Николай Калюжный из харьковского агентства недвижимости «Город» считает, что пока невыгодно инвестировать в земельные участки, а значит, цены расти не будут. «До кризиса большинство покупателей приобретали землю, чтобы в дальнейшем ее перепродать по более высокой цене. Сейчас земля неликвидна. Продать ее сложно, да и цены на участки постоянно падают», – объясняет Николай Калюжный. По его словам, сегодня интересуются землей только те, кто реально планирует построить дом для себя и переехать туда жить.
Столичные сотки
«Я еще в конце прошлого года надумала покупать себе земельный участок под застройку. Но решила не спешить и понаблюдать за ценами. Хочу сказать, что участок под Кагарлыком (Киевская обл.) в с. Гребни в феврале этого года продавался за 1200 долл./сотка, а сейчас его уже продают за 900 долл./сотка. Плюс торг. Думаю его покупать», – рассказывает киевлянка Людмила Лесничая. По данным компании SV Development, за 11 месяцев 2012 года средняя цена сотки земли снизалась на 6%, или 200 долл. (с 3,3 тыс. долл. до 3,1 тыс. долл.). Самая дешевая земля – в Переяслав-Хмельницком районе Киевской области. Средняя цена сотки там – чуть выше 1 тыс. долл. Что интересно, цены на участки в этом районе с начала года выросли практически на 70 долл./сотка. Всему виной повышение спроса на самые дешевые участки. По словам риэлторов, за «экономным» предложением люди сегодня уже готовы отъезжать на 80–100 км от Киева. А вот пальма первенства по цене – у Киево-Святошинского района. Средняя стоимость сотки земли под застройку на конец ноября составила практически 4,7 тыс. долл., тогда как в традиционно элитном Обуховском районе за сотку сейчас просят около 4 тыс. долл.
Подбирая себе земельный участок, потенциальные покупатели все чаще интересуются не только его ценой, но и перспективой его продажи. «Высоколиквидными по-прежнему считаются участки площадью около 20 соток, находящиеся на территории села или поселка. Это должна быть живописная местность. К участку должны быть подведены электричество, газ и дорога, желательно асфальтированная. Приветствуется наличие возможности телефонизации, а также пешеходной доступности к детскому саду, школе, магазину и медицинскому пункту», – объясняет столичный риэлтор Игорь Авраменко. По его словам, такие участки можно продать в течение полугода, и цены на них постоянно растут.
Региональный простор
В окрестностях городов-миллионников земельные участки также подешевели в течение года – на 5–12%. Традиционно самые дорогие земли – в Одесской области. По данным аналитиков SV Development, в ноябре сотка земли там оценивалась в среднем в 4,7 тыс. долл. «Сейчас самый дорогой пригород Одессы – Овидиопольский район. Он граничит с Черным морем и Днестровским лиманом, и земля на их побережье стоит около 6 тыс. долл./сотка. Чаще всего ее покупают для строительства элитных домов отдыха», – рассказывает Оксана Фоменко. Дешевле покупать землю для строительства дачи или частного дома в Беляевском районе Одессы, который удален от Одессы на . Сотку земли сегодня там продают за 2,4 тыс. долл.
Самые доступные участки расположены под Днепропетровском в Криничанском районе – чуть дороже 900 долл./сотка. «Большинство предложений земли под застройку – это глухие села. Там и по 500 долл./сотка найти можно. До города далеко – поэтому и дешево», – объясняет риэлтор агентства недвижимости «Эксклюзив-Днепро» Сергей Осадчий. Самым дорогим районом в Днепропетровской области является Синельниковский, который облюбовали строители коттеджных городков (2,6 тыс. долл./сотка). Может похвастать дешевизной и Львовская область, где купить участок можно за 1100–1300 долл./сотка. «Люди редко интересуются покупкой земли подо Львовом. Их больше интересуют квартиры в городе, которые в дальнейшем можно сдавать в аренду», – констатирует львовский риэлтор Дмитрий Маркитаненко. Самый дорогой район Львовской области – Пустомитовский, где средняя цена продажи составляет 2,3 тыс. долл.
Стабильные цены на земельные участки демонстрирует Харьковская область. Средняя цена сотки по области там снизилась за год в среднем всего на 5 долл. Самым дешевым остается Чугуевский район со средним показателем 1,1 тыс. долл./сотка. А самым дорогим – Харьковский район (около 1,9 тыс. долл./сотка).
