Почем земля под Киевом и в регионах?

Цены на землю вокруг крупных городов растут, как побеги бамбука после тропического ливня. Причем в регионах гораздо быстрее, нежели в Киеве. По словам президента Ассоциации "Земельный союз Украины" Андрея Кошиля, это обусловлено тем, что в Киеве земля уже "оценена по достоинству". Летние сводки с полей о снижении цен на участки на некоторых направлениях не повлияли на общую ситуацию.
За девять месяцев текущего года земля в области подорожала на 21--108% в зависимости от направления. В октябре цены продолжили шествие вверх. В частности, по данным компании SV Development, максимально (на 7% в месяц) подорожала землица в Кагарлыцком районе. А вот в Вышгородском районе земля даже подешевела -- на 3%, до $5391 за сотку.
"На некоторые участки, как показывает практика, цены снижаются. Это происходит в основном потому, что тот или иной участок имеет какие-то недостатки, например, расположен далеко от инженерных сетей и подвести туда коммуникации очень дорого или сложно", -- поясняет директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко.
В целом, "земельные" эксперты говорят о том, что сегодня рынок стабилизировался. И во многом способствовали этому досрочные выборы. Дескать, в период политической нестабильности количество желающих вкладывать средства в землю существенно сократилось. Да и вопрос с мораторием заставляет тех потенциальных покупателей, которые рассчитывают на его отмену и снижение цен, отложить покупку.

Продлят -- не продлят?
Сегодня приходится только гадать, что будет с мораторием на продажу земель сельскохозяйственного назначения с Нового года. Решит ли новое правительство открыть рынок земли или продлит запрет еще на какой-то срок -- неясно.
В частности, один из основных кандидатов на пост премьер-министра Юлия Тимошенко в своих предвыборных заявлениях выступала категорически против снятия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. И обещала в случае прихода к власти строить мощный аграрный бизнес "практически на всех сельхозземлях Украины".
Некоторые эксперты земельного рынка считают, что сегодня вопрос отмены моратория не настолько принципиален, как кажется. По мнению вице-президента Ассоциации "Земельный союз Украины" Руслана Вдовенко, даже после снятия моратория ожидать обвала цен на землю не стоит. Дескать, сегодня конечного потребителя интересуют земельные участки, имеющие определенное назначение. Например, под индивидуальное коттеджное строительство, ведение личного сельского хозяйства и прочее. "Если мораторий будет снят, то сельхозземлю надо еще сделать товаром, а это займет какое-то время", -- отмечает г-н Вдовенко.
По его словам, изменение целевого назначения земельного участка на интересное для покупателей потребует от трех месяцев до полугода. К тому же помимо времени на все процедуры придется потратить еще и деньги, причем немалые. Поэтому небольшое проседание цен возможно только после того, как на рынок будет выставлен готовый продукт.
Директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко также считает, что обвала цен ждать не стоит. "Как бы там ни было с мораторием, количество коттеджных поселков будет увеличиваться, так же будет увеличиваться и количество людей, готовых приобрести землю", -- говорит он. Поэтому стоит ожидать, что цены на привлекательные участки будут расти в пределах разумного, то есть на 1--5% в месяц.
Директор консалтинговой компании ДП "Ред-Консалтинг" Илья Родионов считает, что мораторий все же оказывает негативное влияние на развитие земельного рынка в Украине, а в перспективе -- и на объемы строительства жилья. Эксперт отмечает, что сегодня в первую очередь осваиваются участки, более пригодные для строительства: те, где есть коммуникации или меньше затраты для их проведения. После отмены моратория на продажу будут выставлены поля, которые не пригодны для строительства, без существенных подготовительных работ и инвестиций.

