Стоит ли брать гривневый кредит на квартиру?

Эта статья – не розыгрыш и не рекламный текст. Брать кредит в преддверии кризиса, конечно, рискованно – доходы могут снизиться, и выполнять обязательства будет труднее. И ставки сейчас уж очень высоки. В то же время, для тех, у кого есть накопления в размере 20–40 тыс. долл. (160–320 тыс. грн.), ипотечный кредит может стать отличной инвестицией в будущее.

Не секрет, что стоимость недвижимости в Украине привязана к доллару. Сейчас простенькая «двушка» в спальном районе столицы стоит примерно 75 тыс. долл., или 600 тыс. грн. При девальвации нацвалюты до 8,4 грн./долл., цена в гривне составит уже 630 тыс. грн. Если просадка курса будет глубже и достигнет, к примеру 9 грн./долл., цена двухкомнатной квартиры составит уже 675 тыс. грн., а если и меньше, то ненамного.

Что касается задолженности перед банком, то она, напротив, будет обесцениваться. Допустим, сумма кредита составит 360 тыс. грн., что по курсу 8 грн./долл. соответствует 45 тыс. долл. А при курсе 9 грн./долл. долг составит уже 40 тыс. долл. Конечно, это касается лишь тех, у кого доходы привязаны доллару. Обычным украинцам, получающим доходы в гривне от уменьшения суммы кредита в долларовом эквиваленте мало радости.

Но задолженность, по крайней мере, не вырастет, как это было в 2008 году с долларовым займами. Так что в любом случае – выгода есть.

Бери и беги

Кто-то скажет, что брать ипотечный кредит под нынешние ставки – финансовое самоубийство. И тут сложно спорить. Сами банкиры говорят, что оптимальная стоимость ипотеки не должна превышать 12% годовых. Сейчас же ставки по жилищным займам достигают 20–24% годовых. Не стоит забывать о комиссиях и страховых платежах. В итоге имеем реальные 24–27% годовых. Однако если возможность оформить ипотечный кредит есть (собственный взнос и платежеспособность соответствуют требованиям банка), брать его имеет смысл. В конце концов, рано или поздно ставки снизятся – когда пойдет вниз доходность депозитов и стоимость ресурсов в целом. И тогда вслед за депозитными пойдут вниз плавающие ставки по кредитам, либо можно будет перекредитоваться в другом банке на более приемлемых условиях.

Максимальный срок кредитования, декларируемый банками, сейчас составляет 20 лет, а необходимый собственный взнос должен составлять не менее 30%. На практике банки действительно благосклонно относятся к заемщикам, которые имеют на руках минимум 40%, а лучше 50% от стоимости жилья. К примеру, во Всеукраинском Банке развития готовы выдать ипотечный заем клиенту лишь на основании справки о трудоустройстве без подтверждения доходов, но при условии предоставления 50% собственного взноса. 

При этом оптимальный срок кредитования – до 10 лет, лучше пять.

Некоторые банки предлагают пониженные кредитные ставки на короткие сроки (3–5  лет). На сокращении срока можно выиграть 1–2 п. п. Однако это по карману не каждому заемщику. Ведь чем короче срок кредитования, тем больше сумма ежемесячного платежа, и, соответственно, тем большую сумму официальных доходов необходимо подтвердить. Кстати, абсолютное большинство банков по-прежнему не берут во внимание неподтвержденные доходы и принимают решение о платежеспособности клиента, исходя из коэффициента 0,5. То есть, платеж по кредиту не должен превышать половину всех доходов заемщика (с учетом доходов супруги/супруга, выступающего поручителем).

В моде стабильность

Помнится, год–два назад многие банкиры прочили большие перспективы кредитам с плавающей ставкой. Говорили даже, что займы на срок более 3–5  лет под фиксированную ставку просто канут в лету. Мол, все будут кредитовать только под плавающие ставки, ведь они позволяют устанавливать «честную» цену кредита на любом этапе.

Тем не менее, сейчас ситуация в корне изменилась. Нет, приверженцы плавающих ставок (Эрсте Банк, Укрсоцбанк, UniCredit, Universalbank, Пиреус) от них не отказались, но пополнять их ряды другие банки не спешат. Напротив, выпячивают фиксированную ставку как преимущество своих кредитных программ. Дескать, предсказуемость расходов по обслуживанию кредита и все в таком духе. Ну что ж, с этим не поспоришь. Особенно если посмотреть на уровень этих самых плавающих ставок. Многие банки чтобы не отпугивать заемщика предлагают на первый год фиксированную ставку и только потом «включают» плавающую.

К примеру, в Universalbank первый год ипотечный кредит выплачивается под фиксированные 16,95%, а потом ставка становится плавающей UIRD 6 мес. + 6,5%, то есть примерно 25,5%, если отталкиваться от нынешних реалий. Конечно, она может снизиться, когда депозитные ставки пойдут вниз, но последние 12 месяцев они растут.

