Кому и зачем нужен кондоминиум?

За долгие годы советской жизни мы привыкли к тому, что коммунально-бытовые проблемы должно решать государство. Однако изношенность жилищного фонда в среднем достигла такой степени (60–70% и выше), что ЖЭКи уже давно не справляются со своими обязанностями по содержанию и обслуживанию домов. И все это лишь усугубляется хаосом, который творится в системе ЖКХ, и полной безнаказанностью эксплуатационных управлений за бездействие и халатность.

Выход из жилищного кризиса формально был найден еще в начале 2000-х годов, когда Верховная Рада приняла закон об объединениях собственников многоквартирных домов (ОСМД, текст закона имеется на сайте). Создание подобных «сообществ», которые уже охватывают около 20% жилья по всей стране, позволяет влиять на судьбу своего дома и отвечать за его техническое состояние, а не ждать очередной «подачки» от ЖЭКа.

Тем не менее, на практике создание кондоминиума зачастую сопряжено со сложностями, главная из которых – разобщенность жильцов и их неготовность тратить свои кровно заработанные на содержание дома.

Кто хозяин?

ОСМД по своей природе является инструментом для «дооформления прав собственности» на весь дом как имущественный комплекс и придомовую территорию всеми собственниками квартир и нежилых помещений в этом доме. Именно поэтому кондоминиум называют формой «совместного владения», где квартира – это собственность индивидуальная, а все, что за ее пределами – совместная.

И при сравнении таких сообществ с ЖЭКами разница видна невооруженным взглядом. Во-первых, объединение жильцов принимает дом на свой баланс, что дает им право самостоятельно распоряжаться имуществом ОСМД, а также самим решать денежные вопросы. «Кроме того, при создании ОСМД у жильцов появляется возможность приватизировать придомовую территорию и быть уверенными, что местная власть или близкие к ней лица в один прекрасный момент не поставят там какую-нибудь МАФ», – говорит разработчик информационной системы «ОСББ-online» Андрей Заканыч.

Во-вторых, члены объединения могут самостоятельно выбирать организацию, которая будет обслуживать дом, определять размер средств, которые будут направляться на содержание дома, участвовать в управлении.

В-третьих, ОСМД является неприбыльной организацией, поэтому не платит налога на прибыль и НДС со взносов своих членов. Кроме того, у кондоминиума есть возможность поиска дополнительных источников дохода. Например, за счет сдачи в аренду нежилых помещений или стен дома для рекламных баннеров (правда, эти доходы уже подлежат обложением налогом на прибыль).

ЖЭК же по умолчанию – прибыльная структура, которая находится в частных руках или коммунальной собственности (государство уже давно вышло из этой системы). Поэтому их деятельность почти не контролируется. К тому же, чаще всего ЖЭКи тесно связаны с местными властями, что объясняет их абсолютную уверенность в безнаказанности при использовании платежей по своему усмотрению.

Подводим баланс

Для того чтобы ОСМД эффективно защищало права собственников квартир, формального объединения недостаточно, поскольку вся затея с кондоминиумом должна быть экономически оправданной и целесообразной. Поэтому правление и члены ОСМД обязаны четко понимать, сколько им предстоит тратить на дом и чем компенсировать эти траты.

Издержки можно разделить на те, которые непосредственно касаются содержания дома (обслуживание лифтов, электрики, канализации, придомовой территории; проведение ремонтов; вывоз мусора, уборка подъездов и двора), и на административные расходы: зарплаты главы объединения, бухгалтера, канцелярские нужды и т. д.

«Эффективность создания ОСМД напрямую связана с количеством квартир в доме. Поэтому в маленьких домах любое изменение издержек ощущается жильцами особенно сильно», – подчеркивает Андрей Заканыш.

Также «выгодность» организации ОСМД прямо пропорциональна новизне дома: чем новее здание, тем меньше расходов требуется на его поддержание в исправном состоянии и ремонтные работы.

Поэтому в идеале в новостройке тарифы для жильцов не должны быть завышены, а все, что остается после расчета ОСМД с монополистами и подрядчиками, должно направляться на благоустройство территории, ремонт вспомогательных помещений (подвалов, цокольных этажей, пространств под крышей). Ведь именно эти «активы», которые также являются совместной собственностью членов кондоминиума, при правильной эксплуатации способны генерировать немалый денежный поток. ОСМД может привлекать арендаторов по хорошим ставкам, пополняя кассу, что, в свою очередь, позволит снизить тарифы для жильцов. О сдаче в аренду помещений ОСМД – см. стр. ??.

«У нас одно время в объединении разгорелся настоящий конфликт. Часть жильцов настаивала на том, чтобы отремонтировать чердачные помещения и сдать их. Вторая часть претендовала на то, чтобы оставить чердак под свои нужды. Но когда мы коллективно высчитали смету, оказалось, что доходы от аренды позволят снизить ежемесячную плату почти на 30%. Жильцы единогласно проголосовали «за», – рассказывает руководитель одного из днепропетровских ОСМД Вера Тертышная.

Взаимодействие с монополистами и подрядчиками – еще одно важное направление работы кондоминиума, влияющее на его бюджет. Дело в том, что при заключении договоров с ОСМД поставщики услуг выставляют тарифы как для юридического лица. А они выше, чем для их непосредственных потребителей. Поэтому гораздо целесообразнее заключать прямые договора с жильцами. Что касается обслуживающих организаций, то выбор лучше проводить посредством тендера. Это будет стимулировать претендентов выставлять реалистичные тарифы.

