Недвижимость как объект инвестиций сильно сдала свои позиции. Ни на первичном, ни на вторичном киевских рынках в 2007 году ощутимых ценовых скачков не было. Первичная недвижимость дорожала совсем незначительно, порой меньше, чем на полпроцента в месяц.
В регионах первичка по-прежнему дорожает. В некоторых крупных городах с начала года цены выросли более чем на 35%. Однако это не "чистый рост" -- в основном столь стремительно дорожало жилье с приближающимися сроками сдачи в эксплуатацию. Как неоднократно писали "Деньги", цены на квартиры в практически достроенных домах гораздо выше, чем на начальном этапе строительства. На этапе котлована квартиры на 20--35% дешевле, чем в уже почти готовом объекте.
Киев
Напомним: в прошлом году первичная недвижимость подорожала на 35%. По подсчетам "Денег", рост цен на "первичку" в 2007 году в Киеве составит не больше 10%. Примерно такие же данные приводит и портал "Недвижимость" -- по его подсчетам, с начала года первичка подорожала на 9,63%.
Стоит отметить, что по сравнению с июлем несколько выросли цены на квартиры в домах от ХК "Киевгорстрой". Например, в середине лета компания реализовывала жилье по $1760 за 1 м2 в домах, строительство которых завершается в этом году, и по $1565 за 1 м2 в домах, сроки сдачи которых в эксплуатацию -- сентябрь 2008 года. Но в конце ноября квартиры продавали уже по 1950 за 1 м2 в домах, которые запланировано ввести в эксплуатацию в этом году. И по 1750 за 1 м2 -- за жилье со сроками сдачи в сентябре 2008 года.
Впрочем, операторы рынка уверяют, что недвижимость должна подорожать гораздо сильнее -- на все 25--30%. Дескать, стройматериалы и энергоносители выросли в цене, да и суммы различных отчислений и "благодарностей" тоже. Правда, как рассказал "Деньгам" Юрий Сербин, депутат Верховной Рады, экс-глава Комиссии ВР по вопросам строительства, градостроения и ЖКХ, президент ООО "Экобуд", рост цен на первичном рынке недвижимости очень мало связан с ростом себестоимости строительства. "Да, цены на энергоносители и стоимость стройматериалов растут. Но строительные материалы подорожали за последние полгода лишь на 8% (в пределах инфляции), а продажная цена жилья, особенно однокомнатных квартир, выросла на 25%", -- отметил он. По словам эксперта, рост цен связан с увеличением дополнительных затрат на землеотвод, подключение к инженерным сетям и прочее. (Подробнее о том, какие строительные затраты включены в стоимость квадратного метра для покупателя, смотри "Деньги", №43 от 1 ноября 2007 года, доступно на www.dengi.ua.)
Однако привычка застройщиков постоянно поднимать цены может оказаться не слишком полезной в условиях застоя на рынке. Осень, которую они так ждали в надежде, что цены пойдут вверх, не оправдала их ожиданий. К сожалению для них и к счастью для покупателей, тотального повышения цен не произошло. Только несколько компаний, устав ждать, официально заявили о том, что поднимают цены ("XXI век" -- на 2,5--4%, "НЕСТ" -- 5--15%).
Эксперты рынка отмечают, что в текущем году некоторые застройщики столкнулись с проблемой реализации своего жилья. Представитель строительной компании, пожелавший остаться неназванным, рассказал, что в Киеве из более 1 млн. м2 жилья, построенного в этом году, продано не более 0,8 млн. м2. То есть можно сказать, что спрос на первичное жилье в столице в 2007 году снизился почти на 20%. Некоторые наблюдатели утверждают, что не последнюю роль в сокращении спроса сыграла политическая нестабильность в стране. Впрочем, как заметили "Деньги", эта политическая нестабильность -- удобная причина для объяснения всех экономических явлений. Растут цены -- виновата она: мол, в такой нервной обстановке что может быть надежнее недвижимости? Не растут цены -- опять все дело в политической нестабильности: как же можно вкладывать деньги, когда нет уверенности в завтрашнем дне?
