Покупаем апартаменты на море

Игорь Михайлович купил несколько апартаментов в многоэтажке на одном из болгарских курортов. Случилось это лет пять назад. Местные риэлторы уверяли тогда, что он будет иметь твердый доход от 6% годовых в валюте от сдачи апартаментов в аренду и плюс к тому перспективу роста цен на местную недвижимость. Посткризисная болгарская реальность оказалась не столь радужной. Во-первых, доходность оказалась почти втрое ниже, если учесть все необходимые платежи и издержки. Во-вторых, квадратные метры на болгарском побережье стремительно падали в цене – европейцев куда больше интересуют обвально подешевевшие сейчас Испания и Греция. В-третьих, шестой подряд курортный сезон в одном и том же месте способен утомить даже очень большого поклонника местного колорита сообщает журнал "Деньги".

Чужой опыт особенно ценен, когда появляется сотня тысяч, которую очень хочется вложить в «метры у моря». Тем более что рано или поздно непоседы превращаются в любителей комфортного и стабильного отдыха: «Квартира в Испании или Франции – отличная идея для тех, кто любит постоянство при проведении отпуска. Мы же любим каждый раз приезжать в новое место, – делится своими мыслями по поводу зарубежной недвижимости 30-летний киевлянин Борис Шевченко. – Думаю, еще лет 10 я с семьей буду активно исследовать новые курорты. А потом, возможно, наступит пора обзавестись апартаментами на берегу моря где-нибудь в Италии или Греции». Г-н Шевченко сейчас не готов инвестировать порядка 80 тыс. евро в квартиру на побережье Адриатического, Эгейского или Средиземного моря. У нас для него хорошая новость – если такие деньги есть, лучше думать о покупке сейчас. Либо после следующего евро-кризиса, то есть примерно лет через 10.

Где тепло и комфортно

Любителям солнечной Турции можно присмотреться к апартаментам на побережье Анталии, Сиде или Алании. В этих регионах очень много строящихся домов, есть и объекты, расположенные сразу рядом с морем. Как правило, квартиры в турецких домах сдаются с ремонтом, сантехникой и встроенной кухней. Однокомнатная квартира в полутора километрах от пляжа в новостройке Анталии стоит 33–35 тыс. евро (площадь – 30–45 кв. м). Это вполне сопоставимо с ценой однокомнатной в Одессе или пригороде Киева. Не менее 58 тыс. евро будет цена двухкомнатной (площадь 110 кв. м). Чем ближе к морю и чем выше уровень готовности объекта, тем выше цены. В построенном доме в Алании, расположенном в 300 м от пляжа, за однокомнатную площадью 46 кв. м просят 47 тыс. евро. А в уютном восьмиквартирном доме в Сиде однокомнатная стоит еще дороже – 55 тыс. евро. В среднем цена метра на анталийском побережье Турции (для новостроек) – 900–1200 евро.

Несмотря на объявленный «кризис в Европе», в Испании отыскать недорогие метры крайне сложно. Особенно если речь идет о популярной Каталонии. В той же Барселоне есть широкий выбор как новых апартаментов, так и квартир на вторичном рынке. Цена квадрата в среднем составляет 1,8–2,9 тыс. евро. Цена зависит от расстояния до моря, уровня «элитности» и района. Сорокаметровая однокомнатная, расположенная в новом комплексе недалеко от пляжа, стоит 145 тыс. евро. Отремонтированная трехкомнатная площадью 65 кв. м (вторичный рынок) обойдется в 190 тыс. евро. Если отъехать от Барселоны на юг на полтысячи километров, то можно отыскать более доступные метры. Например, в городе Торревьеха продаются квартиры площадью 42–65 кв. м по цене 50–80 тыс. евро. То есть цена метра составит 1,1–1,3 тыс. евро.

Поклонникам Италии лучше поторопиться: европейцы активно скупают недвижимость в Сицилии. Зачем? Потому что дешево. «Деньгам», например, удалось отыскать в продаже двухэтажный дом площадью 50 кв. м за 26,5 тыс. евро. Правда, от поселка Пьетраперция, где расположен этот объект, до моря аж 56 км. Чем ближе к морю, тем выше цены. В городке Ликата (на берегу моря) шестикомнатные апартаменты площадью 117 кв. м продают за 60 тыс. евро. Есть в продаже и апартаменты на живописной Сардинии: например, двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м обойдется в 75 тыс. евро.

