Погода на рынке недвижимости в 2019 году выдалась сравнительно спокойной. Цены на новое жилье выросли в пределах инфляции, вторичка подорожала на 10–12%. В 2020 году рост цен сохранится в пределах 7–10%. Конечно, если гривна не удивит очередным витком девальвации. А вот разговоры о “заговоре застройщиков“ – точно из области мифов.
Об этом сообщают Деньги.ua.
В начале 2019 года застройщики и эксперты пугали резким скачком цен на первичном рынке недвижимости. Грозились, что квадратный метр в новостройках до конца года может подорожать почти на 10% вслед за ростом себестоимости строительства. Но катастрофа не случилась: цены за первое полугодие 2019 года выросли, в среднем, на 5–7% и замерли.
Читай также: Е-кабинет застройщика начал работать
Строительные компании заняли выжидательную позицию на время выборов, так как никто толком не знал, чем обернется досрочное переизбрание парламента. Еще c июня гривна пошла на укрепление. А курс, как известно, очень сильно влияет на цену недвижимости. И за осенние месяцы цены на первичке не только не выросли, но даже немного просели.
В итоге, за весь год рост стоимости квадратного метра не превысил 7%. Причем, дорожали не все квартиры. “Эконом-жилье подешевело на 1–3%, а цена на недвижимость комфорт и бизнес-класса выросла в цене чуть более чем на 4–6%“, – рассказывает Анжелика Саакян, руководитель проекта многофункционального ЖК Polaris Home&Plaza.
- Дорожает понемногу
В 2020 году особых потрясений на рынке недвижимости быть не должно. Застройщики успокаивают: при стабильной гривне цены будут понемногу следовать за ростом себестоимости строительства, и за год квадратный метр на первичке может прибавить 7–8%, ну максимум 10%.
“Увеличение себестоимости связано с ростом стоимости строительных материалов, оплаты труда рабочих, архитектурного проектирования, внедрением и использованием дорогостоящих современных технологий (панорамное остекление, навесные вентилируемые фасадные системы)“, – объясняет Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга UTG.
Но рост цен, как и в 2019 году, затронет не все классы жилья. Стоимость квадратного метра в жилых комплексах эконом-класса будет падать. “Низкий уровень продаж может вынудить застройщиков снижать цены до 8%. А прибыльность таких объектов сократится до 20%, что станет критической точкой для всего эконом-класса“, – говорит Татьяна Шульга-Забельская, управляющий партнер Объединения девелоперов недвижимости (RED Community).
Читай также: Новый год-2020: Сколько стоит аренда квартир
Параллельно доля “эконома“ в общем объеме строящегося жилья тоже будет снижаться. Например, в 2016 году число объектов эконом-класса достигало 45% всего объема строительства, а к концу 2019 года сократилось до 25%. В ближайшие 2–3 года количество таких объектов может уменьшиться до 20%. Доля же проектов комфорт-класса достигает 50% и продолжает расти.
Иными словами, эконом-класс постепенно сворачивается. И это вполне ожидаемый процесс на фоне роста популярности жилья комфорт-класса.
Эконом – типичные высотки, как правило, из газоблока или железобетона, с централизованным, реже – автономным, отоплением, ограниченной придомовой территорией и без охраняемой парковки. Комфорт-класс уже имеет зачатки дизайна, в таких домах застройщики используют более качественные строительные и отделочные материалы (кирпич или керамоблок, утепление минеральной ватой), в квартирах часто индивидуальное отопление, есть подземный паркинг, территория возле дома закрыта, есть аллеи для прогулок, площадки для детей и занятий спортом, зоны для барбекю.
То есть качество строительства, расположение и наполнение объектов очень отличаются. При этом разница в цене между экономом и комфортом – не особо и большая, в среднем, 3–5 тыс. грн. за квадратный метр.
Читай также: В Киеве сдают фейковые квартиры через интернет
- Микрорайоны – в тренде
А вот где цены в 2020 году неизбежно вырастут, так это в жилых проектах комплексной застройки формата «город в городе». Там квадратный метр может подорожать на 6–8%. Поскольку на стоимость квартир все больше влияет не только внутреннее содержание, но и сопутствующая инфраструктура: наличие рекреационных зон, мест для досуга, активного отдыха и спорта, магазинов, кафе, ресторанов, салонов красоты прямо на территории ЖК.