Землишка под Киевом
Цену земле в Киевской области принято складывать в зависимости от направления и от того, насколько далеко она расположена от черты города. Участки в популярных направлениях, да еще и в 10--30 км от Киева славятся высокими ценами. Например, в Бориспольском районе земля на расстоянии до 20 км от столицы стоит от $2 тыс. до $40 тыс. за сотку. Но стоит быть внимательнее: $2 тыс. за сотку -- цена участков, которые имеют назначение "для ведения личного хозяйства", или наделов в несколько гектаров. Большие участки, но уже имеющие назначение "под строительство коттеджного городка", оцениваются продавцами в $4--6 тыс. за сотку. Земля, расположенная за пределами 30-километровой зоны, продается примерно по $1,2--2,5 тыс. за сотку. Есть, конечно, варианты и подороже.
В менее раскрученном Броварском районе землю предлагают по цене от $2250 за сотку, если участок небольшой -- примерно 0,3 га. Впрочем, опт в этом направлении не очень-то и дешевый. Например, земельные наделы свыше 10 га с целевым назначением "под строительство коттеджного городка" стоят от $3 тыс. до $10 тыс. за сотку. В Васильковском направлении на расстоянии в 15--25 км от столицы землю продают по $2,5--15 тыс., а вот в 50 км за сотку просят всего $800. В Вышгородском районе земля также недешевая: за 15 км от Киева земельные участки стоят $5--25 тыс., более отдаленные земельные наделы предлагают примерно за $2,5--5 тыс. за сотку.
Еще дороже земля в Киево-Святошинском районе. Например, в Буче земельный участок площадью 10 соток продают по $20 тыс. за сотку. А земля в Петропавловской и Софиевской Борщаговках стоит примерно $15--30 тыс. за 0,1 га.
Отдельного внимания заслуживает Обуховское направление. Наверное, многие знают о скандале вокруг кражи актов на землю в Обуховском районе. Так вот, по убеждению экспертов земельного рынка Украины, особой погоды на земельном рынке украденные документы не сделают. Обуховский район как направление, привлекательное для вложения денег, был интересен года два назад, отмечает Владимир Степенко. Сегодня же, учитывая, что основная масса участков раскуплена, стоимость земли там либо стабилизируется, либо уменьшается. "Я думаю, выкраденные документы не являются госактами на привлекательные земельные участки. Это лишь та незначительная часть земли, которая принадлежала местному населению", -- предполагает г-н Степенко. К тому же, по его словам, сегодня в Обуховском районе расположены всего лишь 2% общего количества объектов в Киевской области.
Впрочем, вице-президент ассоциации "Земельный союз Украины" Руслан Вдовенко считает, что Обуховский район все же привлекает покупателей. Поэтому за период с 1 сентября 2006 года по 1 октября 2007 года земля в этом направлении подорожала на 84,29%. Сегодня цены здесь стартуют с $10 тыс. за сотку, предлагаются участки и за $2,9 млн.

Землишка в регионах
Дефицитна и дорога земля на юге страны. Например, в Коктебеле за сотку просят $18 тыс., а в Симеизе -- $25--37 тыс. В Одессе в "приморских" районах, например, в Червоном Хуторе, земля стоит $15 тыс. за сотку, а в Совиньоне -- от $20 тыс. В самой же Одессе -- в популярной Аркадии -- стоимость сотки может достигать $100 тыс.
Недалеко от популярных горнолыжных курортов Карпат землю продают по $3,6 тыс. в Славском и $20 тыс. в Буковеле. Вблизи Львова сотка земли по строительство стоит от $10 тыс. В Днепропетровской области, как в городе, так и в прилегающих районах, за год земля подорожала в два--три раза. По данным начальника отдела жилой недвижимости компании RealNest Виктории Калюжной, в 20 км от Днепропетровска -- в поселке Кировском -- выходящие к Днепру участки сегодня можно приобрести по $7 тыс. за сотку. В прошлом году они выставлялись на продажу по $3--4 тыс. за сотку. В 7 км от города цены на землю взлетели до $10--15 тыс. за сотку, в прошлом же году земля там стоила примерно $5 тыс. В Харькове земля стоит от $2 тыс. за сотку.

Выгоды инвестиции
Вообще, землю принято считать выгодным капиталовложением. Мол, рынок показывает стабильный рост, и прогнозов относительно его обвала нет. Однако эксперты рынка считают, что покупать землю, предназначенную для индивидуального жилищного строительства уже не слишком выгодно. По словам г-на Степенко, сегодня подобные участки покупаются хуже. Дескать, влияет на мораторий и необоснованно высокая стоимость земли. В связи с этим с рынка уходят спекулянты, которые раньше массово на него выходили, что и подстегивало цены.
Также поубавилось количество тех, кто хочет купить землю и построить на ней собственный дом -- они переориентировались на коттеджные городки. "Я не вижу смысла инвестировать в покупку участков по 10--12 соток. Перспективы продажи такой земли по более высоким ценам достаточно туманны", -- резюмирует г-н Степенко. По его словам, период необоснованного роста цен прошел, поэтому для обычных покупателей подобные инвестиции невыгодны. А вот покупка больших участков, в несколько гектаров или даже в несколько десятков гектаров весьма прибыльна. Ведь прогнозируется, что в ближайшем будущем на рынок загородной недвижимости выйдут иностранные инвесторы, заинтересованные в покупке участков под строительство коттеджных городков.

Почем землишка под Киевом?

Цены земельных участков в Киевской области, $ за сотку

По данным www.svdevelopment.com.

Почем землишка в регионах?

Примерные цены на землю в регионах, $ тыс. за сотку

* -- ЮБК.

Итого:
Цены на землю все еще растут. Но участки перестают быть выгодной инвестицией для частных инвесторов. Вероятность перепродажи участков в 10--12 соток по более высоким ценам невелика.

Где еще почитать
о земле:
www.svdevelopment.com
www.zsu.org.ua
www. kanzas.ua