Существенно дешевле Италии Греция. Скромную двухкомнатную квартиру площадью 40–50 кв. м на курорте Халкидики (полуостров Кассандра) можно приобрести за 30–50 тыс. евро. Вполне лояльные цены и в Салониках – в пригороде этого большого города, да еще к тому же в 400–500 м от моря, можно найти квартиры площадью 55–72 кв. м по цене 45–58 тыс. евро. Правда, это будет квартира в старом здании, которую нужно будет отремонтировать. Греки очень благосклонны к покупателям-иностранцам, поэтому закрыть сделку по покупке квартиры в Греции можно будет за месяц. «В большинстве случаев, если речь не идет о приграничных территориях, сделку купли-продажи недвижимости можно совершить за три недели: от первого обращения к адвокату до окончательной регистрации акта о передаче имущественных прав в Земельном кадастре», – уверена генеральный директор компании Real net Наталия Гнатюк.

Вот уж кому не придется столкнуться с маленьким выбором, так это любителям кипрских пляжей. Одно из преимуществ покупки квартиры на Кипре – в Украине целый ряд компаний предлагает помощь в подборе объекта и проведении сделки, что называется, «под ключ». 45–55 тыс. евро – такова цена новых однокомнатных апартаментов площадью 40–50 кв. м  в Пафосе. Конечно, вилла обойдется в четыре-восемь раз дороже квартиры. В Лимассоле виллу площадью 90–130 кв. м можно купить за 190–260 тыс. евро. Обычно вместе с домом новый владелец получает небольшой участок – 3–6 соток.

«Стоимость кипрской недвижимости зависит от престижности места, расположения объекта, видов из окон, окружающей инфраструктуры и варьируется в основном диапазоне от 1 до 8 тыс. евро/м2. Нижняя планка – объекты, находящиеся в нескольких минутах езды от моря. Верхняя планка – расположенные на первой линии. Поскольку предложение значительно превышает спрос, торг очень уместен», – отмечает эксперт на рынке зарубежной недвижимости Алексей Латенко. Особенно сейчас – во время кризиса продавцы становятся ну очень сговорчивыми.

Мечтой многих любителей пляжного отдыха остается покупка апартаментов в Хорватии. До сих пор реализовать мечты удавалось лишь единицам – тем, кто соглашался оформить жилье на юрлицо. Ведь на себя покупатели оформлять приобретенные виллы и апартаменты не могли из-за сложной процедуры – необходимости подтвердить законность сделки непосредственно Министерством Юстиции Хорватии. На получение этого разрешения уходил год, а то и больше. С июля Хорватия вступает в Евросоюз, а значит, жесткие правила, скорее всего, смягчатся. Хотя сегодня со стопроцентной уверенностью этого утверждать нельзя. Цены на побережье Хорватии отнюдь не самые «вкусные». За однокомнатные апартаменты площадью 43–55 кв. м в Далмации (Макарска) придется отдать 89–110 тыс. евро.

Альтернатива? Соседняя Черногория, где без особых хлопот украинские покупатели могут подобрать и приобрести интересующую их недвижимость. Вот только из-за активности россиян, которые частенько приобретают квартиры для отдыха на побережье Черногории, цены там сравнялись с хорватскими.

Интересуемся доходностью

При покупке недвижимости стоит поинтересоваться ставками аренды на соседние объекты. Порой эти цифры могут рассказать о будущей покупке много интересного: переоценена ли она, удастся ли зарабатывать на ее сдаче в аренду. Оценивая возможную доходность от сдачи в аренду, нужно сразу вычесть гонорар местной управляющей компании, учесть неизбежные простои в несезон, разницу в ставках аренды в течение года, налоги, расходы на содержание, включая коммунальные услуги.

Путь к собственности

Решаясь на покупку жилья за границей, будущему обладателю апартаментов у моря нужно помнить: удобнее заплатить профессиональному консультанту за помощь в оформлении сделки, нежели тратить время на вникание в иностранное законодательство и изучение незнакомого языка. Расходы на оплату услуг такого консультанта (или компании-посредника) составляют в среднем 1,5–3% стоимости объекта.

В каждой стране свои особенности совершения сделки по покупке недвижимости. В Германии оформление сделки происходит с участием нотариуса, который составляет договор купли-продажи, проверяет правоустанавливающие документы на квартиру продавца, а также зачастую является основным звеном в расчетах между покупателем и продавцом. «Договор купли-продажи может быть подписан как лично сторонами, так и по доверенности. Сторонам выдаются копии договора купли-продажи, а оригинал остается у нотариуса, который оформляет право собственности. Для расчетов между сторонами нотариус открывает так называемый трастовый счет, доступ к которому имеет только такой нотариус. На этот счет покупатель перечисляет договоренную стоимость квартиры. Только после оформления сделки и перехода права собственности к покупателю нотариус перечисляет средства продавцу», – объясняет Дмитрий Киселев, старший юрист международной юридической фирмы Beiten Burkhardt. По его словам, после подписания договора купли-продажи происходит регистрация права собственности за новым собственником в Поземельной книге, которую ведет поземельный суд. Выписка из Поземельной книги является основным подтверждением перехода права собственности на квартиру к покупателю. Перед регистрацией в Поземельной книге происходит проверка объекта на наличие арестов и запретов.