Защищаем свое

Собственники квартир в старых домах, создавая ОСМД, тоже имеют определенные преимущества. С одной стороны, им проще «выбить» свое здание из-под попечительства ЖЭКа, поскольку последний избавит себя от вытягивающего деньги строения. С другой – взятие на баланс дома даже в неудовлетворительном состоянии на руку кондоминиуму. «Бывший владелец, на балансе которого находился дом, должен принять участие в финансировании капитального ремонта. Как правило, в городах действуют программы или фонды реформирования жилья, за счет которых должно осуществляться финансирование», – подчеркивает юрист юридической компании «Эйдиком» Юлия Авраменко.

Хотя именно передача дома на баланс ОСМД является чуть ли не самым конфликтным этапом. И ЖЭК, и застройщик всячески пытаются уклониться от обязательств, вплоть до блокирования работы кондоминиума. Особенно если некоторые квартиры и нежилые помещения находятся в собственности застройщика, либо лиц, связанных с ним. Или когда у застройщика есть собственный ЖЭК и ему выгодно, чтобы дом обслуживался в «карманной» структуре.

Но, пусть это и кажется странным, даже с такими «непробиваемыми» структурами можно договариваться. Например, провести ремонт вскладчину (все-таки лучше, чем ничего), получить какие-то услуги бартером (например, чтобы застройщик укатал асфальт на месте будущей парковки, засыпал гравием детскую площадку) или предложить ЖЭКу обслуживать дом в будущем на индивидуальных условиях.

«Ведь приходящие электрики и слесари – это те же работники жилищных управлений. Просто нужно их правильно мотивировать», – отмечает член правления одного из столичных ОСМД Сергей Кац.

В крайнем случае, кондоминиум может принять решение отказаться от услуг выбранной организации. Либо же, при конфликте с монополистом, объединиться в Ассоциацию ОСМД и решать вопросы на более высоком уровне с привлечением представителей местной власти. Такие объединения действуют во многих областных центрах и достаточно успешны в отстаивании своих прав.

Единение прежде всего

Внутренние сложности и конфликты в самом кондоминиуме – тоже не редкость. Еще на этапе учредительного собрания для создания ОСМД среди собственников обязательно найдется группа людей, выступающих категорически против кондоминиума. Как правило, это жильцы, привыкшие к «сервису» ЖЭКов. Нередко люди пожилого возраста воспринимают объединение как некую «аферу, организованную кучкой проходимцев».

Руководители ОСМД разводят руками: кроме как через разъяснительную работу повлиять на таких негативно настроенных лиц невозможно. И даже если не удастся «затянуть» их в кондоминиум, важно развенчать мифы о мошенничестве. Иначе в будущем ущемленные жильцы будут постоянно пытаться препятствовать нормальной работе объединения.

Конфликты могут возникать и с людьми, которые вроде бы не препятствовали и нейтрально относились к созданию ОСМД в доме. Ведь зачастую они имеют привычку делать все по-своему, ни у кого не спрашивая. Например, когда собственник, живущий на первом этаже, возводит себе пристройку, не интересуясь, как это скажется на эстетическом виде дома. Самовольный захват территории и организация места для стоянки личного авто, установка блокираторов, срезание деревьев – тоже явление нередкое. Без объединения бороться с такими «отщепенцами» почти невозможно.

После создания ОСМД большинство людей меняет отношение к своему дому и придомовой территории, а любителям самодеятельности приходится считаться с мнением большинства. Причем ОСМД в данном случае выступает органом для принятия консолидированных решений и может подавать заявления в контролирующие инстанции либо в суд на недобросовестных жильцов. Санкции возможны весьма серьезные – вплоть до штрафов и уголовной ответственности.

Также успешность работы кондоминиума во многом зависит от налаженного внутреннего контроля, репутации правления. Например, далеко не все жильцы знают, что глава ОСМД должен ежегодно проводить общее собрание, отчитываясь о том, что было сделано в году прошедшем, предоставив смету затрат и сравнив ее с запланированными суммами.

При этом жильцы дома могут обратиться к ревизионной комиссии с требованием провести проверку финансовой деятельности и созвать внеочередное общее собрание в случае обнаружения злоупотреблений, поставив кандидатуру главы правления на переизбрание.

«В крайнем случае, члены ОСМД вправе обратиться в Министерство доходов и сборов, контрольно-ревизионное управление с требованием провести проверку деятельности объединения и вплоть до органов внутренних дел и прокуратуру с вопросами о нарушении трудовых прав, превышением полномочий должностными лицами», – рассказывает Юлия Авраменко.

И хотя такие меры – не лучший способ наведения порядка внутри кондоминиума, иногда они необходимы, чтобы ОСМД исправно выполняло свои функции, защищая интересы жильцов, а не отдельных лиц. О возможных злоупотреблениях руководства ОСМД – см. стр. ??.

ЖЭК или ОСМД?

Когда особенно целесообразно создавать кондоминиум

Внимание:

Если из семи условий имеются в наличии хотя бы три, однозначно есть смысл думать о создании ОСМД.

Условия расположены по мере убывания значимости.