Что продают застройщики под видом дешевых квартир?

"Купить квартиру в строящемся доме -- просто. Гораздо сложнее -- дождаться завершения строительства и сдачи в эксплуатацию. Мы купили жилье еще в 2008 году, нам обещали сдать дом в 2009-м, потом перенесли на 2010-й, сейчас присылают каждый месяц письма -- сдача 1 марта, сдача 1 апреля, теперь - 1 июня. Когда сможем начать ремонт, непонятно -- в доме есть только электричество, воды нет, лифты не работают", - рассказывает киевлянка Инга Самсонова. Впрочем, г-же Самсоновой все же повезло -- застройщик не прекращал строить даже в кризисный 2009 год. "Тогда на площадке было всего около десяти строителей, да и кран работал не каждый день, но все равно работы шли", - говорит счастливая владелица почти построенной квартиры.

Сегодня многие застройщики возобновили активность -- часто работы на площадках не прекращаются даже в выходные. Причин этому несколько -- прежде всего, банки возобновили финансирование девелоперов. А еще украинцы все чаще предпочитают большую новую квартиру по цене 10-12 тыс. грн за метр старым маленьким хрущовкам, где цена метра зашкаливает за 13 тыс. грн. "Деньги" выяснили, какие из строящихся квартир доступны, и так ли уж недорого стоит новое жилье, как о том рассказывают застройщики.

Как они строят

Стройки оживают. По крайней мере, об этом свидетельствуют официальные данные -- за январь-март строительных работ выполнено на 7,8 млрд грн, что на 6,8% больше, чем в первом квартале прошлого года. Кроме того, по данным Госкомстата, уменьшилось количество объектов незавершенного строительства -- если в 2010 году таких было почти 19 тысяч, то сегодня -- чуть более 18,2 тысяч. Из них около 2,5 тысяч -- недострои, строительство которых было заморожено в кризис.

В мае Минрегионстрой планирует закончить инвентаризацию всех незавершенных объектов строительства, чтобы выяснить, какие объекты в ближайшие несколько лет стоит достроить и сколько на это нужно средств. Пока министерство только намеревается выяснить ситуацию с недостроями, председатель Киевгорадминистрации Александр Попов предлагает выставлять на аукцион те недострои, которые стоят уже десятки лет. По его мнению, продавать их необходимо вместе с прилегающим земельным участком.

Правда, неясно, какой смысл новому инвестору покупать недострой, квартиры в котором практически полностью распроданы, а затраты на его завершение могут составлять миллионы гривен. Более того, некоторые объекты построены с нарушением требований, и сдать их в эксплуатацию вообще не представляется возможным. Например, скандально известный комплекс "Днепровские башни" в Деснянском районе Киева построен с нарушениями строительных и пожарных норм, а в 2006 году один из построенных домов комплекса дал трещину. Неизвестно, найдется ли на этот проект покупатель.

Столица дорожает

"С прошлой осени занимаюсь поиском квартиры для дочери. Тогда ПСГ "Ковальская" предлагала квартиры на Осокорках по цене 10 тыс. за метр, а сейчас цена квадрата -- уже 11 тыс. грн", - рассказывает киевлянин Анатолий Богун. Действительно, в марте-апреле большинство столичных застройщиков повысили цены на 5-15%. Отчасти рост связан с ходом строительства: девелоперы считают, что если дом построен уже хотя бы до 5-го этажа, то цены должны быть выше, чем при покупке метров на этапе фундаментных работ.

