Квартиры в новостройках за год подорожают где-то на 8–10%. Следом за новым жильем подтягиваются и цены на вторичку. С начала года – уже на 5–7%. При этом и застройщики, и агенты по недвижимости ожидают с сентября всплеск спроса на первичном и на вторичном рынке на 30%, что может спровоцировать дефицит в некоторых сегментах жилья. Но о дефиците они говорят уже третий год подряд.
На рынке первичной недвижимости – рост. Причем, как цен, так и количества сделок. Так говорят риэлторы и застройщики.
Правда, кардинально застройщики стоимость квадратного метра пока не пересматривали, и с начала 2019 года квартиры в строящихся жилых комплексах стали дороже приблизительно на 4–6%, что примерно соответствует темпам инфляции.
Лидер по росту цен – пригород Киева, где новое жилье подорожало до 10%.
Наибольший рост наблюдался в населенных пунктах, расположенных на расстоянии 5–10 км от Киева, – уточняет Владислав Кононов, управляющий партнер AVM Development Group.
В столице количество свободных под строительство участков неуклонно сокращается, многие застройщики переключаются на сателлиты Киева. Интерес к пригородному жилью, которое по многим параметрам не хуже столичного (свежий воздух, менее загруженный трафик, развитая инфраструктура), увеличивается. В итоге, эти факторы, плюс рост себестоимости строительства, приводят к удорожанию квадратных метров.
В других крупных городах, таких как Львов, Одесса, Харьков и Днепр, цены тянутся вверх не так активно. Это напрямую связано с более низким спросом, особенно в Харькове и Днепре, которые отстают по количеству сделок с жильем даже от Одессы и Львова, не говоря уже о Киеве. Так что в миллионниках цены выросли, в среднем, на 2–4%. И то, далеко не во всех жилых комплексах.
Если оперировать конкретными цифрами, то порог входа в эконом-класс к концу лета 2019 года составляет 14–15 тыс. грн. в Киеве и 12–13 тыс. грн. – в миллионниках. За квартиру в жилом комплексе придется выложить не меньше 17–18 тыс. грн. в столице и 15–16 тыс. грн. – в других крупных городах. А бизнес-класс доступен по цене от 20–22 тыс. грн. (все цены указаны за квадратный метр. – Прим. ред.).
Читай также: Какой налог на недвижимость и когда нужно заплатить
- Идем на взлет?
Представители строительных компаний с некоторым удивлением замечают, что оживление на первичном рынке началось на месяц раньше, чем обычно. То есть в августе. Впрочем, это напрямую связано с тем, что сразу после президентских выборов страна вошла в новую предвыборную кампанию в результате досрочного роспуска парламента. Так что и застройщики, и покупатели выжидали.
Потенциальных инвесторов сдерживала неизвестность, связанная с предвыборными процессами. А кардинальный пересмотр цен на фоне предвыборной гонки и сдавшего позиции доллара сулил девелоперам существенное падение продаж, поэтому они воздержались от резкого увеличения цен, – считает Бронислав Чумак, директор по маркетингу строительной компании DIM Group.
Хотя спрос все равно просел. По оценкам агентов по недвижимости, количество сделок в мае–июле сократилось почти в два раза. Но с приходом августа, когда результат выборов в Верховную Раду был полностью ясен, активность на первичном рынке ощутимо выросла. Кто-то стремится защитить сбережения, опасаясь дальнейших политических перипетий. А кто-то, испугавшись, что гривна ведет себя непредсказуемо (с начала 2019 года она укрепилась почти на 10%), решил вложиться в недвижимость.
Некоторые эксперты связывают разогрев рынка с притоком в Киев новых жителей, которые дожидались смены власти, и теперь намерены заниматься в столице политическими проектами и бизнесом.
Сейчас, по нашим ощущениям, количество сделок с новым жильем где-то на 10% выше, чем годом ранее, – рассказывает Андрей Романов, руководитель агентства недвижимости “КиевДомСервис“.
Но если это и повлияет на продажу жилья, то лишь на короткое время, поскольку даже 500–700 дополнительных сделок за пару месяцев в общем объеме продаж особой погоды не сделают. Например, за 2018 год в Киеве было продано около 15 тыс. новых квартир. То есть темп продаж составлял приблизительно по 1,3 тыс. в месяц. А мы же помним, о наличии обширного предложения ранее построенного жилья.
- Успеть забрать
Драйв на рынке начнется с приходом осени.