Наличие недвижимости в Германии может стать хорошим источником дохода, поскольку многие жители этой страны живут в съемных квартирах, и спрос на арендное жилье велик. Однако никаких привилегий иностранцам покупка недвижимости в Германии не дает – ни в получении долгосрочной мультивизы, ни в получении вида на жительство.

А если купить апартаменты на Кипре? Процедура оформления жилья в собственность займет максимум полтора месяца. «Срок оформления документов – примерно 1 месяц. Возможно оформление сделки за два приезда. Во время первого приезда (примерно на неделю) осуществляется подбор недвижимости и оплата первоначального взноса. Второй приезд можно приурочить к подписанию основного договора и внесения необходимых оплат», – сообщил Алексей Латенко. Покупателям метров на Кипре можно смело претендовать на двухлетнюю мультивизу для всей семьи. Но для получения гражданства придется инвестировать миллионы. «Лица, не являющиеся гражданами Евросоюза, имеют возможность получить паспорт Кипра по ускоренной процедуре (за 6–9 мес., а не 5–7 лет, – ред.), если были совершены прямые инвестиции в размере не менее 5 млн. евро», – рассказала глава представительства Cybarco Ukraine Катерина Никитина.

Другое дело Греция. Покупка недвижимости там дает право на получение годовой мультивизы владельцу и членам его семьи, а также вида на жительство. «С мая 2013 года вступили в силу изменения в законодательство, которые предусматривают предоставление пятилетнего вида на жительство гражданину третьей страны при условии законного владения (лично или через принадлежащее заявителю юридическое лицо), пользования и распоряжения недвижимым имуществом на территории Греции. При этом минимальная стоимость объекта для получения вида на жительство в Греции – 250 тыс. евро», – отмечает Наталия Гнатюк. Процедура покупки жилья на греческих берегах вполне прозрачна и обычно занимает не более 3–5 недель. Срок оформления объекта в собственность может увеличиться только из-за затягивания процедуры получения индивидуальной лицензии НБУ. Ведь, как не раз уже отмечали «Деньги», инвестиции в недвижимость за границей требуют обязательного получения такой лицензии. «Для банковского перечисления денежных средств на сумму, превышающую эквивалент 15 тыс. грн., без выезда на постоянное место жительства, с целью покупки недвижимости необходимо получить индивидуальную лицензию НБУ на осуществление инвестиции (покупка недвижимости за рубежом является капитальной инвестицией)», – объясняет Максим Лавринович, управляющий партнер ЮФ «Лавринович и Партнеры». По мнению ряда отечественных юристов, процедура эта сложная, и пройти ее удается далеко не всем (ведь тщательно проверяется источник происхождения доходов, которые покупатель направляет на покупку недвижимости).

Можно ли без лицензии? Да, можно. Существует по меньшей мере два способа вывоза наличной валюты за границу. Первый – легальный – это вывоз валюты из страны частями. Ведь вполне можно провезти 10 тыс. евро. Если летит семья (или компания друзей) из пяти человек, то вывозится уже 50 тыс. евро. Этого вполне хватит для покупки апартаментов где-нибудь в Турции или Греции. Второй способ – мягко говоря, незаконный – это перевод денег со счета покупателя в Украине на счет украинского юрлица, а уже оттуда – на открытый покупателем счет за рубежом. Тарифы на подобные услуги зависят от скорости проведения операции и суммы, но вряд ли затраты будут меньше 1–2 тыс. евро. Этот путь нередко используют те, кому «светить» источники происхождения своих доходов очень невыгодно.

Процедура покупки недвижимости в Греции*

* Подготовлено с помощью данных компании Real Net.

** Подробно о процедуре получения индивидуальной лицензии – в журнале «Деньги» от 25.09.2008 г., доступно на dengi.ua.

Примерные цены на недвижимость в европейских странах *

* Данные – базы объявлений, в дополнительных расходах учтена оплата налога на приобретение недвижимости, услуг нотариуса, регистрации недвижимости, комиссии банка (ориентировочно, точные данные запрашивайте в агентствах, предлагающих объекты на продажу).