Вторичная неподвижимость - почему "спят" цены?

В отличие от бурных 2005 и 2006 годов, когда жилье дорожало безумными темпами, год нынешний отметился стабильностью. Практически до осени рынок никак не мог проснуться после зимы. Прогнозы экспертов о подорожании квартир чуть ли не на 50--100%, к счастью, так и остались только прогнозами. С приходом осени активность усилилась, но предложений по продаже квартир остается все так же много. Спрос не настолько велик, чтобы повлиять на увеличение цен. При этом специалисты рынка без устали заявляют об "огромном неудовлетворенном спросе на жилье". Специально для них "Деньги" напоминают: в экономике спросом называется платежеспособная потребность населения. Если потребность есть, а денег нет -- это не спрос, а желание или мечта.

Киевские будни

Уходящий год, можно смело сказать, войдет в историю столичного рынка как год затянувшейся стагнации. Исполнительный директор группы компаний "Планета Оболонь" Алексей Котенко напоминает, что начало 2007 года ознаменовалось вступлением в силу Закона "О налоге с доходов физических лиц", ст. 11 которого касается налогообложения доходов, полученных в результате продажи недвижимости. Согласно этому закону, доход от продажи жилого дома или квартиры, совершаемой не чаще раза в год, не облагается налогом, если площадь объекта менее 100 м2. Если же площадь больше, то "часть дохода, пропорциональная сумме превышения (площади. -- Ред.), облагается налогом в размере 1% от стоимости объекта продажи". В случае нескольких продаж жилища в течение года, даже если оно меньше 100 м2, доход облагается налогом в размере 5%. И хотя эксперты не прогнозировали никаких изменений на рынке, на некоторое время нотариусы прекратили регистрировать сделки по недвижимости, поскольку четко не знали, как это делать по новым правилам. Рынок замер. (Подробнее см. "Деньги" №15, от 18 января 2007 года, доступно на www.dengi.ua). После застойной зимы он слегка оживился, но так и не успел раскачаться -- снова впал в спячку. Напомним: более чем полгода цены на вторичное жилье в столице практически не менялись. К тому же количество выставленных на продажу квартир росло, а вот количество сделок -- сокращалось. По имеющимся у "Денег" данным, в 2007 году квартир было куплено/продано примерно на 50% меньше, чем в 2006-м. Кроме того, покупка квартиры в 2007 году всегда сопровождалась торгом, и покупателям удавалось сбивать цены на 5--10%, чего в 2005--2006 годах не случалось. "Максимальная деловая активность наблюдалась в октябре. Но, если сравнивать с другими годами, ее уровень даже в октябре был ниже обычного", -- отмечает г-н Котенко.

После долгого застоя и летнего снижения цен, с осени начался небольшой их рост. Но говорить об ощутимом подорожании вторичного жилья в Киеве не имеет смысла. По данным АН "Планета Оболонь", в сентябре--декабре рост цен на "вторичку" составлял 1--1,6% в месяц. По данным портала "Недвижимость", с начала года вторичная недвижимость в Киеве подорожала на 13%, а по подсчетам "Денег" -- примерно на 9,5%. Сейчас стоимость 1 м2 "вторички" в столице колеблется от $2200 (старое жилье на окраине города) до $6000 (качественное жилье в центральных районах). В среднем "бэушный" квадратный метр стоит $3277.

Основными причинами пусть и небольшого, но роста цен эксперты называют инфляцию и снижение курса доллара по отношению к другим валютам. "Дело в том, что вторичный рынок недвижимости -- традиционно долларовый, и ослабление доллара не могло не сказаться на ценах", -- подчеркнул г-н Котенко.

Директор консалтинговой компании "Канзас" Зоя Нестеренко говорит уже не о застое, а о кризисе. Она утверждает, что рынок "вторички" последние три месяца пребывает в кризисном состоянии -- цены достигли критической отметки, купить жилье довольно трудно даже с привлечением заемных средств. Особенно потому, что второе полугодие 2007 года ознаменовалось ужесточением условий выдачи ипотечных кредитов и повышением ставок.

"Похоже, рынок сейчас на распутье и выбирает, куда двигаться дальше", -- считает г-н Котенко. По его мнению, вполне возможно определенное расслоение рынка: когда в разных сегментах цены будут меняться по-разному. То есть вполне вероятно, что сбудутся прогнозы риелторов, и старый жилой фонд -- "хрущевки", а также панельные малогабаритные "гостинки" -- начнут постепенно дешеветь. Напротив, "сталинки" и квартиры в хороших домах, построенных не более 15 лет назад, скорее всего, продолжат дорожать. Тем не менее, специалисты предполагают, что значительных ценовых скачков пока не будет. В первом квартале 2008 года наиболее вероятна коррекция цен согласно уровню инфляции. А далее -- традиционное летнее затишье. С подобными выводами согласны и в компании "Канзас": там полагают, что кризис на рынке продлится до осени. "Он будет выражаться в слабой активности покупателей, однако цены все же, с трудом, будут подниматься, прибавляя не более 0,5--1 % месяц -- не столько из-за роста стоимости жилья, сколько из-за инфляции", -- отметили в этой консалтинговой компании.

