Активизировался соответствующий сегмент недвижимости и в регионах -- во многих из них заявлено о начале строительства коттеджных поселков. В нынешнем году коттеджами начали активно интересоваться как отечественные девелоперы и застройщики, раньше работавшие с другими типами жилья, так и международные компании и инвестфонды, отмечает г-н Степенко.
Можно предположить, что увеличение количества игроков на рынке поспособствует улучшению качества возводимых городков. "Если в 2000 году спрос был на все, что построено, то сегодня пользуются спросом только грамотно проработанные, концептуальные коттеджные поселки", -- подчеркивает Владимир Степенко. Уходящий год оправдал ожидания экспертов и "Денег" относительно подорожания домов в коттеджных городках: в среднем за год коттеджи увеличились в цене на 30%.
Домики вокруг Киева
Спрос на домики стремительно увеличивается, так же растут и объемы строительства коттеджных поселков. По данным консалтинговой компании SV Development, в Киевской области уже построен 21 коттеджный городок, 41 -- строится и более 30 -- проектируются. По мнению девелоперов, одним из факторов, который стимулирует повышение спроса на загородное жилье, является дороговизна квартир в Киеве.
К примеру, полноценная однокомнатная квартира, то есть не "хрущевка" и не "гостинка" ("малосемейка"), в спальных районах столицы стоит не менее $100 тыс. А цена на "двушки" и "трешки" вполне сопоставима со стоимостью домика в коттеджном городке. Например, стартовая цена домовладения в коттеджном поселке составляет $200 тыс. Обычно такие деньги просят за жилье так называемого эконом-класса, то есть за бюджетные коттеджи небольшой площади -- до 200 м2. Домик бизнес-класса можно прикупить за $300--800 тыс. Стоит отметить, что спрос на коттеджи обусловлен еще и изменением приоритетов покупателей, которые, следуя за европейцами, предпочитают работать в городе, а жить на природе.
Активный спрос на жилье за городом на руку строителям коттеджных городков, которые, пользуясь случаем, повышают стоимость домов. Например, об увеличении цен в коттеджном комплексе "Олимпик-Park" на 5--7% с 1 декабря 2007 года сообщил девелопер проекта -- компания "Европа". Дескать, ситуация на рынке, а именно ажиотажный спрос на коттеджи, явно показывает, что текущие цены на дома занижены. Заметим, стартовая стоимость домика в данном поселке составляла $200 тыс. В то же время аналитик компании "Золотые ворота" Игорь Иволга заявляет, что некоторые компании завышают цены на свои коттеджи. Дескать, несмотря на то, что объекты позиционируются как эконом-класс и соответствуют ему по уровню -- своему и инфраструктуры -- по стоимости они относятся к бизнес-класу.
К слову, класс коттеджного городка и цена на дома в нем определяется рядом факторов. А именно: расположение и площадь городка, стройматериалы, наличие объектов инфраструктуры, отдаленность от города, удобство транспортного соединения и прочее. Поэтому "Деньги" советуют, прежде чем купить домик, тщательно ознакомиться со всеми классовыми составляющими -- дабы не переплатить.
Больше всего коттеджных городков строится в Киевской области. При этом львиная доля поселков возводится в юго-западных пригородах столицы (Обуховское, Житомирское и Одесское направления). В последнее время активно развивается строительство на северо-востоке от Киева (Бориспольское и Броварское направления). Самые же дорогие коттеджи расположены именно на юго-западе -- на Обуховском и Житомирском направлениях. Минимальная стоимость домика там составляет в среднем $600 тыс., максимальная может достигать нескольких миллионов долларов. Чуть дешевле жилье в коттеджных городках, которые расположены на Одесском, Бориспольском и Вышгородском направлениях. Здесь цена домовладения стартует с $300 тыс.
Напомним, что из всех коттеджей, предлагаемых покупателям вокруг Киева, на домики стоимостью до $250 тыс. приходится 48% предложений, на строения по $250--350 тыс. -- всего 9%, $350--500 тыс. -- более 15%, свыше $500 тыс. -- 28%. (Подробнее см. "Деньги" №37, от 20 сентября 2007 года, доступно на www.dengi.ua.)
