Мини-отель: бизнес-кейс и бизнес-план

Бизнес-кейс

Что продаем: тематический туризм (милитари-усадьба «ГринГоф»)
Оборот за год: 300 тыс. грн.
Персонал: 6 человек
Место расположения: Закарпатье, с. Гуклывый
Год основания: конец 2009

Идея постройки небольшого тематического отеля в Карпатах посетила Олега Сухецкого не случайно. «Так сложилось, что мой сын три года занимался проектом по созданию горнолыжного курорта «Боржава». Правда, его так и не построили, но идея была очень хорошей, и именно она натолкнула меня на мысль купить в Закарпатье дом и организовать частный отель с уклоном на горнолыжный отдых», – вспоминает Олег Сухецкий, совладелец и управляющий милитари-отеля «ГринГоф».

Олег пересмотрел множество вариантов и в итоге остановился на доме, который расположен в самом центре Боржавского хребта в селе Гуклывый, в 12 км от венгерско-польской границы. Когда дом был куплен, предприниматель обратился за помощью к своему товарищу – завкафедрой туризма Ужгородского национального университета, уже реализовавшему несколько проектов, связанных с отельными бизнесом, – за советом, как лучше «раскрутить» идею.

«Он откопал где-то информацию о том, что купленный дом стоит на бункере времен Второй мировой войны. Это и стало ключевой причиной, почему я решил создать отель именно в военном стиле», – рассказывает Олег. После этого он не сомневался в успешности своей идеи, так как тематический туризм не только в Украине, но и даже на просторах СНГ практически не развит, и эта ниша, по сути, никем не занята.

В итоге военная тема стала главной «фишкой» отеля. Каждая из 10 комнат усадьбы рассказывает историю одной из шести закарпатских и четырех европейских оборонных линий. Бункер, на котором стоит отель, тоже был частично восстановлен, и в нем оборудованы лобби-бар, библиотека и сигарная комната.

В отель были вложены исключительно семейные деньги. Общая сумма инвестиций составила около 320 тыс. долл. Работа над проектом началась в мае 2008 года, а открыться отель должен был в марте 2009 года. Но именно тогда бизнесмен столкнулся с главной проблемой: начался кризис, гривна резко обесценилась, цены моментально выросли, и Олег оказался в ситуации, когда у него попросту кончились деньги.

На помощь пришли друзья, которые согласились помогать безвозмездно. К тому же, предпринимателя очень порадовало, что не было противодействия и со стороны местных органов, которые тоже оказывали всяческую поддержку. «Правда, сроки все равно сдвинулись, и мы начали принимать гостей в новогодние праздники с 2009 на 2010 год», – говорит Олег.

Серьезной сложностью для предпринимателя стал набор персонала. По его словам, местные жители оказались крайне необязательными и ненадежными работниками: могли попросту отказаться выходить на работу и в любой момент заявить, что они увольняются. В итоге, сейчас в отеле практически все сотрудники из Киева.

Первыми постояльцами в «ГринГоф» оказались знакомые, которые еще в ноябре 2009 года поинтересовались, можно ли будет остановиться в отеле в конце декабря и отметить новогодние праздники. «Я очень переживал, что не успею закончить отель. Но в итоге они у нас все же остановились – прямо накануне Нового Года, 30 декабря, хотя еще за два часа до их приезда на пороге лежала гора мусора», – смеется предприниматель. После этого самой лучшей рекламой стало «сарафанное радио», когда прежние постояльцы начали советовать «ГринГоф» своим друзьям, знакомым.

По подсчетам Олега, в среднем за год в его отеле останавливается 500 человек. Самые загруженные сезоны – лето и зима. Стоимость отдыха одного гостя составляет 250 грн. в сутки с завтраком, и годовой оборот «ГринГоф» находится на уровне 300 тыс. грн. На содержание отеля у бизнесмена уходит около 170–200 тыс. грн. ежегодно. При этом около 50% расходов приходится на зарплату персоналу и сопутствующие начисления, около 30% уходит на оплату коммунальных услуг, все остальное – на административные и амортизационные затраты.

Изначально владелец отеля планировал окупить инвестиции через 5–6 лет. Но впоследствии прогноз был сдвинут до 10 лет. «Причина банальна: доходы людей падают, а так как наши клиенты – преимущественно средний класс, то их готовность тратить деньги на отдых очень сильно зависит от экономической ситуации в стране», – объясняет Олег. Большие надежды он возлагает на иностранцев, которые активно интересуются тематическим туризмом. Особенно на венгров, ведь отель находится в зоне Верецкого перевала – тут истоки венгерского государства.

