Строительство жилья постепенно возобновляется

Специалист по рекламе в крупной торговой компании Татьяна Кропивина уже третий год не может вселиться в купленную у застройщика квартиру. Хотя дом, который облюбовала Татьяна, планировали сдать еще в 2008 году, но он до сих пор не достроен. Проблемы у застройщика начались еще до начала кризиса. Поэтому запланированная дата сдачи объекта переместилась с третьего квартала 2008 года на неопределенный срок. "Сначала нам обещали, что достроят дом и мы получим ордера в начале 2009 года. Но нагрянувший кризис отодвинул дату сдачи", − пожаловалась Татьяна. Теперь застройщик обещает сдать дом в эксплуатацию осенью 2010 года. Татьяна уверена, что надежда есть, поскольку у компании нашлись деньги на возведение "коробки" и сейчас на объекте ведутся внутренние работы.

Количество "замороженных" объектов начало в 2010 году сокращаться, а на пустовавшие стройплощадки стали возвращаться техника и строители. Например, в Киеве количество остановленных строек сократилось почти в два раза. Впрочем, по данным ИАП "Столичная недвижимость", во втором квартале 2010 года сроки сдачи в эксплуатацию 23 объектов были перенесены на срок от одного квартала до года.

О том, что рынок первичной недвижимости постепенно начал оживать, говорят многие строители. В частности, глава правления -- президент АО ХК "Киевгорстрой" Василий Можар отмечает, что продажи первичной недвижимости пошли бодрее. Об активизации спроса на жилье говорит и директор финансово-строительной компании "Пагода" Клавдия Бондарева. По ее словам, в компании только за июнь 2010 года было продано больше квартир, чем за весь 2009 год. Но сколько именно квартир им удалось продать, в "Пагоде" говорить отказались. Дескать, коммерческая тайна.
Возможно, поэтому не все оценивают ситуацию столь оптимистично.

Генеральный директор ИДК "Каскад" Анатолий Шахновский, напротив, считает, что говорить о возобновлении спроса на "первичку" рано: "Сегмент жилой недвижимости очень зависим от ипотечного кредитования, поэтому давайте не будем торопиться с оптимистическими выводами", − отметил он.
Напомним, по данным "Денег", долгосрочный ипотечный кредит под 26% годовых сейчас можно взять в "Ощадбанке", "Укрсоцбанке", "Индекс-банке", "Фольксбанке", а также в банках "Форум", Universal и МТБ (подробнее см. "Какие банки дают ипотечный кредит") Столь узкий круг кредитующих банков и столь высокие ставки не позволяют говорить, что кредитование реально возобновилось.

Когда начнут строить
Анатолий Шахновский отмечает, что, хотя многие стройки реанимированы, как и в 2009 году, потенциальный покупатель испытывает доверие только к уже готовому жилью. Он прав -- риски столь высоки, что покупателя не убеждает даже существенная скидка, предлагаемая на недостроенные объекты.

Подливает масла в огонь и министр регионального развития и строительства Владимир Яцуба, который рекомендует покупать исключительно сданное в эксплуатацию жилье. "Советую не платить деньги за фундаменты и обещания строителей", − говорит министр.

Поэтому скидок на готовые объекты, как правило, добиться очень сложно.
По прогнозам председателя совета директоров Украинской строительной ассоциации Льва Парцхаладзе, в 2010 году в Украине будет введено в эксплуатацию до 6−7 млн м². Это гораздо меньше, чем раньше. Напомним, в 2008 году в стране было введено в эксплуатацию 10 млн 496 тыс. м² жилья, что на 2,5% больше, чем в 2007 году. Дальше же может быть все гораздо хуже, полагает г-на Парцхаладзе, поскольку за последние 2,5 года никто ничего не начинал строить. В лучшем случае строительство новых объектов начнется во втором полугодии 2011 года. Что ж, позиция г-на Парцхаладзе понятна -- его девелоперский бизнес очень сильно пострадал от кризиса.

Противостояние
С одной стороны прилавка -- покупатели, которые не готовы платить те заоблачные цены, что сформировались накануне кризиса. Даже при условии возобновления кредитования маловероятно, что ипотечный психоз позволит снова вздуть цены до небес -- слишком свежи воспоминания о том, как покупатели оказывались с двухсоттысячным кредитом и стремительно дешевеющей недвижимостью на руках.

С другой стороны прилавка -- застройщики, которые хотят возвращения "задранных" цен и сдают позиции в торге с покупателем только под давлением конкуренции со стороны вторичного рынка или из-за проблем с ликвидностью.

Вывод: если какое-то первичное жилье и начнет дорожать в ближайшее время, то разве что премиальные объекты, размещенные в очень привлекательных местах.

Что с ценами станет
Средняя стоимость квартир на первичном рынке в Киеве составляет почти 13 500 грн за 1 м². В среднем с начала 2010 года первичные метры в столице подешевели на 8,5%. Сейчас квартиры в построенных домах по Киеву предлагаются на продажу за 10 200−18 400 грн за 1 м².

Жилье в домах, сроки сдачи которых намечены на конец 2010 года, стоит от 10 000 грн за 1 м², и от 8000 грн можно купить "квадрат" жилья, которое запланировано к сдаче в первом квартале 2011 года. По словам г-на Можара, предельной точки падения цен рынок достиг летом 2009 года, и начиная с осени 2009 года цены на жилье постепенно растут. "Четко просматривается динамика роста цен на металл, энергоносители, подтверждается тенденция роста стоимости строительных материалов и жизни соответственно. Рано или поздно строительная отрасль отреагирует на эти изменения, поэтому сегодня есть возможность приобрести недвижимость по приемлемой цене", − считает президент ХК "Киевгорстрой". 