“Отстраивание собственной концепции и формата комплекса – это уже устойчивая тенденция. Речь идет о максимальном увеличении функциональных площадей для комфорта жителей – детских игровых комнат, прачечных, спортзалов, библиотек, лаунж-зон, ресторанов, зеленых зон на эксплуатируемых кровлях. И покупатель уже платит не просто за квадратные метры, а за новое, улучшенное качество жизни“, – объясняет Максим Барбаш, глава совета директоров строительной компании Geos.
- Почти как в столице
С точки зрения географии рост цен будет плюс-минус одинаковым. Что в Киеве, что в его пригородах, что в других крупных городах. Стоимость квадратного метра в столице и других миллионниках практически выровнялась. Поэтому цены будут повторять общий для всей страны тренд.
Если оперировать конкретными цифрами, то к концу 2019 года квадратный метр в Киеве, Одессе, Львове, Харькове и Днепре в ЖК эконом-класса стоил от 13–15 тыс. грн., комфорт-класса – от 17–20 тыс. грн., бизнес-класса – от 23–25 тыс. грн.
Читай также: Дешевые квартиры пользуются спросом среди украинцев
Исключение составляют разве что областные центры с населением 200–300 тыс. человек. Там и доходы населения ниже (а значит, слабее спрос), и рынок новой недвижимости начал развиваться позже, чем в крупных мегаполисах. Поэтому в таких городах, как Хмельницкий, Черкассы, Луцк, Ривное, Сумы стоимость квадратного метра по-прежнему значительно доступнее, чем в Киеве, и можно встретить квартиры за 9–10 тыс. грн./кв. м.
- Стахановскими темпами
Вопреки прогнозам темпы строительства в 2019 году не только не снизились, но и выросли. По данным Госслужбы статистики, за 9 месяцев 2019 года введено в эксплуатацию 7,7 млн. квадратных метров жилья, что на 48% больше, чем за аналогичный период 2018 года.
“Причем, застройщики продолжали активно получать новые разрешения на проведение строительно-монтажных работ“, – говорит Константин Олейник.
Впрочем, далеко не факт, что такие темпы сохранятся. Участков под застройку – все меньше. “В 2019 году ежемесячно на рынке Киева и пригорода появлялось суммарно от 5 до 8 объектов. А в ближайшие полгода это количество сократится, как минимум, вполовину, до 2–4 объектов“, – считает Александр Панфилов, коммерческий директор мини-города Svitlo Park.
Читай также: Строительную группу Синергия признали лучшим девелопером в Киевской области в 2019 году
С ростом себестоимости строительства растет и цена входа на рынок недвижимости. И далеко не все компании смогут вытянуть проекты на своих плечах. Не стоит забывать и о новых Государственных строительных нормах (ГСН), которые ограничивают застройку территории и снижают плотность населения. Поэтому темпы строительства, по оценкам экспертов, в ближайшие два-три года однозначно упадут.
“Уже в 2020 году девелоперы будут получать разрешение на освоение участков под застройку с учетом новых норм и требований. В связи с этим они будут вынуждены либо увеличивать стоимость квадратного метра, что в данный момент практически невозможно, учитывая укрепление гривны, либо откладывать реализацию проекта до стабилизации ситуации на рынке“, – говорит Максим Барбаш.
В то же время, активность покупателей на рынке довольно высокая. Агенты по недвижимости уверяют, что за 2019 год количество заключенных сделок с жильем сохранится на уровне 2018 года. В Киеве – это 35,4 тыс. договоров купли-продажи. “Если сравнивать 2018 и 2019 год, то количество сделок изменилось несущественно. А в 2020 году ожидаем рост объема сделок на 10–20%“, – прогнозирует Андрей Романов, директор агентства недвижимости КиевДомСервис. Тем не менее, предложение все равно превышает спрос: аналитики говорят, что сделки покрывают не более 60–70% тех квадратных метров, что есть на рынке.
Для стимулирования спроса в 2020 году застройщики будут смягчать условия рассрочек. “Многие компании постараются внедрить более лояльные программы финансирования: до 1,5 года беспроцентного периода погашения общей продолжительностью до 40–42 месяцев“, – рассказывает Татьяна Шульга-Забельская.
