Рейтинг ипотечных кредитов – 2013.

Кредит на покупку квартиры есть экономический смысл брать в надежде на рост цен на недвижимость минимум на 30% за последующие пять лет, как сообщает Журнал «Деньги», номер от 29 августа 2013 года уже в продаже.

Чаще всего сейчас берут ипотечный кредит не более чем на 30% от стоимости покупки в расчете погасить долг за 2–3 года. Средний «чек» – около 250 тыс. грн.

Сейчас в Киеве аренда однокомнатной квартиры в среднем обходится примерно на четверть дешевле, чем выплата процентов по кредиту, равному 100% стоимости аналогичного жилья 

«А ипотека, она вообще есть?», – спросил журналиста «Денег» коллега, услышав о рейтинге ипотечных программ. После того, как мы обзвонили более 50 банков, можем ответить абсолютно уверенно: ипотека есть. Правда, по-прежнему дорогая и мало кому доступная. Но ситуация уже начинает меняться в лучшую сторону.

Для рейтинга мы отбирали программы, которые соответствуют следующим условиям: срок кредитования – от 10 лет, собственный взнос – до 50%. Программы кредитования, которые не удовлетворяют этим условиям, в рейтинг не вошли. В итоге получилось 25 ипотечных предложений, из которых мы выбрали 20 самых выгодных. Рейтинговались предложения по размеру переплаты на срок 10 лет с собственным взносом 50%. Условия в таблице (кредитная ставка, комиссии, страховки) также представлены, исходя из базовых условий: 10 лет и взнос 50%. На другой срок и с другим размером собственного взноса условия кредитования могут отличаться. 

Ждем снижения

Средняя по рынку эффективная ставка (Индекс КредитМаркет Ипотечный) с начала 2013 года снизилась на 4 п. п. (с 27,94% до 23,96%), и это, похоже, далеко не предел. В двух банках – ОТП и Укрсоцбанке – сотрудники колл-центров, рассказывая о действующих условиях, сообщили, что в ближайшее время ставки будут пересмотрены в сторону понижения.

По состоянию на средину августа средняя номинальная ставка по ипотеке составила 19% годовых. Одноразовая комиссия за выдачу кредита составляет от 0,9 до 3%. При этом 5 из 25 участвующих в рейтинге банков отказались от взимания платы за оформление займа. Ежемесячная комиссия  встретилась только у ВБР – 0,2% от суммы кредита.

Правда, банки придумали иной способ заработка на клиентах – страховки. И если страхование недвижимости при оформлении ипотеки является обязательным по закону, то страховка жизни заемщика – это инициатива самого банка. В принципе, наличие такого полиса у заемщика, на наш взгляд, вполне оправданно, учитывая долгосрочность кредитования. Однако такой полис является действительно полезным лишь в случае справедливого тарифа – 0,3–0,6% от страховой суммы в год. Однако некоторые банки, к примеру БТА, обязывают покупателей приобретать страховки с тарифом 3%. На сумме кредита 400 тыс. грн. (50 тыс. долл.) годовой платеж составит 12 тыс. грн. В страховых компаниях говорят, что подобный тариф обычно применяется либо для людей старше 45 лет, либо для тех, кто занимается экстремальными видами спорта. Титульное страхование (риски невыполнения сделки) является обязательным только в двух банках – «Ощадбанке» и ПУМБ.

Также заемщику придется потратиться на оценку недвижимости. Теперь это требование стало обязательным практически во всех банках. Причем, оценивать квартиру должен непременно аккредитованный в банке оценщик. Его услуги обойдутся 500–1000 грн. 

Плаваем или фиксируем?

Плавающие ставки по-прежнему популярны: 11 из 25 предложений от кредитующих банков – это займы с плавающей ставкой. При этом большая часть банков фиксируют ставку на первый год-два, а потом переходят на плавающий режим.

Мы сравнили размер фиксированной ставки, предлагаемой банками на первое время, с размером плавающей ставки, исходя из нынешнего уровня индикатора, к которому привязана ставка. И выяснили, что фиксированная ставка обычно на 1–2 п. п. ниже, чем плавающая, которая действовала бы на настоящий момент. С одной стороны, это можно расценивать как лояльность кредитора к клиенту. Ведь именно первые несколько лет нагрузка на бюджет заемщика самая большая (если выбрана классическая схема погашения).

С другой стороны, это выглядит не совсем честно. Ведь заемщик идет на низкую ставку, а впоследствии столкнется с ее повышением (если конъюнктура не изменится). Но если депозитные ставки будут снижаться, плавающая ставка может стать более выгодным вариантом, чем фиксированная на весь срок.