Олег убежден, что у тематического туризма в нашей стране большое будущее. Именно поэтому он, несмотря на сложности, планирует развивать свой бизнес. Например, следующим проектом должен стать первый этно-хостел в Украине, ориентированный на чешских туристов, который тоже будет открыт в Закарпатье.

«У нас уже есть пять купленных участков, на которых мы планируем постепенно открывать отели. Но мы не хотим строить крупные гостиницы. Да, они приносят больше денег, но тогда теряется общение с гостями и тот домашний уют, который мы стремимся создать», – объясняет свою позицию Олег.

Бизнес-план

Частная гостиница в формате «тематический туризм» может оказаться неожиданно прибыльным проектом. Ведь ничего не ценится капризными туристами больше, чем новые впечатления!

Потенциальные клиенты – люди, предпочитающие активный туризм, а также иностранцы. А учитывая, что тематический туризм в Украине, по сути, не развит, конкуренция в этом сегменте практически отсутствует. Создание проекта должно начинаться с поиска «фишки», которая выделит мини-отель из ряда ему подобных, – это может быть историческая, природная или иная достопримечательность под боком, возможность развлекаться каким-то экзотическим образом и т. д.

Минимальная сумма первоначальных инвестиций в подобный проект составит 300–320 тыс. долл. (около 2,4 млн. грн.), из них около 200 тыс. долл. – это покупка здания под отель. За такие деньги реально приобрести недвижимость площадью в 700–800 кв. м где-нибудь в Прикарпатье, которая будет на 70–80% готова к эксплуатации. При наличии хорошего залога и опыта в бизнесе можно попытаться взять ипотечный кредит.

«Банк оценивает регион, место расположения, перспективы развития отельного бизнеса, ближайших конкурентов, ценообразование, прочие факторы. Также веским аргументом в пользу заемщика является наличие успешно реализованных проектов в данном направлении», – говорит председатель правления «Сбербанка России» Игорь Юшко.

Оставшиеся 100–120 тыс. долл. будут потрачены на разводку внутренних коммуникаций (холодная, горячая вода, электричество, спутниковое телевидение), покупку оборудования (котельная, спутниковое телевидение, электрические системы, оборудование для кухни), а также внутреннюю отделку помещений и обстановку номеров. Такая гостиница сможет принять до 30 человек в 12–15 номерах.

Одна из главных проблем – это заполняемость отеля. Как правило, она максимальна в конце весны и летом, ранней осенью, а также зимой, во время праздников. Поэтому, если в идеале все номера будут заполнены хотя бы 150 дней в году, то при средней стоимости проживания и завтрака 125–150 грн./сутки с человека годовой оборот отеля может достигать 500 тыс. грн. Прибавив к этому еще стоимость питания (по 70–80 грн. за обед и ужин), в год отель будет генерировать около 700–800 тыс. грн.

На содержание отеля, как правило, уходит 60% выручки, то есть 450–500 тыс. грн. (структура затрат – в таблице). Самая существенная статья: зарплата персоналу – потребуются 1 управляющий и 3–4 человека обслуживающего персонала со средней зарплатой около 3–4 тыс. грн. в месяц. Правда, если отель находится вдали от крупных городов, с персоналом могут быть проблемы, так как местные жители далеко не всегда относятся к работе добросовестно, поэтому не исключена высокая текучесть кадров.

Срок окупаемости в отельном бизнесе, увы, длинный. Большинство подобных проектов оправдывают себя не раньше чем через 6–10 лет в силу того, что самый «горячий» сезон длится не больше 3–4 месяцев. Но если при помощи тематической «фишки» добиться более серьезной заполняемости – до 5–6 месяцев в году, то срок окупаемости можно сократить до 3–5 лет. Это самый солидный резерв повышения отдачи такого бизнеса.

Для того чтобы привлекать гостей побогаче, со временем стоит не поскупиться на сауну с бассейном, мини-спа, и т. п.

Основной надзор за деятельностью отеля проводят СЭС и пожарники. Их аппетиты известны, и отельеру, увы, не избежать «коррупционного налога». Его величина зависит от региона и конкретных обстоятельств.

Одна из главных ошибок в отельном бизнесе – неудачное расположение. Второй важный фактор – это качество обслуживания. «Качество услуг, заявленное в рекламном проспекте, которое не соответствует действительности, приводит к тому, что обманутые гости, чаще всего иностранцы, не возвращаются в отель», – предостерегает управляющий курортного комплекса Ripario Hotel Group Артем Мушихин.

Бизнес-план частного отеля

* Взяты усредненные значения; но ввиду высокой сезонности бизнеса и расходы, и доходы от месяца к месяцу могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.

По материалам Денег