Читай также: На месте киевской Петровки построят ТРЦ
- Укрбуд – все?
В 2020 году на первичном рынке произойдет смена лидеров. Это напрямую связано с ситуацией вокруг столичной строительной корпорации Укрбуд Девелопмент (в ее состав входит более десятка юрлиц), которая заморозила строительство свыше 20 жилых комплексов. На счету застройщика в общей сложности под 80 проектов.
Экс-депутат и собственник Укрбуда Максим Микитась в начале декабря в одном из своих интервью заявил, что передал управление корпорацией гендиректору Олегу Майбороде, а тот без ведома Микитася перепродал ее. В итоге, между бывшим собственником и гендиректором Укрбуда разгорелся конфликт.
Летом 2019 года Антимонопольный комитет наложил на застройщика 262 млн. грн. штрафа за сговор в ходе тендеров на реконструкцию Шулявского путепровода, столичной гимназии им. Бойченко и корпуса Национального института сердечно-сосудистой хирургии им. Амосова. А в октябре Высший антикоррупционный суд принял решение о взятии Микитася под стражу в связи с подозрением в присвоении 82 млн. грн. госсредств при махинациях с квартирами для Национальной гвардии. Впоследствии Микитась вышел под залог в 80 млн. грн.
Все эти события не лучшим образом отразились на репутации компании и на ее финансовом состоянии. Инвесторы 26 жилых комплексов, которые строит Укрбуд, даже подали петицию президенту Владимиру Зеленскому с просьбой повлиять на ситуацию. О готовности достроить замороженные проекты заявил застройщик Интергал-Буда. Но при условии, что у объектов не будет проблем с разрешительной и прочей документацией.
Читай также: Скандальный прокурор Кулик без разрешений достроил целый этаж в киевском ЖК
“Изменения в структуре застройщика Укрбуд привели к перераспределению баланса сил, и теперь более 50% рынка контролируют уже не две, а пять компаний“, – говорит Константин Олейник.
Кроме того, застройщики станут более осмотрительными, и при запуске масштабных проектов будут объединять свои усилия. “В основном, это касается больших по объему ЖК, минимум на 1,5 тыс. квартир. По нашим расчетам, в 2020–2022 годах количество партнерских проектов может превысить 30–35% всего объема строительства“, – считает Анжелика Саакян.
- Торг для избранных
На вторичном рынке цены в 2019 году росли быстрее, чем на первичном. По оценкам риэлторов, качественные квартиры подорожали на 10–12%. Под качественным подразумевается жилье в сравнительно новых домах, построенных не позже 2005–2007 годов, которое не требует срочного ремонта.
“Свой вклад в рост цен внесла ипотека. Количество кредитующих банков увеличилось, улучшились условия кредитования. Это повлекло за собой немалый спрос, так как ежемесячный платеж по ипотечному кредиту схож с платежом за арендную квартиру. Только с помощью кредита покупатель обзаводится не съемным, а собственным жильем“, – комментирует Андрей Романов.
Читай также: Что происходит на украинском рынке недвижимости
В то же время, старый жилой фонд, всякие “хрущевки“, “чешки“ и “панельки“ продолжают терять в цене, проигрывая конкуренцию, в том числе и первичному рынку. За 2019 год этот сегмент вторичного жилья просел на 2–3%.
В 2020 году ситуация на вторичке будет без особых изменений: плавный рост цен на сравнительно новое жилье и дальнейшее падение цен на квартиры в домах возрастом 30–40–50 лет.
Торг, к слову, тоже стал довольно редким явлением. Поскольку активность на рынке довольно высокая, продавец, скорее, согласится оставить покупателю часть мебели и бытовой техники, чем уступит больше 2–3%.
А вот арендное жилье вряд ли дорожать будет. Укрепление гривны притормозило рост арендных ставок. К тому же, чувствуется отток потенциальных арендаторов на рынок первичной и вторичной недвижимости. Поэтому возможны лишь временные колебания. Слегка подорожать могут разве только съемные квартиры в новых домах. Арендные ставки на жилье в убитом состоянии будут падать.
Павел Харламов
Читайте Деньги.ua в Telegram и Facebook