Ипотека по-прежнему малодоступна: немногие банки готовы кредитовать, а те, что готовы, выставляют неприлично высокие ставки по таким займам. Корреспондентам «Денег» удалось найти всего около десяти банков, предлагающих ипотеку. Преимущественно это программы кредитования покупки вторичной недвижимости. Из-за того, что ситуация на строительном рынке оставляет желать лучшего, банкиры крайне неохотно кредитуют покупку недостроенной «первички».

«Вторичку» банки готовы кредитовать под реальную ставку в пределах 24–34% годовых (в зависимости от срока кредитования). «На наш взгляд, снижения ставок в этом году по кредитам в национальной валюте не стоит ожидать», – говорит директор департамента розничного бизнеса «БМ Банка» Элла Дембовская. Снизить стоимость ипотеки, по мнению финансиста, могла бы возможность кредитовать в иностранной валюте, но НБУ приказал физлицам забыть о ней.

Дополнительно «утяжеляют» кредит и страховые платежи. Несмотря на то, что в числе обязательных страховок банкиры декларируют только страхование объекта залога (от 0,18% до 1% его стоимости), в большинстве случаев заемщику все же приходится приобретать еще и полис страхования жизни (как вариант – страховку от несчастного случая) или полис титульного страхования.

«Деньги» выяснили: если сумма кредита превышает эквивалент $100 тыс., срок кредитования – 10 лет, а заемщику уже исполнилось 40 лет, то страхования жизни ему не избежать. На титульном страховании (от непризнания права собственности) банкиры будут настаивать, если продавец недвижимости получил право собственности менее двух лет назад или же если там были когда-то прописаны несовершеннолетние дети, инвалиды или другие незащищенные группы населения.

Допустимые сроки кредитования с осени 2009 года существенно выросли – до десяти, а у многих банков и до 15–20 лет. «Короткометражную» ипотеку (на срок не более четырех лет) сейчас предлагает только «БТА Банк».
При этом банкиры не поощряют клиентов брать займы на очень короткие сроки. Все банки, кредитующие «вторичку», предлагают унифицированную ставку, независимо от срока кредитования.

То же самое касается и требований к величине собственного взноса покупателя. Будь у заемщика хоть 90% стоимости квартиры, ставку ему от этого не снизят, разве что быстрее примут решение о выдаче займа. Но с суммой менее 40–50% стоимости объекта в банк не стоит даже обращаться.
При этом почти у всех банков появились жесткие ограничения по максимальной сумме возможного кредита. Например, в Фольксбанке не выдают займы свыше 400 тыс. грн, в Кредобанке – более 500 тыс. грн. Но в среднем ограничение колеблется в районе эквивалента $100–200 тыс. Так что желающим обзавестись дорогой недвижимостью придется повременить.

Жесткий кастинг
Слухи о том, что банки лишь декларируют наличие ипотечных программ, но реально не кредитуют, сильно преувеличены. Все кредитные менеджеры в отделениях банков, представленных в нашей таблице, выражали крайнюю заинтересованность в клиенте и убеждали, что кредиты банк таки выдает. Правда, лишь после детальной проверки платежеспособности потенциального заемщика.

«Из-за более жестких требований к потенциальным заемщикам доля отказов по ипотечным кредитам выросла, хотя и не настолько значительно: в целом на 15–20% от общего количества заявок», – рассказывает член правления Universal Bank Виталий Шастун.

Если раньше банки козыряли 2–5-дневными сроками рассмотрения заявок, то теперь честно признают, что дело может затянуться на срок от двух до четырех недель. Учитывая длительность процесса, сотрудники банков предлагают клиентам вначале подавать документы на предварительное рассмотрение, а уже потом, получив положительный результат, подыскивать объект для покупки. Предварительное решение действует месяц. В течение этого времени клиент предъявляет документы на недвижимость, и банк принимает окончательное решение о выдаче кредита.

Во всех опрошенных банках нас предупредили: в расчет принимаются только официальные доходы. При этом ежемесячный платеж не должен превышать 30–60% дохода заемщика. Правда, в большинстве финучреждений с легкостью соглашаются прибавить к нему и доходы супруга/супруги или родителей/взрослых детей, клиента. Но лишь в том случае, если они проживают как одна семья и согласны выступить финансовыми поручителями по кредиту. В любом случае, даже чтобы оформить кредит на 200 тыс. грн под среднерыночную ставку в 26% годовых на десять лет, общий официальный доход семьи должен превышать 12 тыс. грн в месяц.

При этом банкиры с осторожностью относятся к потенциальным заемщикам, работающим в инвестиционных фондах, кредитных союзах, риелторских компаниях, металлургии и строительстве.

Расходы по ипотечному кредиту
Исходные условия:
Стоимость объекта – 800 тыс. грн.
Заемщик располагает суммой в 400 тыс. грн + 21 тыс. грн на оформление.
Официальный доход заемщика – 10 тыс. грн.
Официальный доход финансового поручителя – 9 тыс. грн.

Условия кредитования:
Срок кредитования – 10 лет.
Собственный взнос – 50%.
Сумма платежа не должна превышать 50% суммы официальных доходов семьи.
Номинальная ставка – 26% годовых.

Более подробно о том, каковы сейчас условия кредитования в банках, читайте в новом номере журнала "Деньги" от 25.03.2010 года