Банкиры уверяют, что дело в другом. "Объем кредитования первичной недвижимости сейчас несколько сократился, особенно в Киеве. Причина этого, отчасти, лежит в плоскости финансирования строительства, которое, в свою очередь, во многом отражает фактор спроса. Покупательский спрос в значительной степени смещается в сторону домовладений. И с рынка первичного строительства уходят не только те покупатели, для которых этот сегмент был интересен как рынок инвестиций, но и реальные потребители такого жилья", -- считает директор департамента розничного кредитования банка "Финансы и Кредит" Игорь Шевченко. С ним согласен и начальник департамента розничного бизнеса и дистрибуции "VAB Банка" Антон Шаперенков: "Спрос на первичном рынке изменился по причине того, что с него постепенно уходят спекулянты в более прибыльные направления, например, на рынок земли и коттеджное строительство". (Подробнее, о выгодах инвестирования в землю см. "Деньги", №44 от 7 ноября 2007 года, доступно на www.dengi.ua.)
Так что причины застоя гораздо примитивнее: на рынке явно не хватает нового жилья эконом-класса, а покупателей, желающих платить как минимум $1500 за "квадрат" однокомнатной квартиры площадью 50 м2, не так уж много.
Почем столичный «новострой»
Средние цены на первичную недвижимость в разных районах Киева, $, за 1 м2
| Район | 1-комнатные квартиры | 2-комнатные квартиры | 3-комнатные квартиры |
| Голосеевский | 1750–2400 | 1680–2365 | 1750–3840 |
| Дарницкий | 1500–1875 | 1500–1875 | 1500–2055 |
| Деснянский | 1600–2000 | 1600–2000 | 1600–2100 |
| Днепровский | 1685–2700 | 1685–2700 | 1685–3425 |
| Оболонский | 1620–2700 | 1600–2700 | 1650–2750 |
| Печерский | 2518–3500 | 3030–6615 | 3030–6600 |
| Подольский | 1900–3030 | 1900–6060 | 1900–6060 |
| Святошинский | 1480–2400 | 1500–2400 | 1500–2925 |
| Соломенский | 1900–3500 | 1900–3130 | 1900–3500 |
| Шевченковский | 2130–4000 | 2130–7480 | 2130–5050 |
По данным www.realt.ua.
Регионы
После достаточно ощутимых скачков за январь--март -- более чем на 10% -- региональный первичный рынок практически замер. Оживление началось только с августа.
По словам Натальи Городецкой, менеджера по работе с инвесторами ООО "Макрокап Девелопмент Украина" (Харьков), осенью рынок оживился, но ожидаемого резкого увеличения спроса не произошло. "Сейчас цены растут в основном за счет тех квартир, которые идут на продажу в уже готовых к сдаче домах, это касается и эконом- и бизнес-класса. Цены на жилье "премиум", практически, достигли возможного "потолка", поэтому они не двигаются уже в течение квартала", -- рассказала она. Сейчас цены на квартиры эконом-класса в Харькове составляют около $950 за 1 м2. В начале года эконом-жилье в городе стоило примерно $670 за 1 м2. По предварительным итогам, "эконом-класс" за 2007 год в Харькове подорожает примерно на 30%.
Ощутимо скакнули вверх цены на "первичку" в Донецке. По итогам 10 месяцев, новое жилье в городе стало дороже на 35%. При этом больше всего выросли в цене квартиры эконом-класса. На сегодня стоимость 1 м2 такого жилья в Донецке достигает $1020. Средняя цена на "новострой" в городе -- $1550 за "квадрат".
Днепропетровская недвижимость также подросла в цене. Особенно жилье с близкими сроками сдачи. Сегодня квартиры в домах, которые будут сданы в эксплуатацию в 2008 году, продают в среднем по $1500 за 1 м2, в начале года они стоили примерно $950 за 1 м2.
Насколько она подорожала?
