Как арендовать офис недорого

Прописка
Регистрация юридического лица обязательно предусматривает указание юридического адреса. Юридическим адресом может быть место прописки одного из учредителей, арендуемый офис или купленный юридический адрес.

Как рассказал почетный президент юридической компании Jurimex Данил Гетманцев, юридическое лицо законодательно не ограничивается в выборе адреса. Помещение может быть как жилым, так и нежилым. "В первом случае предприятие не сможет относить на свои валовые затраты плату за аренду помещения", -- предупредил г-н Гетманцев.

А вот отсутствие юридического лица по своему официальному (указанному в регистрационном деле и свидетельстве о регистрации) месту нахождения является основанием для прекращения его деятельности и грозит налоговыми неприятностями. Отсутствие компании по юридическому адресу является одним из основных признаков ее фиктивности и может служить основанием для лишения статуса плательщика НДС. Поэтому, по словам г-на Гетманцева, очень важно, чтобы по юридическому адресу хотя бы принималась и передавалась почта.

Если предполагается "прописка" юридического лица в арендуемом офисе, то при заключении с арендодателем договора аренды, нужно предусмотреть пункт о возможности регистрации юридического адреса компании. Кстати, часто можно встретить объявление об аренде с возможностью "юридической прописки". Обычно за это нужно будет еще доплатить -- примерно 1500 грн.

Договор аренды офиса и договор аренды офиса с предоставлением юридического адреса особых отличий не имеют. В них прописаны права и обязанности сторон, сроки аренды, арендная плата, порядок оплаты коммунальных услуг, права собственности на отделимые и неотделимые улучшения, сделанные арендатором, условия разрыва договора и многое другое.

Какая доля затрат должна приходиться на аренду офиса? Если верить учебникам, то максимум 10--15% всех затрат. В жизни все зависит от вида бизнеса, и иногда арендная плата достигает 30% затрат.

Дороже всего офис обходится тем компаниям, деятельность которых связана с приемом посетителей. Например, турагент просто не может располагаться в "непроходном" месте, иначе клиентам его не найти. Магазину или химчистке также требуется офис с отдельным входом, хорошей противопожарной и охранной сигнализацией. Аренда такого офиса в спальном районе Киева стоит от $15 в месяц за 1 м2, в центре столицы -- от $25 за "квадрат" и выше.

А, например, фирма, создающая вебсайты, со штатом в два-три сотрудника, спокойно может снять под офис квартиру в спальном районе, далеко от метро и не на первом этаже (если такая организация вообще решит заморачиваться съемом офиса). С клиентами все равно проще встречаться в кафе. Для такого офиса главное -- наличие хорошего Интернета и телефонной связи. Арендовать подходящее помещение можно всего за 1900--2000 грн в месяц плюс коммунальные платежи.

Снимается не всё
Как отмечает старший консультант компании Jones Lang LaSalle Мария Шкарпетина, со второй половины 2009 года арендные ставки на офисные помещения остаются стабильными. Четко выраженной тенденции к снижению или падению ставок нет. В некоторых местах они растут, в других -- снижаются.

Например, предприниматель Александра Дубинина, арендует офис на территории промышленного предприятия на окраине Киева. Сейчас перед ней встал вопрос о переезде, поскольку владельцы повысили цену. "Нам еще до кризиса удалось снять это помещение по хорошей цене -- $10 за 1 м2 плюс эксплуатационные расходы", -- рассказала она. Учитывая то, что цена и так была невелика, владельцы помещения в 2009 году арендную ставку не понизили. А с мая 2010 года, по словам Александры, повысили цену до $15 за "квадрат".

В отличие от Александры, совладелец торговой компании Алексей Шевченко в начале 2009 года получил скидку на аренду офисного помещения, переделанного из жилой квартиры. "В 2008 году аренда офиса мне обходилась в $600 в месяц. Сегодня аренда, без учета эксплуатационных платежей, обходится мне на 30% дешевле", -- рассказал Алексей.
В среднем киевские квартиры под офис предлагаются по цене $7--35 за 1 м2 в месяц, в зависимости от месторасположения и качества помещения.
В профессиональных офисных центрах дороже, но ненамного. В консалтинговой компании Knight Frank LLC Ukraine отмечают, что по состоянию на 1 июля 2010 года арендные ставки в профессиональных бизнес-центрах класса "А" находились в диапазоне $300--480 за 1 м2 в год ($25--40 в месяц). Аренда офисных помещений класса "В", по итогам первого полугодия 2010 года, составила $180--360 м2 в год ($15--30 в месяц). Менее востребованные офисные помещения за второй квартал немного подешевели -- примерно на 5%.

