Несмотря на конкуренцию со стороны сотен растущих как грибы новостроев, жилье на вторичном рынке практически перестало дешеветь, как сообщает журнал «Деньги», www.dengi.ua.
Одесситка Виктория Одаренко перебралась в столицу четыре года назад. Но лишь в феврале 2013 года ей удалось выгодно продать свою «двушку» в Одессе, чтобы купить однокомнатную в Киеве. «То, что цены не растут, с одной стороны, помогло реализовать задуманное – найти подходящую квартиру в Киеве. С другой стороны, в Одессе также цены застыли, то есть получить за мою «двушку» рядом с центром 56 тысяч долларов было непросто – квартира продавалась почти год, и в процессе торга пришлось уступить покупателям 3 тысячи долларов», – рассказывает г-жа Одаренко. Что происходит с ценами на жилье? Где обещанный экспертами обвал цен?!
Киевский бум-бум
Квартиры на вторичном рынке в Киеве покупают активно: по данным SV Development, в марте было заключено 1234 сделки купли-продажи квартир, это близко к среднемесячным показателям за минувший год. Спад в январе-феврале имел место: наложились сразу два фактора: традиционное постновогоднее затишье и легкая паника по поводу изменения правил регистрации сделок с недвижимостью. Но это затишье практически не затронуло цены. Столичная «вторичка» по-прежнему шокирует высокими ценами за метры в изношенных донельзя панельных многоэтажках и космическими суммами, в которые оценивают свою собственность продавцы квартир в центральных районах Киева.
Предпочтения покупателей прежние: 43% в общем объеме продаж занимают однокомнатные квартиры, 45% – двухкомнатные, на долю трехкомнатных приходится 12% сделок. При этом, как и годом ранее, самыми востребованными остаются однокомнатные и двухкомнатные стоимостью 400–640 тыс. грн. По данным компании Real Druzi, наибольшим спросом в первом квартале пользовались квартиры, расположенные в Дарницком (22% сделок) районе. В то же время квартиры в Подольском (5%), Деснянском, Оболонском и Святошинском (по 6%) районах были наименее востребованы у покупателей. Интерес покупателей к Дарницкому району объясняется его развитой инфраструктурой и приближенностью к станциям метро (Позняки, Осокорки, Харьковская). В этом районе очень широк выбор для покупателя: выставлены на продажу как квартиры в домах постройки 2007–2012 годов, так и квартиры старого жилого фонда. Например, однокомнатная в относительно недавно построенном доме (площадь – ) стоит 512 тыс. грн. За «единичку» площадью в старом доме просят 440 тыс. грн.
Традиционно в столице в продаже есть малометражные гостинки и хрущевки (площадью 27–30 кв. м), которые продают за 360–380 тыс. грн. Однако спрос на малоликвидное жилье находится на предельно низком уровне: готовые заплатить за квартиру 45–48 тыс. долл. покупатели приобретению старой тесной квартирки предпочитают инвестирование в строящиеся метры.
Хотя в строящихся и уже построенных новых домах цена метра гораздо ниже, чем на «вторичке», продажи в новостроях гораздо скромнее: за три месяца 2013 года была продана 1541 квартира против 2522 покупок давно обжитых квартир. Впрочем, как отмечали «Деньги», заинтересованность покупателей в строящихся метрах постепенно растет (см. номер от 9.04.2013, доступно на dengi.ua). И все же пока большинство жаждущих обзавестись собственными метрами предпочитает рассматривать старый фонд. Причина проста. Площадь таких квартир скромнее, чем новопостроенных, и качество построек ниже, но в итоге приобретения оказываются дешевле. Если за новую «единичку», расположенную в Дарницком районе (Харьковское шоссе, Киев), застройщик «Киевгорстрой» просит 481,5 тыс. грн., то в старом доме в том же районе однокомнатную можно купить за 390–400 тыс. грн. Разница – за счет площади, ведь новые метры обходятся однозначно дешевле: 9–10,5 тыс. грн. против 12–14 тыс. грн. на «вторичке».
