Українці, які перебувають за кордоном і при цьому володіють нерухомістю в Україні, можуть продати житло без особистого повернення до країни. Для цього власнику не обов’язково особисто бути присутнім у нотаріуса — оформити угоду можна через представника за довіреністю. Про це пишуть Dengi.ua з посиланням на роз’яснення «Судово-юридичної газети».
При цьому дистанційний продаж не скасовує встановлених законом процедур. Договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі та нотаріально засвідчений. Перед оформленням угоди нотаріус перевіряє право власності, повноваження представника, наявність арештів та інших обтяжень, а також інші обставини, що можуть вплинути на можливість відчуження нерухомості.
Продаж квартири через представника
Можливість діяти через представника передбачена Цивільним кодексом України. Згідно зі ст. 244 ЦК України, довіреність — це письмовий документ, яким одна особа надає іншій повноваження діяти від її імені перед третіми особами.
Таким чином, власник, який перебуває, наприклад, у Польщі, Чехії, Німеччині чи іншій країні, може видати довіреність особі в Україні. Представник зможе від імені власника звернутися до нотаріуса та укласти договір купівлі-продажу квартири.
Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу нерухомості укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.
Тому стандартна схема виглядає так: власник оформляє довіреність за кордоном, після чого його представник в Україні укладає угоду у нотаріуса. У документі необхідно максимально чітко прописати повноваження представника, зокрема вказати конкретну квартиру та право на її продаж. Це важливо, оскільки нотаріус перевіряє не тільки особу представника, а й межі наданих йому повноважень.
Де оформити довіреність за кордоном
Якщо власник перебуває за межами України, оформити довіреність можна одним із двох основних способів.
Перший варіант — звернутися до консульської установи України. Закон «Про нотаріат» надає українським консульським установам повноваження посвідчувати довіреності. Однак безпосередньо договір відчуження квартири, розташованої в Україні, консульство оформити не може. Тому довіреність оформляється за кордоном, а сам договір потім засвідчується українським нотаріусом.
Другий спосіб — звернутися до нотаріуса в країні перебування. У такому випадку документ може потребувати апостилювання або консульської легалізації — залежно від законодавства конкретної держави. Крім того, зазвичай необхідний переклад довіреності українською мовою з відповідним засвідченням.
Якщо між Україною та державою, де оформляється довіреність, діє договір про правову допомогу, додаткові процедури легалізації документа можуть не знадобитися.
Тому перед зверненням до іноземного нотаріуса бажано заздалегідь з’ясувати вимоги, які висуватимуться до довіреності в Україні. Неправильно оформлений документ український нотаріус може не прийняти для укладення угоди.
Також в умовах воєнного стану для деяких довіреностей передбачені спеціальні вимоги щодо підтвердження їх дійсності. Тому перед продажем слід уточнити у нотаріуса актуальні вимоги та перевірити дату оформлення довіреності.
Де відбувається оформлення угоди
Те, що власник перебуває за кордоном, не визначає місце проведення угоди. Відповідно до ст. 55 Закону «Про нотаріат» договори про відчуження квартири посвідчуються за місцем розташування нерухомості або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи — сторони договору.
Нотаріус також зобов’язаний перевірити, чи немає щодо квартири заборони на відчуження, арешту або інших обмежень.
Отже, повертатися в Україну лише заради підписання договору власнику не потрібно. Квартира продається згідно з українським законодавством, а договір посвідчується безпосередньо в Україні.
Оптимально ще до оформлення довіреності вибрати нотаріуса, який проводитиме угоду. У такому випадку можна заздалегідь узгодити зміст довіреності та визначити перелік документів, які знадобляться для продажу.
Які документи та обставини перевірить нотаріус
Перед посвідченням договору нотаріус встановлює право власності на нерухомість, перевіряє інформацію в державних реєстрах, наявність арештів та інших обтяжень, а також документи, необхідні для укладення угоди.
Крім того, важливе значення має сімейний стан власника. Якщо квартира належить до спільної сумісної власності подружжя, для її продажу можуть знадобитися відповідні дії з боку другого з подружжя. Якщо подружжя перебуває в різних країнах, окремо постає питання оформлення нотаріальної згоди.
Необхідно також з’ясувати, чи мають діти права власності або користування квартирою. У певних ситуаціях під час відчуження такого житла потрібно враховувати права дитини та отримувати дозвіл органу опіки та піклування.
Куди мають надійти гроші після продажу
До оформлення угоди власнику слід заздалегідь визначити порядок розрахунків та рахунок, на який будуть перераховані кошти від продажу. З точки зору безпеки краще закріпити в договорі та розрахунках перерахування коштів безпосередньо власнику на його банківський рахунок, а не надавати представнику можливість самостійно розпоряджатися отриманою сумою.
Це пов’язано, зокрема, з тим, що довіреність регулює повноваження представника у взаємовідносинах із третіми особами, але сама по собі не визначає його внутрішніх обов’язків перед довірителем.
Верховний Суд у постанові Об’єднаної палати КЦС ВС від 25 березня 2024 року у справі № 458/229/18 окремо підкреслив відмінність між довіреністю та договором доручення.
Тому однієї довіреності недостатньо для визначення того, що представник повинен зробити з грошима після завершення угоди. Ці питання бажано окремо узгодити між власником нерухомості та представником.
Додаткові ризики виникають, якщо покупець квартири пов’язаний із представником родинними або іншими стосунками.
У справі № 161/22283/24 Верховний Суд розглядав ситуацію, коли власник, який перебував за кордоном, заявив, що його представник без його відома продав квартиру своєму родичу, а той приблизно через 40 хвилин подарував нерухомість самій представниці.
Верховний Суд зазначив, що сам по собі продаж майна родичу представника ще не свідчить про наявність зловмисної угоди за ст. 232 ЦК України. Для цього необхідно встановити намір представника діяти всупереч інтересам довірителя та наявність відповідної домовленості з іншою стороною.
Разом з тим суд вказав, що апеляційна інстанція не досліджувала інші можливі підстави недійсності угод, зокрема вчинення представником угоди у власних інтересах (ч. 3 ст. 238 ЦК України) та її фіктивність. У результаті постанову апеляційного суду було скасовано, а справу направлено на новий розгляд.
Для власників, які продають нерухомість дистанційно, цей випадок показує, наскільки важливо чітко обмежувати повноваження представника та заздалегідь визначати умови угоди. Занадто широкі або розпливчасті повноваження можуть підвищити ризик виникнення спору вже після продажу квартири.
Як оподатковується продаж квартири
Сам факт перебування власника за кордоном не означає автоматичної втрати ним статусу податкового резидента України. При продажу нерухомості враховуються податковий статус продавця, кількість угод з нерухомістю протягом року та термін володіння квартирою.
Таким чином, місцеперебування власника на момент підписання договору саме по собі не визначає порядок оподаткування. Значення мають податковий статус продавця та конкретні обставини угоди.
Загалом власник української квартири, який перебуває за кордоном, може продати нерухомість без особистого приїзду в Україну. На практиці для цього найчастіше використовується довіреність: власник надає повноваження представнику, який в Україні проходить необхідні нотаріальні процедури, підписує договір купівлі-продажу та здійснює реєстраційні дії.
Крім того, Dengi.ua повідомляли про те, як батькам продати нерухомість, якою володіє дитина.
Водночас Dengi.ua писали про те, які помилки можуть припускатися українці під час оформлення договору оренди житла.
