Кто и на каких условиях кредитует покупку квартир у застройщиков

Количество банков, кредитующих "первичку", растет с каждым днем. "Если в начале 2010 года недвижимость не первичном рынке кредитовали только около 5--6 банков, то сегодня это уже около 19 финучреждений из топ-50 по активам", -- оптимистически оценивает ситуацию старший эксперт отдела рыночной аналитики "УкрСиббанка" Юрий Руденко.

Однако получить кредит заемщику-физлицу все еще очень и очень непросто. "Я принципиально не хотел брать квартиру на вторичном рынке и решил купить жилье, которое достраивалось. И хотя до полной стоимости не хватало буквально 30--40%, банк "мурыжил" мои документы почти 2 месяца, а затем сообщил, что объект строительства и застройщик -- сомнительные, поэтому кредит мне не выдадут", -- поделился своей историей несостоявшийся заемщик Антон.

"Деньги" решили разобраться, на каких условиях все же можно получить ипотечный кредит на "первичку", и что для этого нужно сделать.

Что кредитуют
Для начала разберемся, что именно кредитуют банки. Большинство кредиторов подразумевает под первичной недвижимостью только объекты, которые либо уже сданы в эксплуатацию, либо построены на 80--90%. И это, конечно, дает банку гарантию того, что он профинансирует покупку реальной квартиры, а не "бумажных" квадратных метров.

Однако некоторые заемщики по-прежнему готовы рисковать и покупать жилье на этапе строительства, когда оно стоит на 30--50% дешевле завершенного. И их не устраивают столь жесткие требования, предъявляемые банками. Еще одна сложность: зачастую банк соглашается работать только с конкретными застройщиками и кредитовать жилье, которое в лучшем случае находится в столице и областных центрах, а в худшем -- только в Киеве и Киевской области. Логика проста: такое жилье вполне ликвидно, и залог можно будет довольно легко продать, если заемщик не сможет погашать кредит.

Если же будущий домовладелец очень хочет приобрести квартиру исключительно на этапе строительства и в доме, который он выбрал самостоятельно, такой кредит предоставит далеко не каждый банк. Нередко и ставки будут выше -- чуть ли не на 10--12 процентных пунктов.

То есть, сейчас ситуация де-факто такова, что желающим купить жилье в кредит приходится выбирать сперва банки с нормальными условиями ипотеки, а потом -- квартиру из числа тех, что одобрены кем-то из числа кредиторов.

Преимущество лишь в одном: низкая процентная ставка -- от 14% годовых. Этот кредит обычно дешевле, чем при покупке жилья на вторичном рынке. Причина невиданной щедрости банков в том, что они же обычно финансируют и застройщика. И им важно, чтобы построенные квартиры были распроданы.

Цена кредита
Однако далеко не у всех банков ставки на кредитование "первички" уже находятся на докризисном уровне. Как и было сказано, самые дешевые кредиты на новое жилье банки выдают для покупки квартир у своих партнеров-застройщиков. В этом случае кредит можно взять под 14--17% годовых в гривне. Если же брать взаймы на жилье со "свободного рынка", ставки достигают 20--30% годовых. Начальный взнос по кредитам у большинства банков стартует от 30--50% стоимости жилья. В итоге, удорожание квартиры за 5 лет может достигнуть 30--70%, за 10 лет -- 60--150% (в зависимости от ставки и схемы погашения кредита).

Несмотря на то, что мораторий на выдачу валютных кредитов уже истек, банки не торопятся выдавать кредиты в долларах и евро. По крайней мере, среди 30 крупнейших банков только один ("Сбербанк России") кредитует недвижимость в валюте, да и то в российских рублях под 14,5% годовых. "Исков от заемщиков, которые оспаривают выданные ранее кредиты -- тысячи. Поэтому банки сами не заинтересованы в выдаче займов в валюте", -- рассказал "Деньгам" источник в НБУ.

Со временем ставки по гривневым кредитам будут снижаться, но на что рассчитывать заемщикам, которые хотят приобрести квартиры прямо сейчас? Разве что на плавающие кредитные ставки. Такие кредиты уже предлагаются немалым числом банков. Но "плавание" означает не только возможность снижения ставок, но и риск их роста. Но пока плавающая ставка все же ниже фиксированной на 3--5 п.п. (см. табл.).

Также следует учитывать, что заемщик несет дополнительные затраты, которые от банка к банку, в принципе, мало изменяются: страхование залога (0,25--0,3% стоимости квартиры в год), жизни заемщика или от несчастного случая (0,4--0,6% суммы кредита в год), а также госпошлину в размере 0,1% и отчисление в Пенсионный фонд -- 1% стоимости жилья. Придется также отдать 1--2 тыс. грн. за услуги нотариуса и заплатить разовую комиссию банку -- 1--5%.

Стоит ли брать
Как подсчитали "Деньги", для получения кредита на квартиру стоимостью в эквиваленте 80 тыс. долларов на 5--10 лет в среднем надо обладать "стартовым капиталом" в размере не менее 25--35 тыс. дол. Эти деньги пойдут на первоначальный взнос и оплату расходов, связанных с оформлением. "При этом доход (официальный -- Авт.) семьи потенциального заемщика должен быть не менее 15--20 тыс. грн. в месяц", -- оценивает председатель правления "Энергобанка" Елена Малинская.

В том случае, если стоимость недвижимости составляет 140--160 тыс. у.е., а срок кредита достигает 10--15 лет, заемщику изначально придется запастись суммой от 50--60 тыс. у.е. и зарабатывать в месяц не меньше 30--40 тыс. грн. Разумеется, официально, "серые" доходы банкиров не интересуют.

Если заработков не хватает, банк может потребовать поручителя и даже дополнительный залог. Причем, чаще всего требование предоставить в обеспечение еще один объект недвижимости касается тех случаев, когда заемщик самостоятельно выбирает объект недвижимости, который еще строится.

В общем, брать такой дорогостоящий кредит стоит, только если объект строительства полностью устраивает и при этом есть возможность быстро погасить задолженность (например, за 2--3 года). Во всех остальных случаях переплата слишком велика, так же, как и шанс купить жилье весьма сомнительного качества, которое может и не быть сдано в срок.

В чем особенности кредитов на недвижимость на первичном рынке?

·        Кредиты выдают лишь около 20 банков.

·        Низкие ставки – от 14–15% – только по партнерским программам банков и застройщиков.

·        Ограниченный выбор объектов недвижимости.

·        Кредитование только тех домов, которые достроены не менее чем на 80–90%.

·        Требование дополнительного залога, если заемщик сам выбирает объект недвижимости.

Во что обойдется кредит на «первичку»?

- Взнос – 30–50%.

- Реальная ставка – около 20–23% годовых.

- Срок кредитования – до 15–20 лет.

- Итоговая переплата банку – до 100–300%

На каких условиях банки кредитуют новое жилье?*  (нажмите на таблицу, чтобы увидеть ее полностью)

* Условия могут быть изменены банками без предупреждения, уточняйте на сайтах банков и в колл-центрах

** По классификации банков с крупнейшими кредитными портфелями (данные АУБ)

Резюме: Самые дешевые кредиты на "первичку" банки выдают для покупки квартир у дружественных им застройщиков. В иных случаях заемщику придется переплатить почти вдвое и предоставить дополнительный залог.

По материалам //