В регионах
Коттеджное строительство развивается и в регионах Украины, преимущественно возле крупных городов и в курортных местах. К примеру, в Одесской области сейчас насчитывается более 30 поселков на разной стадии строительства. Причем строят в Одесском регионе как таун-хаусы, например, коттеджный городок "Академический", где цена 1 м2 жилья начинается с $1250, так и целые дворцовые комплексы -- Chateaux Royals, где стоимость домовладения стартует с $2865 за 1 м2.
В Крыму, помимо хаотичной застройки, возводят организованные коттеджные городки -- "Южная симфония", "Гурзуфский парк", "Изумрудный берег", "Виллы Галата" и прочие. Минимальные цены на коттеджи в автономии составляют $1500 за 1 м2. Неплохие перспективы строительства коттеджных городков и на западе страны. К "раскрученным" поселкам во Львовской области можно отнести городки, расположенные в селах Солонка и Сокольники. Цены на домики недалеко от Львова составляют $900--1500 за 1 м2.
Тем не менее, эксперты рынка отмечают, что на западе Украины коттеджное строительство развито гораздо слабее, чем на востоке. В восточных областях, помимо известных проектов, например, "Золотых ключей" в Днепропетровске, вовсю заговорили о возведении новых поселков. Уже объявлено о начале строительства коттеджных городков в Харьковской области: поселки появятся в районах Большая Даниловка и Сосновая Горка. Предположительные цены на домики в них -- $1300--2000 за 1 м2. В перспективе строительство коттеджного городка под Павловском. Активизировалась и Донецкая область: в этом регионе строятся городки "Хорошово", "Золотые пески", "Доля" и другие.
В регионах точно так же, как и в столице, компании поднимают цены на свои объекты. В частности, в днепропетровском коттеджном городке "Золотые ключи" увеличили стоимость построенных домиков на 12,5%, до $1350 за 1 м2. Генеральный директор МСК "Украина-Канада" Вячеслав Брагинский объяснил повышение цен ситуацией на рынке коттеджей. По его словам, в Днепропетровске существует огромный спрос на качественное жилье, который сегодня смещается в сторону малоэтажной недвижимости. "Все это, а также благоприятные прогнозы развития рынка на ближайшие годы позволяют компании повысить стоимость жилья в "Золотых ключах" на 20% в 2007 году", -- заявил г-н Брагинский.
Перспективы
Эксперты рынка недвижимости считают, что вокруг Киева и других крупных городов, а также на курортах коттеджное строительство в ближайшие годы будет активно развиваться. По мнению директора девелоперской компании "Европа" Олега Белинского, объемы строительства городков увеличатся, поскольку улучшается благосостояние населения, а значит, будет расти и спрос на жилье за городом.
Конечно, эксперты предрекают, что увеличится конкуренция между застройщиками, улучшится качество объектов, станет шире выбор проектов и прочее. "Деньги" тоже очень надеются, что будет развиваться не только ценовая конкуренция, а в борьбе за покупателей девелоперы начнут создавать и более качественный продукт. Ведь, по словам экспертов, будущее за коттеджными городками, расположенными на нескольких сотнях гектаров и имеющими полную инфраструктуру, жители которых смогут не выезжать за их пределы за какими-то мелочами.
Ценовые прогнозы на год грядущий схожи с прошлогодними. Как отметил г-н Степенко, те коттеджи, стоимость которых сегодня завышена, скорее всего, будут дешеветь, а те, цены на которые рыночные, -- дорожать, но не больше чем на 30%. Впрочем, многое зависит от "непредсказуемых" факторов, как то рост цен на стройматериалы, рабочую силу, землю… К тому же возможная отмена моратория на продажу сельхозземель вряд ли будет способствовать уменьшению стоимости участков и, соответственно, коттеджей. Ведь девелоперам для "освоения полей" придется дополнительно потратиться на изменение целевого назначения, благоустройство, проведение коммуникаций и прочее.
Подробнее о том, что будет с землей в случае отмены моратория, можно прочитать в "Деньгах" №44, от 7 ноября 2007 года, доступно на www.dengi.ua. Строители же коттеджных городков, работающие сегодня с рентабельностью 50--150%, вряд ли захотят уменьшать свою прибыль. Как бы то ни было, рост цен на коттеджи опередит инфляцию. А по прогнозам "Денег", в текущем году потребительские цены вырастут более чем на 20%.
