Как украинцу защитить недвижимость в Крыму?

Житель Запорожья Виталий Скрипник попал в патовую ситуацию. С запорожской пропиской в паспорте он владеет небольшим частным отелем на Западном Берегу Крыма. Пока полуостров не оказался «отжатым» Россией, это проблем не вызывало. Сейчас Виталий пытается понять, что делать со своей недвижимостью в Крыму дальше.

«Какой туристический сезон? Об этом я сейчас даже не думаю. Меня волнует судьба отеля, в который я вместе с братом вложил не одну сотню тысяч гривен. Ведь земля покупалась до кризиса, и как тогда все участки – с нарушениями. А что делать сейчас, когда ни украинские, ни российские законы в Крыму не действуют, – мы не знаем. Даже продать невозможно, так как реестры заблокированы, и нотариусы отказываются утверждать сделки», – сетует Виталий.

Украинцы, которые имеют в Крыму недвижимость, опасаются произвола. С жилыми помещениями подавляющее большинство сделок оформлялось по правилам. Но что касается недвижимости коммерческой, особенно в прибрежной зоне, там сделки заключались с огромными «допущениями». И нередко вместо оформленного по документам киоска в реальности на купленном участке находится шикарный шестиэтажный отель.

Юристы и риэлторы советуют без крайней необходимости не заключать пока никаких сделок с недвижимостью в Крыму. Потому что независимо от того, кому будет принадлежать полуостров, с большой вероятностью все эти манипуляции будут признаны незаконными.

Сохраняем нажитое

Пока вопрос о государственном статусе Крыма не решится окончательно (с признанием его принадлежности России внешним миром, а прежде всего Украиной, или напротив, оккупированной территорией), собственники недвижимости на полуострове будут оставаться в «подвешенном» состоянии.

«В Крыму образовался «юридический коллапс», когда фактически на его территории действует законодательство Украины и РФ. Но доступ к украинским реестрам заблокирован с целью сохранности информации о недвижимости, а российский аналог такого реестра еще не заработал», – объяснил ситуацию управляющий партнер юридической фирмы «Лавринович и Партнеры» Максим Лавринович.

Украина закрыла доступ ко всем своим реестрам на территории Крыма с 7 марта 2014 года. Это делает заключение любых сделок с недвижимостью невозможным. Но основной риск состоит в том, что в так называемый «переходный период» данные о государственной регистрации на недвижимое имущество, по сути, отсутствуют. А значит имущество фактически бесхозно.

Сколь долго это будет длиться – неизвестно. Некоторые юристы считают, что реестры начнут свою работу уже в августе 2014 года. Но на адаптацию Крыма к российскому законодательству отведен период до 1 января 2015 года. Поэтому, скорее всего, именно до 1 января реестры работать не будут. Это означает, что существуют риски перерегистрации недвижимости на третьих лиц – на основании поддельных документов либо подложных судебных решений, которыми прежних владельцев будут лишать права собственности.

«Все очень просто: суд признает заключенный пару лет назад договор купли-продажи недействительным, поскольку недвижимость на момент сделки якобы находилась в залоге по кредиту и не могла быть продана. А по решению суда переписать жилье на нового владельца – дело техники», – объясняет столичный юрист, пожелавший остаться неназванным.

Чтобы избежать этого, нужно иметь на руках все правоустанавливающие документы (их оригиналы и сделать на всякий случай нотариально заверенные копии), так как Россия пообещала признавать легитимность документов, выданных на территории Украины. «Право собственности, которое до сих пор числится в старых реестрах БТИ, рекомендуется как можно быстрее внести в украинский Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество», – советует юрист юридической фирмы «Гвоздий и Оберкович» Виктор Сурник. По его словам, регистрация объектов недвижимости Крыма до сих пор проводится госрегистраторами Днепропетровской, Одесской, Хмельницкой и Черниговской областей.

Все эти манипуляции станут подтверждением права на недвижимость при попытках мошенничества, а впоследствии – основой для внесения данных в реестры. «Ожидается, что российскими властями будет предложена специальная процедура и основания для включения такой информации в реестр. Конечная цель – добиться фиксации своих прав в обоих реестрах», – пояснил «Деньгам» адвокат Олег Бойчук советник ЮБ "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Украина.

Защищаемся

Вообще, законодательство обеих стран (Украины, РФ) и нормы международного права гарантируют всем физическим и юридическим лицам защиту их права собственности от незаконных посягательств. «Потому, несмотря на спорный правовой статус Крыма, ни одно лицо и/или государство не может лишить права собственности на недвижимое имущество», – успокаивает Максим Лавринович. Это по правилам. В реальности все может выглядеть совершенно иначе.