Г-н Шахновский уверен, что в зависимости от того, когда возобновится ипотека, можно будет прогнозировать и активность рынка. "И после возобновления кредитования, по мнению наших аналитиков, наибольшей популярностью будут пользоваться недорогие проекты бизнес- и экономклассов", − считает он.

В Днепропетровске средняя стоимость 1 м² жилья составляет чуть больше 9000 грн. Самые дешевые квартиры в городе можно купить ориентировочно за 7500 грн за 1 м². Интересно то, что, по данным аналитиков компании RealNest, за год цены на жилье экономкласса в Днепропетровске фактически не подверглись корректировке. "В дальнейшем предпосылок к резкому колебанию в ту или иную сторону ожидать не приходится. Поэтому 2010 год, по нашим прогнозам, будет стабильным, с возможным незначительным колебанием цен в сторону повышения в пределах 1−3%", − отмечает в отчете оценщик -- аналитик компании RealNest Марина Холодная.

Первичная недвижимость в Харькове с приходом лета несколько потеряла в цене. Специалист по работе с инвесторами "Макрокап Девелопмент Украина" Наталья Городецкая отметила: "Тишина -- вот слово, которое лучше всего характеризует ситуацию". В июне 2010 года, по сравнению с маем, квартиры в городе подешевели на 1,6% − до 5734 грн за 1 м² (экономкласс) − и на 2,8% − до 9662 грн за 1 м² (бизнес-класс). По ее словам, застройщики готовы продавать уже построенное жилье чуть дешевле. "А в общем, все ждут осени, возлагая на нее надежды, связанные с оживлением спроса", − отметила она.

А будет ли спрос?
О грядущем дефиците жилья говорят много и часто. Как пояснил г-н Можар, во время пика кризиса многие застройщики оказались на грани банкротства и заморозили объекты на неопределенные сроки. В свою очередь количество проданных квартир в новостройках увеличивается с каждым месяцем. "Например, сегодня этот показатель в АТ ХК "Киевгорстрой" уже на 20% превышает показатели аналогичного периода 2009 года. А это значит, что приобрести жилье на первичном рынке недвижимости в будущем будет проблематично", − настаивает Василий Можар.

Председатель совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе хоть и отмечает определенные признаки оздоровления строительной отрасли, однако считает, что для полного возобновления строительства понадобится несколько лет.

Что касается дальнейшего движения цен, то застройщики разошлись во мнении. "Оптимисты" уверены, что к концу года "первичка" может подорожать до 10−15%, реалисты же говорят, что даже незначительно удорожание может повлечь за собой отток покупателей и тогда строительную отрасль накроет очередная волна кризиса.
 

Столичный новострой

Мнение: Андрей Массальский, первый заместитель генерального директора "КУП "Реалити":
− На наш взгляд, за последнее время на рынке первичной недвижимости можно наблюдать стабилизацию цены с тенденцией к небольшому ее росту. Хотя лето является не совсем благоприятным периодом для оценки данного сегмента экономики, можно отметить, что стабилизировался и спрос на первичную недвижимость. Что касается изменений за последний квартал, могу сказать, что особое оживление покупательского интереса на рынке можно заметить в весенний и осенний периоды. Впрочем, и в настоящее время мы замечаем значительную активность со стороны клиента, что связано с ожидаемой переориентацией именно на рынок первичной недвижимости.

Мы понимаем, что специальные предложения, с которыми выходят сегодня на рынок девелоперы, являются своеобразным привлекающим фактором. В настоящее время наша компания делает ставку на достаточно низкую цену на жилье. В планах на будущее хотим разработать еще несколько выгодных предложений касательно аренды квартир с правом выкупа, что считаем достаточно перспективным.

Мнение: Владимир Даниленко, ведущий маркетолог компании "К.А.Н. Девелопмент" (проект ЖК "Паркове Місто"):
− Удешевление первичной недвижимости прекратилось, и сейчас многие девелоперы, которые самостоятельно финансируют проекты или имеют хороший запас ликвидности, прощупывают рынок на предмет эластичности цен. В некоторых проектах рост цен за квартал превысил 10%.

С другой стороны, те проекты, которые остро нуждаются в финансировании, могут снижать цены. Чаще это выглядит как скидки свыше 10%.
Средние цены в середине 2010 года на первичное жилье экономкласса находятся в диапазоне $1100−1300 за 1 м². Бизнес-класс дороже -- $1600−2500 за 1 м². В премиум-классе средние цены - $3000−5000 за 1 м².
Ожидается, что в ближайшие полгода цены стабилизируются, возможен незначительный прирост − 2−4%.

Со своей стороны мы с конца июля будем предоставлять беспроцентную рассрочку при первом взносе всего 5% от стоимости новой квартиры. Также мы идем навстречу нашим будущим покупателям и начинаем акцию "Квартплата в подарок": купивший квартиру в "Парковому Місті" на год освобождается от квартплаты.

Итого: с начала года строящееся жилье подешевело до 10%. Однако застройщики прогнозируют удорожание строящихся метров.