Недвижимость для души

Все бы хорошо, но порой даже в квартирах, цена которых стартует с 25–30 тыс. грн. за «квадрат», что для Киева сейчас означает принадлежность к действительно классному жилью, нередко можно обнаружить огрехи в строительстве, отсутствие обещанных дорогих отделочных материалов и сомнительный уровень обслуживания дома. «Часто дом считается престижным только потому, что расположен в центральной части города. Такой подход используют недобросовестные риелторы, которые рекламируют объект как «элитный», поскольку он находится в Печерском районе», – отмечает Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solutions.

Так что подыскать достойную квартиру или пентхауз для покупки будет очень непросто. Даже сейчас, даже в Киеве с его застывшим рынком. С другой стороны, скрупулезность отбора позволит отсеять «липовый престиж» и приобрести жилье для комфортной жизни, причем за разумную цену.

Бизнес, почти престиж

В принципе, квартиры бизнес-класса, которые строятся в крупных городах, нередко являются близкими по характеристикам к тому самому премиуму. Хотя метраж, конечно, отличается. «Площадь квартир в домах бизнес-уровня должна быть в пределах 42–55 кв. м для «единичек», 60–80 кв. м для «двушек» и 87–105 кв. м для «трешек». В домах премиум-класса  – 50–70, 68–100 и 100–130 кв. м соответственно», – резюмирует Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика».

Те архитектурные изыски, что характерны для клубного жилья, в таких домах искать не стоит. Например, высотность достигает 15–20 этажей (как в ЖК «Престиж холл»), а иногда и 25–26 (ЖК «Срибна вежа»). Но при этом собственно характеристики самих квартир не впечатляют: высота потолков около трех метров, а планировка квартир обычно свободная. Можно на свое усмотрение провести перестройку: выделить гардеробную, соединить прихожую со столовой и т. д.

Из строительных материалов чаще всего встречаются кирпич либо керамический блок. Наружное утепление – экструзионный пенополистирол и минеральная вата. Иногда застройщики экономят, используя газовый блок. Его можно распознать по пористой структуре. Особенно когда дом только строится. Хотя при наличии качественной внешней отделки газовый блок – вполне приемлемое решение.

Остекление окон в квартирах, как правило, 2–3-камерное, что обеспечивает достаточную шумо– и теплоизоляцию. В качестве охраны – консьерж, иногда видеонаблюдение, а также огражденная территория. Также девелопер может предложить квартиру с прикрепленным к ней паркоместом (например, как в ЖК «Васильковский» или ЖК «Златоустовская, 14–18»).

Вблизи такого дома чаще всего расположена и детская площадка. На цокольном этаже ЖК почти всегда есть помещения для сдачи в аренду: под магазин, прачечную или стоматологическую клинику. Хотя разнообразия сервисов, как правило, в таких комплексах никто не контролирует. Поэтому не исключено, что в одном доме окажется три салона красоты и два кафе. И ни одного детского садика.

Эксплуатационная служба – это ОСМД либо ЖЭО. Все по выбору жильцов. А также хорошая транспортная развязка, наличие неподалеку сквера или парка, в то время как производство и прочие источники смога должны находится не ближе чем в 5 км от дома.

В столице стоимость квартир бизнес-класса колеблется в пределах 15–30 тыс. грн./м2, в Одессе находится на уровне 15 тыс., во Львове – около 10 тыс., Днепропетровске – около 13 тыс., Харькове – от 12 до 18 тыс. грн./м2.

Полная свобода

К премиальной недвижимости в Киеве можно отнести Diamond Hill (ул. И. Мазепы, 11-б), H-Tower (бул. Т. Шевченко, 28–30), Fresco Sofia (ул. О. Гончара, 17–23, строительство данного объекта временно приостановлено). Кроме того, в 2014 году появились Pechersk Plaza (по ул. Киквидзе) и Renaissance Residence (по ул. Новоселицкой).

Общим критерием для отнесения проектов к премиальной категории являются как расположение, так и качество исполнения. То есть непременно и то, и другое. Вдали от промышленных зон, в районах, близких к центру города (как деловому, так и историческому), в пешеходной доступности необходимой инфраструктуры либо с таковой непосредственно в доме.

Премиальный жилой комплекс должен быть спроектирован грамотно и респектабельно. Само архитектурное решение должно внушать ощущение комфорта и уважения. Естественно, в таком доме не должно быть более двух-пяти квартир на этаже и более 30–70 во всем доме, а этажность – не более 7. В самих квартирах уже на этапе проектирования должны быть предусмотрены полноценный климат-контроль либо система «умный дом».

