Принципиальных изменений в правах покупки недвижимости в Болгарии, по сути, два. Первое: с 1 июля все сделки с недвижимостью ценой более 10 тыс. левов (около 5 тыс. евро) должны проходить через банк. Сделки за наличные, которые выше этой суммы, объявлены вне закона.
Второе изменение заключается в том, что стороны сделки будут подписывать специальную декларацию, в которой под угрозой уголовной ответственности подтвердят, что сумма, переведенная по счету, является действительной ценой недвижимости. Так законодатели стремятся ликвидировать массовую практику оформления недвижимости по налоговой оценке, когда в договорах отражается минимальная цена, а оставшиеся деньги покупатель отдает продавцу «за углом».
Соответствующие изменения депутаты болгарского парламента приняли еще в начале мая. Тогда же они отказались поддержать еще одну поправку правительства, которая подразумевала ужесточение ответственности для нотариусов за то, что продавец является реальным собственником и у недвижимости нет обременений.
"Деньги" решили спросить у экспертов, смогла бы сработать подобная схема в Украине, или нет. На наш вопрос ответил Владислав Кисиль, адвокат, партнер ЮК «КПД Консалтинг», председатель Комитета по вопросам права Ukrainian Real Estate Club:
Указание реальной стоимости покупки в договоре имеет и еще одно важное для покупателя последствие. В случае расторжения договора либо признания его недействительным покупатель вправе требовать от продавца всей указанной в договоре суммы, составляющей цену продажи. Конечно, это обеспечивает покупателю дополнительный комфорт и уверенность в дальнейшей судьбе приобретаемой недвижимости.
"Очевидно, болгарская практика преследует цель наполнения бюджета. Предложенная процедура направлена на борьбу с занижением реальной стоимости продажи недвижимости, от которой суммы которой, в большинстве стран начисляется и уплачивается налог с дохода продавца либо иные сборы, связанные с продажей. Что касается Украины, наша практика заключается в довольно четком делении участников сделок с жилой недвижимостью на две категории: «законопослушных (осторожных)» и «экономных (бесстрашных)». К первым обычно относятся покупатели, не желающие скрывать от государства, банка-кредитора по ипотечному займу, реальную стоимость своей покупки и готовые, соответственно, нести несколько большие расходы на оформление сделки. Указание реальной стоимости покупки в договоре имеет и еще одно важное для покупателя последствие. В случае расторжения договора либо признания его недействительным покупатель вправе требовать от продавца всей указанной в договоре суммы, составляющей цену продажи. Конечно, это обеспечивает покупателю дополнительный комфорт и уверенность в дальнейшей судьбе приобретаемой недвижимости.
Вторую категорию представляют, как правило, продавцы. Им совершенно не хочется расставаться с частью полученной от продажи суммы в размере (от 1% за услуги нотариуса, если подоходный налог не взымается, до 6% (1% - услуги нотариуса плюс 5% подоходного налога) если налог подлежит уплате). Традиционно уклонение от уплаты налога осуществляется путем занижения реальной стоимости недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи. На сегодняшний день закон устанавливает нижний предел стоимости недвижимости, ниже которого стоимость для целей уплаты налога не может быть уменьшена. Этот размер определяется стоимостью, указанной БТИ в извлечении из реестра прав на недвижимое имущество. Часто оценка БТИ совершенно не соответствует рыночной и является скорее «символической». Подобная ситуация позволяет продавцам настаивать на занижении реальной стоимости продажи и указании в договоре вместо реальных цифр цену продажи на уровне оценки БТИ. К сожалению, часто такую линию поведения часто поддерживают и подсказывает клиентам некоторые недостаточно профессиональные риелторы. Уточним, что «экономия» на налогах может иметь серьезные негативные последствия. Во-первых, это уклонение от уплаты налогов, а во-вторых, как мы указывали выше, в случае расторжения сделки истребовать полную сумму от покупателя может оказаться весьма проблематичным," - объясняет эксперт.
В то же время, по его мнению, болгарский вариант не слишком эффективен в решении существующих проблем: "Применение болгарской схемы, по сути, не решает проблемы. Ситуация кроется не в механизме расчета (наличном либо безналичном через банк), а в величине цены продажи недвижимости, указываемой в договоре. Да и состояние рынка не делает, на сегодняшний день, проблему администрирования налогов с продажи недвижимости актуальной."
Что касается украинских покупателей болгарской недвижимости, то им нужно будет привыкнуть к новым условиям. "Украинские покупатели будут обязаны исполнять новые правила расчета. Это дополнительно потребует от украинских граждан соблюдения при покупке требований отечественного валютного контроля," - резюмирует Владислав Кисиль.
По материалам http://www.euromag.ru, /