Новый политический сезон и возможный откат курса до 27 грн./долл. будет способствовать возвращению покупателей на рынок. Мы ожидаем, что спрос по сравнению с летним периодом вырастет на 30%, – прогнозирует Александр Панфилов, начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park.
Чем это грозит? Дальнейшим ростом цен. Он не будет стремительным, но итого за год квартиры в новостройках подорожают где-то на 8–10%.
Цены до конца 2019 года увеличатся еще на 3–4% в связи с ростом затрат на строительно-монтажные работы, на строительные материалы и на фонд оплаты труда, – объясняет Бронислав Чумак.
Читай также: В Дании выдают ипотеку на 20 лет под 0% годовых
Кроме того, в отдельных проектах покупатели могут столкнуться с кратковременным дефицитом свободных квартир. Это – своеобразный отголосок выборов в парламент и пополнения Киева новыми резидентами (см. выше).
К тому же, по данным застройщиков, большая часть квартир уходит еще до сдачи дома в эксплуатацию. Конечно, это распространяется не на все проекты. Но в жилых комплексах с удачным расположением, инфраструктурой от надежных застройщиков квадратные метры действительно в дефиците.
Стабильные крупные застройщики обладают достаточно серьезным репутационным капиталом, который позволяет продавать от 90 до 99% всех квартир в доме еще до момента его ввода в эксплуатацию, – говорит Максим Барбаш, глава совета директоров строительной компании Geos.
Одновременно растет количество сделок с жильем на самых ранних этапах его строительства. В первую очередь это касается однокомнатных квартир. Они самые ходовые. Застройщики говорят, что за период с 2017 по 2019 год количество квартир, приобретенных на стадии котлована, выросло более чем на 20%.
Потенциальные покупатели склонны инвестировать на начальном этапе строительства еще и потому, что стоимость квартиры до момента ввода объекта в эксплуатацию прибавляет в цене, в среднем, 25%, – объясняет Владислав Кононов.
- Выживут не все
Прошедшие выборы могут повлиять на расстановку сил на строительном рынке. Во-первых, контролирующие и правоохранительные органы будут обращать больше внимания на работу застройщиков, что приведет к остановке незаконных строек. Например, в начале августа пресс-служба Киевгорадминистрации сообщила, что Комиссия по проверке информации об объектах строительства при КГГА признала незаконными 15 строек и намерена отменить разрешения на строительство. Во-вторых, компании, чьи владельцы прямо или опосредованно связаны с бывшей властью, тоже могут оказаться в непростой ситуации.
В любом случае, риски замораживания строительства есть. Хотя при прежних сменах власти застройщики умели договариваться. И вряд ли им что-то помешает повторить это теперь.
Но если внимательно относиться к выбору жилого комплекса и тщательно изучать репутацию застройщика и людей, которые за ним стоят, ввязаться в долгострой практически нереально.
- “Теплое“ место
Меняются и качественные характеристики жилых комплексов. В лучшую сторону, Застройщики отказались от самых дешевых строительных материалов (пустотелого блока), строят в основном из газоблока, кирпича или керамического блока. Все дома утеплены. И, опять же, в ход идут надежные и экологически чистые изоляционные материалы – минеральная вата и базальтовая вата.
Вдобавок объекты все чаще получают автономное отопление и независимое горячее водоснабжение. А в проектах комфорт+ и бизнес-класса встречаются решения, завязанные на альтернативных источниках энергии. К примеру, LED-освещение придомовой территории, которое питается от солнечных панелей. Либо же частичное обеспечение дома горячей водой за счет солнечных коллекторов.
Но самый серьезный тренд – это проекты комплексной застройки, целые микрорайоны и небольшие городки, которые приходят на смену одиноко стоящим жилым комплексам.
“Комплексная застройка жилого массива предусматривает максимум объектов социальной инфраструктуры. Наличие паркинга, магазинов, отделений банков, салонов красоты, спортклубов, детского сада, а иногда и начальной школы. Таким образом, покупатель квартиры может пользоваться всеми услугами, не выезжая за пределы комплекса, а также может приобрести нежилую недвижимость и работать в пределах ЖК“, – рассказывает Максим Барбаш.
Читай также: В Киеве жилье в новостройках подорожало
Причем, подобных проектов формата «город в городе» будет все больше, потому что застройщики вынуждены отказываться от объектов «точечной» застройки. Вынуждены в силу требований новых государственных строительных норм (ГСН), которые ограничивают этажность застройки, обязывают девелоперов не гнать высотки вдоль крупных улиц и магистралей, освобождать дворы от паркингов, соблюдать нормы энергоэффективности при строительстве ЖК и т. д.