Отметим, что некоторые банки применяют плавающие ставки только на длинные сроки – от 10 лет и более. А ипотечные кредиты на срок до 10 лет выдают под фиксированную ставку.

В глубоком партнерстве

Ощутимо экономить как на стоимости квадратного метра, так и на обслуживании кредита можно, если в кредит покупать не квартиру в строящемся доме, а кредит брать по партнерской программе. Благо, развелось таких предложений огромное количество.

По партнерской программе ипотечный заем вполне реально получить под 14–16% годовых безо всяких ежемесячных комиссий. Хотя такие предложения тоже встречаются.

Более низкая кредитная ставка объясняется тем, что незаработанное на заемщике банку компенсирует застройщик, который кровно заинтересован в продаже квартир.

Кстати, по партнерским программам ставки гораздо больше дифференцированы в зависимости от срока кредита и размера собственного взноса, чем по стандартным предложениям. К примеру, если покупатель готов сразу выплатить 50– 60% стоимости жилья, кредит он может оформить под докризисные 12–13% годовых. То же касается и сроков – чем короче срок кредита, тем ниже ставки.

Минус партнерских программ только один – ограниченность выбора. Нравятся условия по кредиту – придется покупать квартиру только в этом доме. Нравится дом – недорогой кредит можно оформить только в одном банке. Ведь «слепое» кредитование первички банки давно отправили в прошлое. Фактически получить заем на покупку жилья в строящемся доме можно либо по партнерской программе, либо под залог другой недвижимости.   

Ипотека от государства

В последнее время государственные ипотечные программы плодятся и множатся, как грибы после дождя. Кроме кредитов, финансируемых ГИУ, и льготных займов от Фонда содействия молодежному строительству, правительство продолжает активно развивать программу «Доступное жилье», в миру называемую «трехпроцентной ипотекой».

По последним данным по этой программе за четыре месяца работы было выдано менее 400 кредитов. При том, что заявок было подано более 10 тыс. Проблем у программы много – скудный выбор объектов, жесткие требования при отборе кандидатов, забюрократизированность процедуры выдачи.

Правда, схема «трехпроцентной ипотеки» постоянно претерпевает изменения, но, надо сказать, в основном, эти изменения – к лучшему. К примеру, изначально чтобы стать участником программы кандидату надо было стоять в очереди на жилье. Теперь это требование отменили. Также принято решение о синхронизации выплаты компенсации и погашения очередного платежа заемщиком.

В средине сентября к участию в программе допустили коттеджные городки и частные дома. Это, конечно, расширит ассортимент объектов для покупки, но в целом идет вразрез с общей концепцией программы – предоставление возможности для улучшения жилищных условий тем, кто в этом нуждается. Как-то плохо нам видятся коттеджные городки в качестве доступного жилья.

Еще одна крайне интересная государственная инициатива – долгосрочная аренда жилья с последующим выкупом. Эта схема была согласована Кабмином 26 сентября. Суть программы в том, что лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, будет предоставляться жилье в аренду из расчета 3% годовых с правом выкупа до 15 лет. То есть своего рода лизинг жилья. Для реализации данной программы ГИУ намерено выкупать жилье в новостроях. О дате начала приема заявок на участие в программе и критериях отбора кандидатов ГИУ объявит позже.

Сколько стоит ипотечный кредит

Покупаем

Двухкомнатная квартира в спальном районе Киева

Средняя цена – около 75 тыс. долларов:  600 тыс. грн.

Кредит

кредитная номинальная ставка 20%,

срок кредитования – 10 лет,

собственный взнос – 40%

Официальный доход**, необходимый для оформления кредита – 14 тыс. грн. в месяц

**Включая доходы супруга/супруги.

Стартовые затраты – 261,2 тыс. грн.

В том числе:

Госпошлина (1% от суммы сделки) – 6000 грн.

Взнос в ПФ (1% от суммы сделки) – 6000 грн.

Оценка недвижимости – 600 грн.

Собственный взнос (40%) – 240 тыс. грн.

Комиссия за выдачу кредита (1%) – 3600 грн.

Оформление договора залога – 2000 грн.

Услуги нотариуса – 3000 грн.

Затраты на обслуживание кредита 87,216 тыс. грн. в год

В том числе:

Ежемесячный платеж (аннуитет)* – 7028 грн.

Страхование залога (0,3% стоимости недвижимости) – 1800 грн.\год

Страхование жизни заемщика (0,3% от суммы кредита) – 1080 грн.\год

ВСЕГО расходы за 10 лет – 1133,36 тыс. грн.

Переплата за 10 лет – 88,89%.

Условия партнерских программ кредитования между банками и застройщиками

Условия кредитования на открытом рынке