Примерный рост цен на первичную недвижимость за год в разных городах Украины
| Город | Цена в январе 2007 года, $, за 1 м2 | Цена в декабре 2007 года, $, за 1 м2 | Рост, % |
| Днепропетровск | 950–1200 | 1500–2200 | 36–45 |
| Донецк | 950–1500 | 1500–2300 | 35–36 |
| Львов | 900–1560 | 1230–2540 | 27–38 |
| Одесса | 1000–1600 | 1425–2200 | 27–30 |
| Харьков | 700–1215 | 950–1700 | 26–29 |
Чего ждать?
Что год грядущий нам готовит -- стабильность, возобновление активного роста цен или, наоборот, обвал -- сегодня сказать сложно. По наблюдениям "Денег", для инвесторов мелких строительных компаний будущий год будет довольно нервным из-за возможных скандалов: у мелких застройщиков вполне вероятны финансовые проблемы в связи с тем, что они тратили слишком много денег на землеотводы, получение разрешений и прочее. Сейчас, когда приток денег от покупателей замедлился, эти расходы, вполне возможно, нечем будет покрывать.
Например, Юрий Сербин уверен, что пока на строительном рынке не будут созданы прозрачные условия для работы -- устранение коррупции в местных органах власти, упрощение и ускорение процедуры землеотвода, проведение целевых аукционов по продаже земли и прочее, -- ожидать снижения цен на квартиры не стоит. К тому же, по мнению экспертов рынка недвижимости, следующий год может быть "провальным" по сдаче нового жилья в Киеве, так как на протяжении 2006 года земельные участки под строительство жилья в столице почти не выделялись.
В то же время не исключено, что ценовые тенденции 2007 года продолжатся и в 2008-м. По словам министра регионального развития и строительства Владимира Яцубы, в столице цены на квартиры уже достигли своего предельного уровня, что отразилось на количестве желающих купить новое жилье в городе. По мнению министра, подтверждает факт сокращения спроса на квартиры в Киеве и то, что застройщики начали активно осваивать ближайший пригород и другие города.
| Регион | Объем работ, млн. грн. | Рост/падение по сравнению с аналогичным периодом 2006 года, % |
| Автономная Республика Крым | 1713,7 | 5,6 |
| Винницкая | 781,7 | 11,9 |
| Волынская | 560,7 | 9,1 |
| Днепропетровская | 2357,2 | 3,3 |
| Донецкая | 4534,7 | 26,9 |
| Житомирская | 330,6 | 12,3 |
| Закарпатская | 348,8 | -10,4 |
| Запорожская | 947,5 | -6 |
| Ивано-Франковская | 676,8 | 5,1 |
| Киевская | 1541,3 | 2,7 |
| Кировоградская | 302,9 | -14,3 |
| Луганская | 1408,8 | -0,2 |
| Львовская | 2157,3 | 17,1 |
| Николаевская | 740,6 | -8,4 |
| Одесская | 2086 | 15,3 |
| Полтавская | 1280,3 | 6,5 |
| Ровенская | 452,7 | -0,3 |
| Сумская | 399 | 17 |
| Тернопольская | 414,4 | 3,8 |
| Харьковская | 2005,5 | 7,2 |
| Херсонская | 341,4 | 15 |
| Хмельницкая | 564,1 | 17,5 |
| Черкасская | 494,1 | -0,2 |
| Черновецкая | 579,1 | 10,2 |
| Черниговская | 460,8 | 23,7 |
| г. Киев | 12 476,30 | 26,2 |
| г. Севастополь | 258,7 | 35,3 |
| Всего | 40 215,00 | 14 |
По данным Госкомстата
ИТОГО
Цены на "первичку" в Киеве подросли за год всего на 10%. Это медленнее, чем инфляция. Возможно, они уже достигли своего "потолка". В регионах "квадраты" пока еще дорожают гораздо активнее: с начала года в среднем на 35%.
Где еще почитать
о первичной недвижимости:
1. www.agent.ua
2. www.realest.com.ua
3. www.domik.net