Регионы

В регионах ситуация в уходящем году не была такой однозначной, как в Киеве. Недвижимость то дорожала более чем на 5% за месяц, то падала в цене примерно на столько же. Например, по данным www.realnest.com.ua, в Днепропетровске за первый квартал 2007 года квартиры подорожали на 26%. Весной--летом цены, в общем, топтались на месте: стоимость квартир то поднималась в среднем на 5--10% за счет выставления на продажу дорогого качественного жилья, то "проседала" на 2--4%. В Днепропетровске, также как и в Киеве, количество сделок летом было небольшим. И лишь с осени рынок активизировался, но только затем, чтобы жилье подешевело. В октябре, например, квартиры упали в цене на 2,4%. Как объяснили "Деньгам" в риелторской компании RealNest, произошло это за счет увеличения количества предложений на окраинах города. В целом же за год днепропетровская "вторичка" подорожала примерно на 25%. По прогнозам, в следующем году ожидать снижения цен на квартиры в Днепропетровске не стоит -- стоимость недвижимости может увеличиться на 10%. Риелторы упорно говорят о большом спросе. Правда, они же не отрицают, что даже нынешние цены на "вторичку" в городе завышены и это приводит к оттоку покупателей в пригород, где недвижимость все же дешевле.

В Донецке за год цены на квартиры на вторичном рынке выросли на 27,3%. По данным аналитического отдела девелоперской компании "Герц", средняя цена 1 м2 составляет чуть больше $1100. Наиболее дорогое жилье -- в центре Донецка -- стоит примерно $1600 за 1 м2, самые дешевые "единички", расположенные в Петровском районе, -- около $800 за 1 м2. В следующем году эксперты рынка недвижимости также прогнозируют рост цен на вторичное жилье в Донецке. Однако насколько вырастут в цене вторичные "квадраты", никто говорить не берется.

Во Львове цены на "вторичку" росли на протяжении всего первого полугодия. За январь--июнь квартиры подорожали примерно на 33%. В третьем квартале цены почти не двигались, а за четвертый стоимость жилья чуть-чуть увеличилась, что по итогам года дало примерно 37%. Город зажат в своих нынешних границах, нового жилья строится очень мало, а первое, что делают заробитчане, возвращаясь на родину, -- покупают пусть маленькую и плохонькую, но квартирку. То есть спрос растет, а предложение -- нет. Поэтому в городе Льва стоит ожидать подорожания "вторички" и в наступающем году, причем не менее чем на 25--30%.

Харьковская вторичная недвижимость, по данным консалтинговой группы компаний "Проконсул", за год подорожала на 30%. По словам руководителя департамента вторичного рынка недвижимости компании Игоря Нетесы, в следующем году стоит ожидать примерно такого же роста цен. "Дорожают энергоносители, в связи с этим будет расти в цене "первичка", а, следовательно, и вторичное жилье будет дорожать", -- объясняет он. Сейчас квартиры в Харькове стоят от $1100 за 1 м2 в промышленных районах города до $1800 за 1 м2 в центре.

Самый передовой город Украины -- Одесса: там квартиры на вторичном рынке начали дешеветь еще в первом квартале. Особенно упало в цене старое жилье в районах Молдаванка и Черемушки (только за первый квартал -- на 20%). Впрочем, во втором квартале активно дешевели квартиры в Суворовском районе (на 30%) и на Таирово -- на 25%. Дорожать одесская "вторичка" начала только с третьего квартала, и то не вся: старые "хрущевки" и дома из ракушника продолжали понемногу дешеветь. Сейчас "вторичка" в городе в среднем стоит примерно $1480 за 1 м2. Что будет с ценами на одесские квартиры в наступающем году, сказать сложно. Не исключено, что старое жилье продолжит дешеветь, а хорошее -- дорожать.

ИТОГО: Несмотря на длительное затишье, за год вторичная недвижимость в столице увеличилась в цене на 13%. Во Львове квартиры подорожали на 37%, в Одессе -- подешевели в среднем на четверть.

Почем жизнь в Киеве?

Цены на квартиры в разных районах города, $ за 1 м²

По данным ГК «Планета Оболонь».

Дорогие и улучшенные

Цены на однокомнатные квартиры из разных сегментов в разных городах Украины, $ за 1 м²

Где еще почитать

о вторичной недвижимости:

www.domik.net

www.realt.ua

www.kanzas.ua

www.realnest.com.ua