Естественно, высота потолков должна быть от 3 метров и выше, а последние этажи приспособлены под пентахаузы. Свободная планировка квартир – непременно. Как же иначе удовлетворить тягу взыскательных жильцов к индивидуальной реализации своих потребностей? В подобных зданиях обычно есть зоны, выделенные под летние террасы либо зимние сады.

В качестве строительных материалов для внутренних и наружных стен используются кирпич и керамический блок, для фасада – натуральный камень. Например, именно такой подход применяется в ЖК «Pechersk Hills Residence». Кроме того, уже на этапе проекта гарантирована энергоэффективность и независимость жилого комплекса в принципе: утепление, очистительные системы, автономные системы отопления и кондиционирования, водоснабжения (ее запасов в специальных резервуарах – в том числе).

Из дополнительных удобств – два-три паркоместа в расчете на одну квартиру, рецепция, где располагается охрана, которая следит за перемещением людей и приходом гостей, наличие собственной службы эксплуатации. Вход осуществляется по карточкам, а территория ограждена и находится под видеонаблюдением. В инфраструктуре возможны любые причуды под жильцов. Например, фитнесс-центр, бассейн, теннисный корт, сауна, детская площадка.

А вот на детский сад или школу прямо в доме рассчитывать не стоит. Это связано с тем, что зажиточные жильцы тщательно выбирают место учебы для своих чад и готовы возить их в другой конец города. Так что близость учебного заведения для них совершенно некритична.

И, конечно, по-настоящему качественный премиальный дом располагает обширной или хотя бы внушительной придомовой территорией – огражденной и охраняемой. 

В Киеве ценник на элитную недвижимость составляет от 30 тыс. грн./м2, в Одессе – около 20 тыс., Львове – 10–12 тыс., Днепропетровске – в пределах 20 тыс., а в Харькове – около 20 тыс. грн./м2.

Все на смотрины

Невзирая на дороговизну, элитную квартиру продадут далеко не каждому. «С клиентом проводят несколько встреч, изучают его привычки, предпочтения и даже причуды. Поскольку клубный дом – это фактически одна большая семья. И психологический комфорт жильцов очень важен», – рассказывает управляющий партнер компании KievStandard Олег Перегинец.

Хотя от поблажек и скидок потенциальным покупателям никто не отказывается. При оплате полной суммы можно смело требовать от 3–5% скидки. Скажем по секрету, эти проценты нынче не финал, они лишь стартовые для реального торга. Также на цену всерьез влияют видовые характеристики. Даже тот факт, что окна одной квартиры выходят на исторический центр, а другой – на соседний дом, способен привести к разнице в цене на 5–10%. Первый и последний этажи – та же ситуация, и выторговать можно вполне приличный дисконт.

Некоторые застройщики готовы уступать еще больше, лишь бы не замораживать средства в проекте очень надолго. Например, представители ЖК «Париж», который находится в Одессе, сообщили «Деньгам», что снизили цену до 1 тыс. у. е. за кв. м на квартиры с любыми видовыми характеристиками для того, чтобы как можно быстрее остеклить здание.

Иногда застройщик делает в нескольких квартирах полноценную финишную отделку, что расширяет выбор для покупателя. Можно заказать индивидуальный дизайн. По словам опрошенных «Деньгами» застройщиков, это приводит к увеличению стоимости квадратного метра на несколько сотен долларов (в эквиваленте).

«При покупке квартиры «под ключ» ее владельцу как минимум предложат разработать индивидуальный дизайн-проект, подарят скидочные карточки партнерских магазинов, салонов сантехники, мебели и т. д. Популярной становится услуга «консьерж сервиса», когда специально нанятый персонал выполняет различные мелкие поручения жильцов дома», – рассказывает Ярослава Чапко.

Готовы застройщики предоставлять и рассрочку. От инвестора требуют 30–60% первоначального взноса, после чего погашение остатка долга разбивается по нескольким схемам. Например, вплоть до конца строительства либо на два-четыре года равными платежами. Правда, есть коварное «но»: привязка платежей к курсу доллара (Нацбанка либо коммерческого) на момент оплаты.

Поэтому, если нет возможности или желания покупать дорогую квартиру за полную стоимость сразу, нужно приготовиться к тому, что за время строительства она станет еще дороже. К тому же, раньше «премиальное» жилье выпускали в продажу лишь к завершению строительства. Сейчас же все чаще даже дорогие квартиры появляются в прайсах девелоперов уже после закладки первого кирпича. И их раскупают, несмотря на всем известные истории с незавершенными объектами. Почему? А потому что мест для размещения по-настоящему премиальных объектов и в столице, и в городах-миллионниках крайне немного. А доступных для застройщиков – и того меньше.

Стоимость и характеристики некоторых жилых комплексов в крупных городах Украины

Бизнес-класс

Премиум-класс