Защитная стратегия
Чтобы не попасть на крючок мошенников, промышляющих на рынке земли, юристы рекомендуют перед заключением сделки купли-продажи тщательно проверить, что покупается и у кого. Прежде всего, следует уточнить целевое назначение участка, особенно, если планируется возведение жилого дома. Не лишним будет проверить и «юридическую судьбу» участка. «Если за небольшой промежуток времени участок несколько раз поменял владельцев, это может свидетельствовать о желании «спрятать концы в воду», то есть скрыть незаконную сделку», – предупреждает юрист ЮК «Алексеев, Боярчуков и партнеры» Юлия Рыбицкая.
Обязательно следует установить, не претендуют ли на эту землю другие лица. «До момента нотариального заключения сделки можно обратиться к любому нотариусу с целью получения извлечений из реестров обременений», – советует Юлия Рыбицкая. Кроме того, потенциальный покупатель должен не полениться и сравнить, насколько кадастровый план земельного участка соответствует физическим границам земли, которую продают. Ну и, конечно, следует собрать максимум информации о продавце.
Формирование полного пакета документов для заключения сделки купли-продажи – это всегда возложено на плечи продавца. Но предъявить все документы на землю он должен потенциальному покупателю еще на стадии переговоров. «Продавец должен иметь Госакт на право собственности на земельный участок или свидетельство на право наследства с отметками нотариуса и Госагентства земельных ресурсов о переходе права собственности. Кроме того, необходимы извлечение из Поземельной книги и план-схема расположения земельного участка. А также документ, удостоверяющий личность продавца», – резюмирует адвокат АФ «Грамацкий и партнеры» Михаил Сорока.
Средняя стоимость сотки земли в пригородах*
| Область/район | Ноябрь 2012, долл./сотка | Динамика с начала года до июня | Динамика с июня до конца года | Ожидаемая динамика на . |
| Киевская обл. | 3119 | –5,8% | –0,3% | –2% |
| 1049 | 0,6% | 6,4% | 0% |
| 1106 | 3,1% | –0,4% | 0% |
| 1140 | 0,3 | 5,8% | 2% |
| 1059 | –0,4 | –2,2% | –2% |
| 1147 | 1,7% | –0,7% | –2% |
| 1467 | –1,1% | 5,4% | 2% |
| 1636 | 4,8% | –0,6% | 0% |
| 1575 | –9,5% | 0,8% | 0% |
| 1935 | –8,5% | –1,2% | –2% |
| 2530 | –6,9% | 1,9% | 0% |
| 2864 | 1,0% | –1,7% | 0% |
| 3380 | –7,3% | –0,4% | –2% |
| 4002 | 0,9% | 0,8% | 0% |
| 4679 | –8,3% | –0,5% | –2% |
| Харьковская обл. | 1793 | –0,8% | 0,6% | 0% |
| Днепропетровская обл. | 2203 | 0,6% | –1,5% | –2% |
| Донецкая обл. | 4431 | 0,7% | 2,0% | 0% |
| Одесская обл. | 4760 | –7,5% | –0,7% | –2% |
| Львовская обл. | 2005 | –7,2% | 0,8% | –2% |
* В пригородах городов-миллионников в 2012 году, долл./сотка, данные компании SV Development.
Дешевеет не везде
Несмотря на дефицит предложения, земля дешевеет даже в городах-миллионниках. Например, стоимость сотки земли в центральном районе Донецка – Ворошиловском - с ноября 2011 года снизилась практически на 680 долларов или на 6,4%. Не стали исключением и цены на землю в таком популярном туристическом регионе, как Карпаты. Например, в Яремчанском и Верховинском районах (Ивано-Франковская область) сегодня сотку земли под застройку готовы продать за 2-2,5 тыс. долл., тогда как до кризиса земля здесь оценивалась в два-три раза дороже. При этом собственники участков охотно торгуются с покупателями. Даже по телефону за 10 минут общения цену удается «сбить» на 200 долл. за сотку. А вот в Крыму ситуация иная. Выбор привлекательных участков – крайне ограничен, и цены продавцы снижать не торопятся. По словам местных риэлторов, небольшие участки площадью 6-10 соток в 2012 году там подорожали на 5 -10%. При этом обязательным условием покупателей является пешеходная доступность к морю. Сегодня в с. Прибрежное Сакского района 6 соток земли под строительство и обслуживание жилого дома, расположенные в 430 метрах от моря, можно купить за 30-35 тыс. долл.. Если участок находится на расстоянии 5-10 км от прибрежной полосы, его можно купить по цене 2,5-3 тыс. долл./сотка.
Земля шатается