Тем более что мошенники не дремлют. В Крыму уже зафиксированы попытки отъема недвижимости. Как правило, у тех, кто проживает на континентальной Украине и на полуострове бывает наездами. «У меня в Евпатории небольшой магазин, который я на зиму «замораживаю». На прошлой неделе позвонила соседка, сказала, что два дня подряд вокруг него крутились какие-то люди, выспрашивали, чья постройка, как связаться с хозяином. Буду спешно ехать туда, чтобы выяснить, кому приглянулась моя собственность», – рассказывает житель Николаева Сергей Сотник.

Если на недвижимость попытались посягнуть – придется судиться. Но пока судебная система в Крыму тоже заблокирована, помощи нужно искать в Европейском суде по правам человека. Основания – протокол № 1 к Европейской конвенции по правам человека от 20.03.1952 и часть 2 статьи 17 Всеобщей декларации прав человека Генеральной Ассамблеи ООН, которые предусматривают, что каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своего имущества, и что оно не может быть лишено его собственности произвольно. Но это процесс долгий, к тому же решения ЕСПЧ могут игнорироваться Российской Федерацией.

Еще один риск для владельцев жилья в Крыму – национализация. В этом случае придется апеллировать к законодательству Российской Федерации, а именно к статьям 235 и 306 Гражданского кодекса РФ. Они гласят, что в случае национализации частной собственности на территории Крыма РФ обязана возместить собственнику причиненные убытки, в том числе и полную стоимость имущества. При этом, согласно статье 35 Конституции РФ, возмещение должно быть осуществлено предварительно, до национализации.

Правда, юристы затрудняются ответить, к кому обращаться в таком случае и от кого требовать компенсации. Очевидно, этими вопросами будут заниматься местные органы власти и суды. Соответствующая практика в Сочи и окрестностях (там при строительстве олимпийских объектов было много случаев изъятия собственности «по причине общественной необходимости») показывает, что прежним хозяевам будет очень невесело с возмещением.

Купить или продать?

Некоторые владельцы недвижимости в Крыму считают, что лучше всего от нее избавиться. Другие же, напротив, начинают охотиться за квартирами и домами на полуострове, так как продавцы от безысходности готовы уступать 15–20% первоначальной цены. «Кто-то в панике согласен сбросить чуть ли не половину стоимости, лишь бы продать», – говорит риэлтор из Симферополя Дмитрий Магун.

Но проблема в том, что провести легальную сделку с недвижимостью сейчас почти невозможно. Нотариусы не имеют доступа к реестрам, а значит, и права удостоверять договора купли-продажи.

Выйти из ситуации можно двумя способами. Первый – заключение предварительного договора купли-продажи, в котором будет зафиксирована сумма сделки, размер залога (например 30% или 50% стоимости недвижимости) и остатка, который покупатель оплачивает после отсрочки. Скажем, спустя полгода или в начале 2015 года.

Этот договор заверяется нотариусом на территории Крыма после проверки правоустанавливающих документов и получения согласия супруга (супруги) продавца на сделку. Когда вопрос с реестрами имущества решится, сделка завершается, покупатель вносит остаток суммы, и нотариус удостоверяет основной договор купли-продажи.

Однако не факт, что после того как Крым полностью перейдет в законодательное поле РФ, предварительную сделку признают действительной (например, нотариусы до сих пор используют украинские печати, но в нынешних условиях они могут не иметь юридической силы на документах). Кроме того, возрастает риск обмана: продавец окажется подставным лицом или исчезнет с деньгами покупателя; либо покупатель в сговоре с нотариусом попытается переоформить жилье на себя, не доплатив остаток продавцу.

Второй вариант – заключить полноценную сделку с недвижимостью в Крыму. Но сделать это на территории Украины и при условии, что и покупатель, и продавец зарегистрированы за пределами полуострова. Федеральный закон «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» от 21.03.2014 гласит, что такие сделки будут признаваться Россией.

Кстати, если рассмотреть сценарий, при котором Крым вернется к Украине, также есть риск, что сделки, осуществленные в этот период, будут признаны недействительными. «На временно оккупированной территории любая купля-продажа недвижимого имущества, совершенная с нарушением требований законодательства Украины, считается недействительной с момента совершения и не несет правовых последствий, кроме тех, что связанны с ее недействительностью», – обращает внимание младший юрист юридической фирмы «Селепей, Волковецкий и Партнеры» Химчук Андрей.

Трансформация же реестров при воссоединении Крыма с Украиной будет, очевидно, аналогичной: информация на основании записей в российских реестрах, а также правоустанавливающих документов, перейдет в реестры украинские.