Из нового: банки наконец-то перешли на единый индикатор в расчёте плавающей ставки. Теперь никаких привязок к внутренним показателям и загадочным индексам, которые неизвестно где и как отслеживать. Нынче все банки, работающие с плавающей ставкой, за базу приняли Украинский индекс ставок по депозитам для физлиц на 12 месяцев в гривне, рассчитываемый Thomson Reuters для НБУ(UIRD). Его динамику можно отслеживать ежедневно на главной страничке сайта Национального банка. В каждом номере «Денег» мы также публикуем данные о динамике данного индикатора. Заметим, что маржа банков по плавающим ставкам – разница между индикатором и назначаемой номинальной ставкой по кредиту, – отличается разительно: от 1% до 7,5%. 

Сроки и взносы

Еще одна хорошая новость: банки повысили максимальные сроки кредитования и понизили размер обязательного собственного взноса. Теперь оформить кредит на жилье можно на 15–20 лет, имея на руках 20–30% стоимости квартиры. Правда, сотрудники колл-центров аккуратно предупреждают, что для оформления кредита с минимальным собственным взносом заемщику придется дополнительно подтвердить платежеспособность. Если же клиент самостоятельно финансирует более половины стоимости жилья, банк будет более сговорчивым. Например, в ВБР банке при взносе от 50% даже не попросят подтвердить платежеспособность.

В остальных банках к вопросу платежеспособности клиента относятся более придирчиво. Самые жесткие условия оказались у БТА Банка и Укрсоца – платеж по кредиту не должен превышать 40% официально подтвержденного семейного дохода. То есть при покупке «двушки» в спальном районе Киева (640 тыс. грн.) с 50% собственным взносом доходы семьи должны составлять от 15 тыс. грн. (при выплате по аннуитету) до 20 тыс. грн. (при выплате по классической схеме).

Большинство банков применяют другую формулу для расчета платежеспособности клиентов – после уплаты кредитного платежа у семьи должно оставаться 1200 грн. на каждого члена семьи.

Почти все банки очень жестко подходят к оценке доходов. Они должны быть подтверждены справкой о доходах, косвенные доказательства платежеспособности не принимаются. Навстречу клиентам идут только в Банке Кипра. Сотрудник колл-центра сообщил корреспонденту «Денег», что подтвердить наличие доходов можно не только справками о состоянии счетов, но и расходами на мобильную связь и даже загранпоездками. Однако без справки об официальном трудоустройстве все же не обойтись.

Подтверждением того, что банки выдают ипотеку, стали настойчивые предложения сотрудников колл-центров записать потенциального клиента на встречу с менеджером. Особенно порадовал представитель банка «Кредит-Днепр»: «Приезжайте в отделение. Договора готовы, будем подписывать».

Займем на жилье 

Цель: покупка квартиры

Стоимость (2-комнатная, в Киеве): 640 тыс. грн.

Собственный взнос – 50%

Условия кредитования:

Срок погашения – 10 лет

Номинальная кредитная ставка – 19%

Одноразовая комиссия – 1%

Страхование недвижимости(на сумму кредита) – 0,3% в год

Страхование жизни заемщика(на сумму кредита) 0,3% – в год

Расходы на оформление

Госпошлина – 1% от стоимости жилья

Сбор в пенсионный фонд – 1% стоимости жилья

Оформление договора залога – 0,1% от суммы кредита

Услуги нотариуса – 1000 грн.

Экспертная оценка недвижимости – 850 грн.

Сумма, необходимая на дату оформления, – 338810 грн. 

Классическая схема погашения:

Размер первого платежа – 7733 грн.

Размер официального дохода семьи для получения кредита – 10000-12000 грн.

Переплата за 10 лет – 348133 грн., или 108% кредита

Переплата за пять лет (при досрочном погашении) – 176933 грн., или 56% кредита 

Аннуитетная схема погашения:

Размер первого платежа – 5974 грн.

Размер официального дохода семьи для получения кредита – 8000-10000 грн.

Переплата за 10 лет – 438422 грн., или 138% кредита

Переплата за пять лет (при досрочном погашении) – 200459 грн., или 62% кредита 

ТОП-20 ипотечных предложений*

* На срок 10 лет с минимальным взносом 50%

** Фикс – фиксированная на весь срок, UIRD12 – индикатор депозитных ставок НБУ, по депозитам в гривне на 12 мес. По состоянию на вторую половину августа 2013 года UIRD12 колебался вокруг значения

Статьи по теме:

 Ипотека от украинских банков

//clauses/114468_Ipoteka_ot_ukrainskih_bankov.html

Отменили ипотеку старых новостроев

//clauses/116208_Otmenili_ipoteku_staryh_novostroev.html

Журнал Деньги