Количество сделок покупки-продажи жилья уверенно растет. По данным компании SV Development, в августе в Киеве было продано 3400 квартир, а это на 5,6% больше по сравнению с июлем. Интересно, что 1440 сделок заключено на первичном рынке, а это 42% общего количества продаж. Средняя цена квадратного метра столичной «первички» подросла с начала года на 4,5% – до 1685 долл./м2. Чего ждать от цен на рынке недвижимости? Насколько доступными будут ипотечные кредиты? Продолжат ли застройщики радовать покупателей программами рассрочки? Об этом спорили участники круглого стола «Недвижимость: цены и перспективы, состояние и влияние ипотеки на рынок», организованного журналом «Деньги».
Стабильнее некуда
Аналитики-риэлторы утверждают, что жилье дорожает, однако в целом цены квадратных метров остаются практически неизменными в течение всего 2012 года. «В бизнес-классе игроков немного, предложений мало, и цены там за последний квартал выросли на 0,5%. В эконом-классе иная ситуация – туда выходят новые компании, и за квартал цена метра уменьшилась на 0,7%», – отметил руководитель информационно-аналитической службы компании UDP Юрий Серещенко. По его словам, сегодня в Киеве всего 167 объектов жилищного строительства. При этом в столице за второй квартал было запущено 13 новых объектов общей площадью 320 тыс. кв. м.
Активность застройщиков напрямую связана с покупательским спросом. «За последние три года состояние спроса качественно улучшилось. В 2010 году было совершено 1 тыс. сделок в месяц (на первичном и вторичном рынке в сумме, данные по Киеву, – Ред.), год назад – 2 тыс., а сейчас – 3 тыс. ежемесячно. Покупатели потихоньку получают поддержку банков, ГИУ, помимо органического спроса (на свои деньги), оживает рынок заемного финансирования, но пока это не влияет на цены», – считает Михаил Артюхов, директор по продажам ЮЗТС.
При этом участники рынка уверены: постепенно предложение нового качественного жилья потеснит «вторичку», что приведет к существенному снижению цен на старые метры. «Покупая квартиру в новостройке, покупатель понимает, что вместе с квартирой он может купить парк, футбольное поле, фитнес-центр, на вторичке этого сделать практически невозможно. Вторичка будет дешеветь», – прогнозирует г-н Серещенко. Пока наиболее активное строительство жилья в Украине происходит в Киеве, однако постепенно региональные рынки становятся предметом пристального внимания со стороны инвесторов. «В Крыму рынок строительства достаточно активен. В 2013 году мы услышим о новых игроках – иностранных строительных компаниях, которые сейчас только присматриваются к рынку», – уверен г-н Артюхов. Застройщики считают, что позитивная динамика продаж приведет к росту количества сделок на «первичке» по итогам 2012 года на 30–40% по сравнению с 2011 годом.
Ипотека в цене
К концу сентября ипотечный индекс КредитМаркет достиг 26,4% годовых. Такова средняя по рынку эффективная ставка по ипотеке (учитывает все обязательные платежи, комиссии и страховки). Банкиры уверены: при растущей стоимости депозитов сложно говорить о доступных ставках по кредитам на покупку жилья. Впрочем, кроме коммерческой ипотеки, банки готовы предложить другие, более дешевые варианты кредитования: по госпрограмме «Доступное жилье» и по совместной программе с Государственным ипотечным учреждением.
Однако доступность таких кредитов под вопросом из-за высоких требований к заемщикам, особенно в части подтвержденного официального дохода. «Мы в августе выдали 400 кредитов на сумму 84 млн. грн. по государственной программе «Доступное жилье». Средний размер собственного взноса – 36% стоимости приобретаемой недвижимости, а размер ежемесячного платежа – 8–10 тыс. грн. То есть клиент должен показать уровень зарплаты – от 13–14 тыс. грн. в месяц и выше», – говорит Дмитрий Замотаев, начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга Укргазбанка. Напомним, Украгазбанк – основной пока оператор по программе «трехпроцентной ипотеки» (госпрограмма «Доступное жилье»).
Слабо развивается выдача кредитов по программе банков с ГИУ. По данным начальника отдела мониторинга кредитных программ банка «Хрещатик» Андрея Осипова, за восемь месяцев 2012 года банком выдано всего чуть более 50 кредитов по данной программе. Дорогая коммерческая ипотека также не блещет яркими результатами. «Мы выдаем 10–20 кредитов в месяц, и средняя сумма займа – 20 тыс. долл. Это обычно докредитовка покупателя на сумму, недостающую ему для совершения сделки», – говорит директор департамента розничных сегментов Правэкс-Банка Олег Заяц.