С ценами в Киеве ситуация неоднозначная: статистика риэлтеров свидетельствует о явном росте стоимости жилья (см. график), с другой стороны – и продавцы, и даже сами посредники в один голос кричат о продолжающемся снижении цен. По мнению «Денег», нынешние колебания цен (для однокомнатных цены предложения поднялись за год на 2%) говорят, скорее, о ценовой стабильности.
Да, некоторые ликвидные категории объектов (однокомнатные около станций метро) подорожали (на 3–8%), но заявленная цена большинства квартир находится либо на уровне прошлого года, либо ниже на 1,5–3%. Спрос на жилье есть, но приобрести его без привлечения кредитов могут очень немногие покупатели. Ипотечные же займы по-прежнему стоят дорого – в лучшем случае, 21–24% годовых в гривне (эффективная ставка), к тому же у многих потенциальных заемщиков нет шансов взять кредит, так как недостаточно высоки официальные доходы.
Как и прежде, сделки совершаются с существенным дисконтом – обычно в процессе торга покупателю удается получить скидку от заявленной цены в размере 8–20%. «В марте 2013 года средние заявленные цены квадратного метра по-прежнему были значительно выше средних реальных во всех районах Киева. Самая существенная разница между средней заявленной и реальной стоимостью была в Шевченковском (–48,8%) и Днепровском (–34,7%) районах. Наименьший разрыв между средней заявленной и средней реальной ценой метра – в Деснянском районе (–5,7%)», – отмечают в компании Real Druzi.
Не время дорожать
В городах-миллионниках, где спрос ниже, чем в столице, также нет повода говорить о существенном изменении цен на «вторичные» метры. В Донецке продавцам удается удерживать позиции на уровне прошлого года – за 12 месяцев в среднем цена метра упала на 1–3%. Свой вклад в то, что рынок стабилен, сделали застройщики – в городе новые метры часто предлагаются по довольно высоким, по сравнению с другими городами-миллионниками, ценам. В центральном Киевском районе Донецка однокомнатные предлагаются по цене 320–480 тыс. грн. В удаленном от центра Петровском районе можно найти «единичку» за 170–230 тыс. грн.
В Днепропетровске цены просели за год на 7–20%. При этом самыми дорогими остаются квартиры в Жовтневом районе: там требующую ремонта однокомнатную продают за 280–350 тыс. грн. В Ленинском районе можно найти однокомнатную по цене 160–240 тыс. грн. Правда, такие цены обычно у квартир площадью 28–32 кв. м. Просторные апартаменты в недавно построенных домах стоят, как правило, на 25–40 тыс. грн. дороже.
В Одессе «вторичка» явно и недвусмысленно дешевеет: за год цены просели на 4–13%. Всему виной активная застройка спальных массивов. Из-за большого предложения на «первичке» одесситы отказываются вселяться в старый фонд. «У нас кругом одни стройки, где цены гораздо интереснее, чем в старых домах, потому, решаясь покупать квартиру, большинство отдает предпочтение новостройкам», – уверяет одесситка Лариса Беляева. В центре Одессы за однокомнатную просят 330–460 тыс. грн. На окраине города купить «единичку» можно за 180–240 тыс. грн.
Во Львове традиционный дефицит метров в продаже – как новых, так и «вторичных». Из-за этого цены стабильны, а стоимость трехкомнатных за последний месяц чуть подросла – на 2–3%. В расположенном рядом с центром Лычаковском районе купить однокомнатную можно за 250–270 тыс. грн. В центральном Галицком районе квартира площадью 40–42 кв. м обойдется в 460–530 тыс. грн.