Другая причина -- рост интереса со стороны покупателей. Сплошь и рядом маячат рекламные объявления о продаже жилья от застройщиков, и украинцы соглашаются инвестировать в строящиеся квартиры. Конечно, большинство сделок по-прежнему заключается на вторичном рынке, но и первичный с приходом весны ощутил приток клиентов: по данным компании SV Development, в первом квартале в Киеве было совершено 1,8 тыс. сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке, а на первичном - всего 484 сделки. Однако если в январе застройщики Киева привлекли деньги всего 94-х инвесторов, то уже в марте вложить в строительство согласились 264 покупателя. Интересно, что повышать цены начали и те компании, проекты которых находятся еще на начальном этапе строительства. Например, компания "Эверест плюс" зимой предлагала инвестировать в ЖК по ул. Лохвицкой, 4 по цене 6,8 тыс. грн за квадрат. Однако, залив фундамент, застройщик предпочел повысить цену метра до 7 тыс. грн. Это сегодня самое дешевое строящееся жилье в Киеве. На этапе фундамента жилье в столице стоит 7-8,6 тыс. грн за метр. Если же строительство идет активно и дом готов хотя бы на 50%, то девелоперы продают новые квартиры по цене 11-12 тыс. грн за метр площади эконом-класса и 12-16 тыс. грн -- за "квадрат" в проектах бизнес-класса. Некоторые продавцы вообще отказываются называть цену квартиры, уговаривая покупателей приехать в офис компании. "У нас метр стоит 13,5-15 тыс. грн. Но есть скидки, и когда вы приедете к нам, я скажу окончательную стоимость квартиры", - сказал корреспонденту "Денег" менеджер отдела продаж ЖК "Парковый город".

Дальше -- дешевле?

Мнение, что круто сэкономить можно, купив квартиру в городе-спутнике, далеко от истины. Как и в столице, дешевизна пригородных метров связана лишь с тем, что строительство -- на начальном этапе, а иногда вообще на "нулевом" (вырыт только котлован). В итоге стоимость "квадрата" в Ирпене, Броварах, Буче и Вышгороде -- 7-9 тыс. грн. Причем, если дом только возводится, то цена 7-8 тыс. грн. А вот в уже построенном доме ЖК "Ольжин град" (Вышгород) метр стоит 9,8 тыс. грн. То есть квартира площадью 42,8 кв. м обойдется в $52,4 тыс. Примерно за столько же можно купить "однушку" и в строящемся доме на окраине Киева.

Конечно, в городах-миллионниках квартира обойдется дешевле -- доходы в регионах скромнее киевских, да и, в отличие от столицы, цена метра там за последние три месяца не изменилась. Самые "бюджетные" -- Харьков и Львов. Там приобрести жилье можно за 5,1-6,8 тыс. грн за "квадрат". Например, в Харькове квартира в жилом доме по ул. Сухумской площадью 50,4 кв. м обойдется в $35,9 тыс. $31 тыс. стоит однокомнатная площадью 45 кв. м в строящемся доме по ул. Шевченко во Львове. Днепропетровск и Донецк дороже -- там цена метра жилья колеблется от 8 до 10 тыс. грн. Чуть лояльнее ценовая политика одесских застройщиков -- обзавестись новым жильем в городе моряков стоит 7-9 тыс. грн за "квадрат".

Акции -- не для всех

"Собиралась приобрести квартиру на Позняках в Киеве, услышала, что цена -- 8,3 тыс. грн за метр. Но в итоге отказалась от покупки -- мне нужна двухкомнатная, а по такой цене продаются только "трешки"", - рассказывает менеджер по рекламе Виолетта Макарова. Увы, акции и скидки сегодня действуют только на определенные типы квартир и при условии внесения полной оплаты по договору. Либо скидки предлагаются на те секции дома, которые застройщик только-только начинает возводить. ПСГ "Ковальская" предлагает при покупке двухкомнатной в доме на Осокорках скидку 5% при условии оплаты всей суммы в течение двух месяцев. Компания "Житло-Инвест" готова продать две двухкомнатные квартиры в строящемся доме по ул. Маяковского (Борисполь) по цене 4,7 тыс. грн за "квадрат". В киевском ЖК "Чайка" в мае действует акция на покупку паркоместа в крытом паркинге -- теперь его стоимость составляет 85 тыс. грн. В Ирпене предлагается подписать договор о покупке квартиры в ЖК "Суворова", внести $5 тыс. и получить рассрочку на 2 года.

А в уже построенном ЖК "Голосеево" началась распродажа -- при покупке квартиры предлагается скидка 5-15%. Впрочем, по мнению "Денег", какими бы заманчивыми ни казались акции застройщиков, целесообразнее покупка жилья если не в готовом, то в построенном хотя бы на 70-80% доме. Ведь, инвестируя в строящийся дом, покупатель несет очень высокие риски -- никто не может дать гарантию того, что дом будет достроен и сдан.

Сколько стоит строящееся жилье

* -- цена может быть изменена продавцом в зависимости от выполнения работ на объекте

** -- на 3 мая 2011 г.