Что обещают жителям коттеджных городков?
Коммуникации, расстояние до города и цена кв. м в коттеджных городках:
| Город | Название коттеджного городка | Расстояние, до города, км | Количество домов | Готовность городка | Инфраструктура | Цена дома, $ за 1 кв. м с учетом стоимости земли, |
| Днепропетровск | «Золотые ключи» | 7 км до центра города | Более 1000 | Полное завершение строительства запланировано в 2009 году | По завершению строительства предполагается наличие более 100 объектов социальной, инженерной и коммерческой инфраструктуры (дошкольные и школьные учреждения, клиники, магазины, спортивные сооружения, бассейны, гостиницы, пункты бытового обслуживания, торговые центры и прочее) | 1350 |
| Донецк | «Хорошово» | 11 км до центра города | 360 | Ведется строительство первой очереди | По завершению строительства предполагается наличие всех необходимых инженерных коммуникаций, аптеки, теннисного корта и прочего | 1300 |
| Киев | «Вишневе мистечко» | 15 | 53 | 100% завершено | Автономные системы водоснабжения и канализации, газ среднего давления, электрификация, цифровая телефония, интернет обслуживание инфраструктуры и коммуникаций, уборка территории, вывоз мусора, дежурные технические специалисты, лодочная станция, яхт-клуб, сауны, массажные кабинеты, салон красоты, бассейн, бильярд, продуктовые и хозяйственные супермаркеты, прачечная, пункт приема химчистки, аптека, детский сад. | 2400 |
| Киев | «Плютово» | 24 | 19 | Конец 2008 года | По завершению строительства предполагается наличие инженерных коммуникаций, тренажерного зала, плавательного бассейна | 2200 |
| Одесса | «Chateaux Royals», | город | 7 | построен | Городские коммуникации | 2900 |
| Одесса | «Лидо» | 12 км до центра города | 120 | Идет строительство | По завершению строительства предполагается: общественно-торговый центр; автостоянка; объекты торговли; ресторан; спорткомплекс; энергоснабжение; водоснабжение; газоснабжение; центральная канализация; отопление, горячее водоснабжение – газ; телефон; высокоскоростной интернет; радио, телевидение | 1500 |
Юлия Гноевая, начальник отдела маркетинга ООО "Строительный Украинский Союз":
-- Одним из минусов выбора коттеджа именно в зимний период является то обстоятельство, что некоторые строительные работы приостанавливаются ввиду погодных условий. Также этот период не очень удобен для покупателей тем, что вид коттеджного городка сложно оценить, затрудняется проезд на место застройки. Соответственно, сокращается количество визитов.
Еще одной особенностью является снижение покупательской активности в связи новогодними и рождественскими праздниками. Это вполне объяснимо: все занимаются организацией новогоднего отдыха и, конечно, в этот период редко принимают столь важные решения, как покупка загородного дома.
Но бережливые покупатели знают: зимний период -- это, как правило, период "затишья перед бурей", то есть зимой цены остаются стабильными. Но с наступлением весны, а значит, и благоприятного сезона застройщики их поднимают. В 2008 году ожидается особый подъем в связи со стабилизацией политической и экономической ситуации после выборов, поэтому, с финансовой точки зрения, мы бы рекомендовали желающим искать и покупать дом за городом именно в этот период.
Виктория Кузьменко, руководитель программы загородного коттеджного строительства Parque Ecologico:
-- Я считаю, что для выбора дома не имеет значения сезонность: лето--зима; осень--весна. Важно другое -- осознанная готовность приобрести загородное жилье.
Для проживания за городом необходимо "созреть" -- и не в последнюю очередь финансово.
Что же касается динамики цен на цивилизованное загородное жилье, то мы объективно оцениваем ситуацию в Украине таким образом. Ближайшие 5--7 лет спрос будет расти до ажиотажного. И по мере насыщения рынка правильными частными домами, наверное, к 2015 году, спрос из ажиотажного преобразуется в прогнозируемо-цивилизованный. В том числе и за счет предложений вторичного рынка, так как на сегодняшний день правильный загородный дом -- это только первичные предложения.
Где еще почитать
о коттеджных городках
www.kanzas.ua
www.domik.net
www.svdevelopment.com