Площадь однокомнатных квартир в эконом-классе, в среднем, составляет 35–40 кв. м, двухкомнатных – 60–65 кв. м, трехкомнатных – 80–90 кв. м. При этом жилая площадь составляет приблизительно 50% общей. Например, в однокомнатной квартире метражом 36 кв. м на гостиную-спальню отведено 18 кв. м. Размер кухни – около 8 кв. м, прихожей – 3–4 кв. м, санузла – 4 кв. м, площадь балкона или лоджии – в пределах 2–3 кв. м.
Покупателю, как правило, квартира достается в состоянии «после строителей». Но встречаются квартиры и с отделкой. Имеется в виду стяжка и штукатурка, поклейка обоев и укладка ламината, установка межкомнатных дверей, сантехники, розеток с выключателями, и всех счетчиков (на воду, на тепло). За отделку придется заплатить на 25–30% выше обычной цены.
Придомовая инфраструктура крайне скудная. Мини-маркет, аптека и салон красоты в доме, крошечная детская площадка возле комплекса и открытая стоянка. Такие изыски, как подземный паркинг, огороженная и охраняемая территория в эконом-классе встречаются крайне редко.
Метраж имеет значение
А что со смарт-квартирами? Бум прошел. Жилье площадью 20–25 кв. м строят в гораздо меньших объемах, чем два-три года назад. В Киеве мелкогабаритные квартиры удалось найти не более чем в десяти строящихся жилых комплексах. И совсем не факт, что такая недвижимость будет дешевле, чем обычная однокомнатная квартира площадью 35 кв. м.
Хитрость в том, что застройщики не стесняются и продают смарт-жилье по цене, которая на 25–30% выше в перерасчете на один квадратный метр. Это означает, что в доме, где обычная 35-метровая квартира стоит 15 тыс. грн./кв. м, смарт-квартира площадью 25 кв. м может стоить 20 тыс. грн./кв. м. Итого, что за первый, что за второй вариант нужно выложить не менее полумиллиона гривен.
Так в чем экономия? В том, что затраты на ремонт смарт-квартиры будут ощутимо ниже, и последующее ее содержание (оплата коммунальных услуг) – тоже. Разумеется, при рациональном расходе и грамотном учете воды, тепла и электроэнергии.
Кроме того, "умное" жилье отлично подходит для сдачи в аренду. Небольшие квартиры пользуются спросом среди IT-специалистов и других «белых воротничков», которые не хотят жить в трущобах, но и платить 500–600 долл. за съемную квартиру не готовы. А здесь – современное жилье с удобным расположением и свежим ремонтом, аренда которого стоит до 10–12 тыс. грн. в месяц.
Причем, часто смарт-квартиры продаются с отделкой, а иногда – с бытовой техникой и мебелью. Стоимость квартиры площадью 24 кв. м в Киеве «под ключ» от застройщика – порядка 900–950 тыс. грн. Сдача такого объекта в аренду позволит окупить вложения за семь-девять лет. После этого чистая доходность будет составлять в пределах 11,5–13,5% в год.
Есть всё, и даже больше
Стоимость квартир в жилых комплексах комфорт-класса в Киеве начинается с отметки 16–17 тыс. грн. Но это – урезанный комфорт, можно сказать комфорт-минус. От эконом-класса отличие в том, что вместо железобетонных стен используется кирпичная кладка, а вместо централизованного отопления – автономное. В остальном принципиальной разницы нет.
Проекты, в которых цена достигает 20–23 тыс. грн./кв. м – это полноценный комфорт, нередко приближенный к бизнесу. С той лишь разницей, что все-таки ЖК бизнес-класса расположены недалеко от центра города, а комфорт – это все еще спальные районы.
Также за эту цену можно рассчитывать если не на премиальные, то на достойные по качеству материалы. Это – стены из красного или керамического кирпича, отделка долговечной штукатуркой или керамогранитом и применение технологии вентилируемого фасада. Изоляционный материал накладывается не на саму стену, а навешивается. При этом между фасадом и стеной остается воздушная прослойка, благодаря которой кирпич "дышит" и меньше подвержен разрушению. Кроме того, вентилируемый фасад дает хороший уровень тепло- и шумоизоляции.
Для остекления используются панорамные стекла, что повышает внешнюю привлекательность жилого комплекса и обеспечивает высокий уровень инсоляции помещений. Еще одно "ноу-хау" в комфорте, которое перекочевало туда из проектов более дорогого уровня – это использование свободных планировок. Квартиру можно перекроить на свой вкус, изменить зонирование и площадь помещений. И для этого не нужно ломать несущие стены, подвергая риску других жильцов.
Важно и то, что, уплачивая за квадратный метр 700–800 долл., покупатель получает уже не просто квартиру в новом доме, а самодостаточное пространство для жизни и досуга. Все чаще девелоперы строят проекты комфорт-класса по концепции «город в городе». То есть, когда комплекс представляет собой микрорайон, где есть все – охраняемые парковки, скверы, спортивные и игровые площадки, супермаркеты и спортклубы, детские сады и школы. Это – тоже большое преимущество, так как жильцам не нужно думать о том, где купить продукты после рабочего дня, где позаниматься спортом и где погулять с ребенком.
Есть ли смысл приобретать такую недвижимость не для жизни, а для сдачи в аренду? Почему бы и нет. 35-метровая квартира в удачно расположенном (вблизи транспортной развязки или метро) жилом комплексе со своей облагороженной территорией будет стоить 650–700 тыс. грн. Со скидкой 5–10%, которую в большинстве случаев можно получить при стопроцентной оплате жилья, цена упадет где-то до 600 тыс. грн. Тратим еще 200 тыс. грн. на минимальный ремонт и сдаем не меньше, чем за 10 тыс. грн. (это в Киеве). Вложения вернутся за шесть-семь лет. А возможно и быстрее, если квартира будет пользоваться спросом, что позволит со временем поднять арендную плату.
Павел Харламов
Напоминаем, что журнал "Деньги" можно приобрести по этой ссылке.