Кроме высоких ставок, тормозит рост продаж жилья на первичном рынке и ограниченность предложения: далеко не все финучреждения готовы кредитовать «первичку». Поэтому наиболее востребованы покупателями программы рассрочки от застройщиков. По мнению игроков рынка, в 2013 году рассрочка также будет одним из основных драйверов продаж.
«Предоставление рассрочки связано со слабыми продажами, но с другой стороны – и с портретом покупателя. Мы наблюдаем органический спрос – люди хотят продать свое жилье и переехать в новое. И краткосрочное финансирование для них жизненно необходимо», – констатирует г-н Артюхов. По словам Юрия Серещенко, практически все застройщики предлагают покупателям квартиры в рассрочку, порой доля рассрочки достигает 60%.
Будущее рынка первичной недвижимости и банкиры, и представители строительных компаний видят в развитии ипотечного кредитования и государственных программ.
Что же касается цен, то до конца 2012 года они не вырастут. При этом наблюдается, как уже было сказано, рост числа сделок. В совокупности это намекает на то, что рынок достиг дна, вот только никаких предпосылок для выхода из этого состояния нет. Впрочем, дно – это хорошая новость для покупателя.
Мы не прогнозируем серьезных изменений требований к потенциальным заемщикам по ипотеке, анализ платежеспособности отработан, весь пакет документов будет сохраняться. По ставкам – здесь изменение возможно при сотрудничестве с застройщиком – если будут общие программы банка и застройщика, то возможны уменьшенные процентные ставки, но это относится только к конкретным объектам. По моему мнению, программы рассрочки и ипотеки будут работать вместе, у клиента должен быть выбор – краткосрочная программа рассрочки или долгосрочный банковский кредит, – Андрей Осипов, начальник отдела мониторинга кредитных программ банка Хрещатик.
Цены на рынке первичной недвижимости стабильны. Некоторые застройщики привязываются в своем ценообразовании к коммерческим курсам гривны (к доллару). Но большинство игроков формируют цены в гривне. Изменения цен на первичке связаны больше с этапами строительства – дом строится, цены растут. Есть также фактор конкуренции: если в определенном районе нет предложения, то цены на существующие объекты растут. В долгосрочной перспективе спрос будет сползать в пригород. Появятся хорошие предложения жилья в небольших многоквартирных домах в городах-спутниках, – Михаил Артюхов, директор по продажам ЮЗТС.
С 1 января 2013 года вводится новая система государственной регистрации прав собственности на недвижимость. Будет новый единый реестр прав, где будет вся информация об имуществе, участках и обременениях. Для этого было создано 583 территориальных органа государственной регистрационной службы, работают 2653 государственных регистратора. Чтобы гражданин (или юрлицо) мог продать имущество, ему необходимо будет обратиться к нотариусу. У нотариуса будет доступ ко всем существующим сейчас реестрам, и нотариус переносит данные из всех реестров в единый реестр, удостоверяет сделку купли-продажи и вносит эти данные в единый реестр. Иными словами, осуществить сделку и регистрацию прав станет проще. Также новая система регистрации упростит регистрацию ипотечных договоров. Стоит отметить, что регистрацию нового (построенного) недвижимого имущества будут осуществлять государственные регистраторы. То есть за получением свидетельства о праве собственности необходимо будет обратиться в любой орган госрегистрации. Срок регистрации прав на недвижимость нотариусом – 1 день, госрегистратором – 5 дней. Планируется за государственную регистрацию установить плату 119 грн., за регистрацию обременений – 51 грн. Плата за предоставление выписки из реестра также будет установлена, и я не думаю, что она будет больше, чем пошлина (119 грн.). Разработан также доступ банков к данным единого реестра, но не в полном объеме, а лишь в разделе, касающемся ипотек. Согласно новым правилам, в БТИ необходимо будет обращаться только за технической инвентаризацией. Как известно, Президент ветировал закон об инвентаризации. В проекте закона, который предложил Президент Украины, отсутствует обязательная инвентаризация (при совершении сделок, – Ред.), а есть лишь инвентаризация по инициативе сторон. Обязательной инвентаризации подлежат новострои, – Инна Завальная, первый заместитель Главы Государственной регистрационной службы Украины.