В Харькове, где предложение «вторичного» жилья, как и во Львове, весьма скромное, происходит постепенный рост цен. Среди причин – продавцы «вторичного» жилья пытаются угнаться за застройщиками, а на «первичке» цены постепенно растут. В итоге за последний месяц квартиры в Харькове подорожали на 3–5%. Купить однокомнатную в этом городе можно за 200–240 тыс. грн. В городах-миллионниках торг также уместен, однако, в отличие от столицы, обычно покупателям жилья в регионах удается выторговать небольшую скидку – максимум 2,5–6%. Никаких перспектив подорожания в городах-миллионниках нет – колебания в пределах 1,5–3% в течение года будут связаны с сезонностью: летом спрос снижается и продажи «сходят на нет», а осенью на волне деловой активности спрос повышается и количество сделок по продаже жилья растет.
| | 1-ком. | Изменение за месяц, % | Изменение за год, % | 2-ком. | Изменение за месяц, % | Изменение за год, % | 3-ком. | Изменение за месяц, % | Изменение за год, % |
| Киев | 1798 | 0 | –16 | 1865 | –1 | –16 | 2026 | 0 | –8 |
| Донецк | 1145 | 0 | –4 | 1171 | –1 | –2 | 1274 | +0,3 | 1,2 |
| Днепропетровск | 844 | –5 | –21 | 1088 | –1 | –7 | 1145 | –3 | –5 |
| Львов | 984 | –2 | –17 | 1223 | 11,4 | –8 | 1157 | 2,3 | –19 |
| Одесса | 1294 | –3 | –9 | 1299 | –2 | –13 | 1309 | –4 | –15 |
| Харьков | 989 | 3,8 | –3 | 1112 | 3 | –1 | 1000 | 4,9 | –7 |
Как менялась цена метра «вторички» в Киеве*
| апр. 12 | май 12 | июнь 12 | июль 12 | авг. 12 | сен. 12 | окт. 12 | нояб. 12 | дек. 12 | янв. 13 | фев. 13 | мар. 13 |
| 1923 | 1954 | 1931 | 1892 | 1881 | 1890 | 1872 | 1864 | 1928 | 1937 | 1907 | 1963 |
Итого за год: +2,1%
| Цена квартиры | Уровень спроса, % |
| менее 50 тыс. долл. | 4,7% |
| 51–75 тыс. долл. | 16,8% |
| 76–100 тыс. долл. | 20,6% |
| 101–150 тыс. долл. | 25,7% |
| 151–200 тыс. долл. | 13,1% |
| Дороже 200 тыс. долл. | 19% |
Право на доход
Весной арендодатели в Украине в очередной раз попытались изменить условия сдачи своих квадратных метров. По крайней мере, статистика говорит об уверенном росте заявленных владельцами квартир ставок аренды. По данным компании SV Development, за последние шесть месяцев средняя ставка аренды однокомнатных в Киеве увеличилась на 4,3%, до 4,1 тыс. грн. в месяц. Впрочем, в столице, как и ранее, есть возможность арендовать однокомнатную по цене 2,5–2,8 тыс. грн. в месяц. Такие квартиры расположены в Деснянском районе, где за 3 тыс. грн. вполне реально снять меблированную и оборудованную бытовой техникой просторную однокомнатную квартиру. Похожая квартира в Оболонском районе обойдется квартиросъемщику в 3,5–4 тыс. грн. в месяц. Традиционно самые дорогие объекты – на Печерске, где владельцы готовы сдать «единичку» за 4,5–5 тыс. грн./ мес. В городах-миллионниках аппетиты владельцев жилья скромнее, чем в Киеве, хотя постепенный рост ставок происходит и там. Самый дорогой для арендатора – Донецк, где вблизи центра снять однокомнатную можно за 2,2–3 тыс. грн. в месяц. В Одессе на окраине города аренда обойдется в 700–900 грн./ мес., ближе к центру – 2,2–3 тыс. грн. В Днепропетровске и Львове ставки аренды практически идентичны, хотя в западной столице вариантов для арендаторов крайне мало. В среднем арендовать «единичку» в этих городах можно за 1,2–1,8 тыс. грн./ мес. Харьков, как и прежде, располагает самыми дешевыми метрами: там аренда квартиры в месяц обойдется арендатору в 600–900 грн.