Помимо этого, власти населенных пунктов зачастую соглашаются выделять землю при условии, что застройщик облагородит близлежащую территорию и создаст социальную инфраструктуру, построит детский сад или спортивный клуб. Разумеется, что в таком случае целесообразнее создавать инфраструктуру для целого микрорайона, а не для одного-двух домов. Да и покупатели клюют на проекты комплексной застройки охотнее, и готовы платить за комфортную жизнь.
Только в Киеве строится 12 жилых комплексов такого формата. В последующие 3–5 лет их количество может возрасти до 20. Развитие этого сегмента напрямую связано с освоением заброшенных промышленных зон, – рассказывает Александр Панфилов.
- Догнать и перегнать
Цены на вторичном рынке тоже постепенно ползут вверх. Что в Киеве, что в миллионниках стоимость подержанных квартир выросла на 5–7%. В некоторых случаях жилье подорожало и на 8–10%. Речь о жилых комплексах, в которых строительство завершилось в конце 2018 – начале 2019 годов, и они только-только попали на вторичный рынок. Основные причины роста цен – растущий спрос на жилье и динамичный первичный рынок, который тянет за собой вторичку.
Как рассказали “Деньгам“ в консалтинговой компании SV Development, в Киеве ежемесячно продается около 1000 квартир. В других крупных городах количество сделок раза в 2–3 меньше.
Что еще интересно, сократился и средний срок продажи квартиры.
С момента, когда жилье выставляется на продажу и до сделки сейчас проходит полтора-два месяца. Год назад квартиры продавались вдвое дольше. Хотя рынок все равно не такой, как до кризиса, и на одного покупателя приходится 5–10 квартир, – говорит Андрей Романов.
Юрист агентства недвижимости “Профи-Риэлт“ Юнна Бондарчук рассказывает, что однокомнатные квартиры находят нового владельца где-то за месяц. А вот продажа двухкомнатных длится месяца два.
Менее интересные – трехкомнатные квартиры, которые продаются, в среднем, от двух до трех месяцев, – рассказывает Юнна Бондарчук.
Так что перед потенциальными покупателями, которые интересуются именно 2–3-комнатными квартирами, открываются возможности для торга. Особенно в тех случаях, когда квартира в продаже уже давно.
Читай также: Мосийчук “транжирит“ на резервах: 300 млн растраты и подарочные квартиры
Но вот только продавцы соглашаются на торг очень неохотно. Это лет пять-шесть назад, когда спрос был на нуле, жилье нередко выставляли на 20–30% выше его реальной стоимости и завлекали покупателей сочной скидкой. Сейчас квартира появляется на рынке по реальной цене, поэтому выторговать больше 3% довольно сложно. Исключение – дорогое жилье, близкое к премиуму. Там глубина торга может достигать 5–10%. Ну и всегда получают скидку те, кто готов оплатить строящееся жилье сразу и полностью, без поэтапного расчета по мере строительства.
- Пугают ценой
До конца года цены на вторичном рынке особо не изменятся. Может быть номинальный рост на 1–2%. При этом и продавцы, и эксперты ждут новую волну спроса. Прежде всего, на квартиры в свежих домах 2017–2018 годов постройки среднего и бизнес-сегмента. Причина все та же: последствия прошедших выборов, и интерес к недвижимости как к инвестиционному инструменту, в том числе.
На чем основаны ожидания, помимо традиционных поводов? А на том, что рынок аренды тоже демонстрирует рост. Стоимость съемного жилья медленно, но верно начала расти еще с конца июля. Практически во всех крупных городах арендные ставки прибавили 1–3%. Но вот что интересно, эта динамика по большей части связана с ожиданиями арендодателей, которые готовятся к новому учебному году и деловому сезону, подстегивая арендаторов и намекая им, что дешевле не будет. Но учитывая укрепление гривны и стабильные тарифы на ЖКХ (газ для населения вообще дешевеет), оснований для серьезного повышения арендных ставок осенью пока нет. Впрочем, мы помним, что постепенный рост личных доходов подстегивает спрос, а значит, понемногу будут расти арендные ставки.
Павел Харламов
Читайте Деньги.ua в Telegram и Facebook
Смотри также - СТОИТ ЛИ ПОКУПАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В УКРАИНЕ В 2019 И РИСКИ - адвокат Москаленко А.В.