Почем офисы в "милионниках"
В региональных центрах нет такой сильной разницы в цене между офисами, в квартирах и в профессиональных центрах. Зато есть значительная ценовая разница между офисами в квартирах -- выведенных из жилого фонда и не выведенных. Например, во Львове можно арендовать обустроенный офис в центре города по цене $10 за 1 м2 в месяц, но в квартире, не выведенной из жилого фонда. Переоформленный из жилья офис обойдется в два раза дороже. Для сравнения: в бизнес-центре класса "В" во Львове офис можно снять по цене от $9 за 1 м2 в месяц. Очевидно, что выгоднее снимать либо помещение в невыведенной из жилого фонда квартире, либо в офисном центре. Но, к сожалению, офисные центры во Львове расположены, как правило, не в центре города.

В Донецке за помещение с хорошим офисным ремонтом и отдельным входом потребуется заплатить примерно $9 за 1 м2 в месяц. Офис в квартире, не переведенной из жилого фонда, обойдется примерно в такую же сумму. Хотя можно найти предложения и по $6 за 1 м2. Более подробную информацию о стоимости аренды в городах-миллионниках смотрите в таблице.

Работаем вместе?
Если нет возможности арендовать офис, то можно ограничиться арендой рабочего места в коворкинг-центрах. В Киеве их четыре, коворкинг-центры также есть и в других крупных городах. Рабочее место в таком центре обойдется примерно в 850 грн/мес. в Киеве и 300 грн/мес. в регионах. Как заверили корреспондента "Денег", свободные места в центрах есть, а количество арендаторов в одном помещении небольшое -- 5--6 человек. Аренда рабочего места в коворкинг-центре предусматривает пользование Интернетом, факсом и другой офисной техникой. Также арендатор может принимать клиентов в специальной "клиентской" зоне. За отдельную плату арендодатель может предоставить клиенту прямую телефонную линию.

Офисные инвестиции
Несмотря на увеличение спроса на офисы, не все из них находят своих арендаторов. По словам Марии Шкарпетиной, доля свободных площадей на рынке офисных площадей по состоянию на второй квартал 2010 года составляет 15%. Поэтому арендодатели вынуждены быть гибкими при заключении договоров и предоставлять скидки. В среднем арендодатели скидывают 5--10% своих первоначальных запросов.

Учитывая то, что не все специализированные офисы находят своих клиентов, эксперты не берутся прогнозировать, насколько целесообразно вкладывать деньги в обустройство офиса в квартире. Тем более что ныне величина арендных ставок на квартирные офисы сопоставима со ставками на аренду жилья. В среднем сдать "жилой" офис в аренду можно по цене $10 за 1 м2 в месяц. То есть за площадь в 50 м2 набегает $500 в месяц, что вполне сопоставимо с расценками на аренду жилья. (Сколько стоит аренда жилья -- см. "Деньги" от 6 июля 2010 года ) Тем более что обустройство офиса в квартире влечет за собой еще дополнительные расходы на ремонт, перевод из жилого фонда в нежилой и прочее. (Подробнее об обустройстве офиса в квартире -- см. "Деньги" от 23 сентября 2009 года)

Прогнозы
Все аналитики консалтинговых компаний, с которыми общались "Деньги", уверяют, что к концу года можно ожидать увеличение спроса на качественные офисные площади. Естественно, и у арендодателей есть предпосылки к повышению цен. Правда, ненамного -- на 5--10%. "В качественных зданиях в центре города, где заполняемость к текущему моменту -- от 70% до 95%, возможно незначительное повышение арендных ставок", -- предупреждает г-жа Шкарпетина.

В компании Knight Frank LLC Ukraine отмечают, что до конца 2010 года в столице планируется ввести в эксплуатацию восемь объектов офисной недвижимости. А это повлияет на общий уровень вакантности, который может достичь 25%. "Несмотря на это, снижение арендных ставок в сегменте профессиональной недвижимости не прогнозируется", -- отмечают аналитики Knight Frank LLC Ukraine.

Региональные офисы

Ориентировочная ставка аренды офисных помещений, $ за 1 м2 в месяц

По материалам //