- Уже почти два года Украина живет в состоянии кризиса, но новые дома продолжают строиться, а квартиры в них раскупаются. Чем объясняется этот феномен?

- В течение всего 2014 года и I квартале 2015 года спрос формировался исключительно за счет миграции людей из зоны конфликта, а также за счет спекуляций. Резкие скачки курса и банкротство банков вытолкнуло на рынок огромное количество инвесторов, желающих сохранить свои сбережения. В некоторых объектах эконом-класса в пиковые месяцы курсовых скачков (февраль, март) продажи достигали 50–70 квартир в месяц.

Сегодня вынужденные мигранты по-прежнему занимают значительную долю в структуре спроса – порядка 30%. Удельный вес желающих вложить средства на падающем рынке сократился до 30%. Хотя всего еще полгода назад доля «спекулятивных» приобретений доходила до 60%. Таким образом, на текущий момент спрос формируют люди, приобретающие квартиры для дальнейшего проживания.

- Выбирая квартиру для себя, какие требования сейчас предъявляют покупатели?

- Чем старше рынок, тем более искушенными становятся потребители. Прошли времена, когда счастьем было «жить в новом доме». Сегодня потребители предъявляют все больше требований. И даже самое недорогое жилье имеет свой список musthave – перечень обязательных требований к нему.

Большую роль, как ни банально звучит, играет социально-бытовая инфраструктура. И это, пожалуй, первый критерий, по которому выбирают жилье.

Для точечной застройки, действительно, важно ближайшее окружение, а для больших комплексов имеет значение собственная инфраструктура. При этом все прекрасно понимают: невозможно сформировать определенную среду обитания в рамках точечной застройки.

Ведь выходя из квартиры своей мечты и замечательного подъезда, люди попадают в обычные дворы со всеми прелестями в виде обшарпанных рядом стоящих домов, поломанных мусорных баков и т.д. Комплексная же застройка кроме большой благоустроенной территории с детскими и спортивными площадками, зелеными насаждениями также предполагает собственную инфраструктуру. Садик, спортивный комплекс, супермаркет, магазины, аптеки, отделения банков, рестораны… Список может быть продолжен или сокращен с учетом насыщенности социально-бытовой и торговой инфраструктурой микрорайона, в котором строится жилой комплекс, а также предпочтений будущих жильцов.

- Какие еще козыри используют застройщики, чтобы привлечь покупателей?

- Удобство планировок, возможности создания индивидуальных планировочных решений, красивые просторные входные группы, качественные лифты – для успешности комплекса важна каждая деталь. Ведь потенциальные покупатели должны захотеть здесь жить.

Дополнительные конкурентные преимущества жилому комплексу дает наличие качественно спланированной территории со своей рекреационной зоной, например, RiverStone, пользуясь близостью к воде, планирует организовать набережную, ландшафтный парк, вело- и беговые дорожки.

Несомненным преимуществом является наличие видов из окон на достопримечательности города, зеленые зоны и особенно – вид на воду.

- Как формируется цена на квартиры в новостройках? Месторасположение определяет цену?

Не совсем. Сегодня перед началом реализации проекта в обязательном порядке проводится маркетинговый анализ. И месторасположение может дать только ориентир по возможным классам жилья, которые в данном месте будут пользоваться спросом.

При строительстве любого проекта учитывается его себестоимость и ожидаемая прибыль. Себестоимость в значительной мере определяется стоимостью применяемых материалов. А каждый материал имеет свою цену. И если квартира продается по 15-17 тыс. гривен за кв.м, то не следует рассчитывать на кирпичные стены (в т.ч. межкомнатные), красивый керамогранитный фасад. Подобные «излишества» удорожают себестоимость 1 кв. м полезной площади на 80-120 долларов. Зачастую, чтобы попасть в бюджетный сегмент (или увеличить маржу), застройщики и архитекторы жертвуют комфортом будущих жильцов.

- На чем чаще всего экономят застройщики?

- Толщина перекрытий, материал внешних и внутренних перегородок, отделка. Однако эта экономия отражается и на цене продаж. Ведь квартиры в панельных домах стоят 13–15 тыс. грн. за квадратный метр. Самая интересная статья экономии – лифты. Ведь стоимость лифта эконом-класса грузоподъемностью 650 кг составляет порядка 35 тыс. долл. США, хороший лифт бизнес-класса – 65–80 тыс., а премиум может достигать 250 тыс. долл. и это не предел стоимости. Очень часто можно видеть 25-этажные жилые дома с 10-12 квартирами на этаже, которые обслуживаются всего тремя лифтами, включая пожарный. Долгое ожидание прибытия кабины лифта в таком случае неизбежно. 

- Хотите сказать, что в высотках бизнес-класса жильцам не приходится долго ждать лифт?

-  Да. Например, для RiverStone лифты изготавливаются по спецзаказу, так сказать. И кроме брендированной выполненной в корпоративных цветах кабины имеют неоспоримое преимущество – скорость движения 1,75 м/с, что сведет время ожидания лифта к минимуму. Вообще, позиционирование комплекса в сегменте «бизнес» требует особого подхода к выбору строительных материалов и технологий. Например, мы не можем позволить себе использовать газо- или пеноблоки вместо керамики. 80% окон квартир – панорамные алюминиевые, на которые нанесено специальное покрытие, содержащее оксид метала. Такое покрытие создает дополнительную защиту помещений от солнечного ультрафиолетового излучения и создает эффект зеркальной поверхности.

- Каждый кризис в память о себе оставляет на карте города огромные недострои. Именно поэтому тем, кто готов сейчас приобрести жилье, так важно правильно выбрать застройщика.   

- Наибольшего доверия заслуживают крупные застройщики с длинной историей. На текущий момент около 80% рынка первичной жилой недвижимости по объему занимают 10 крупнейших компаний (еще в прошлом году ТОП-10 занимали лишь 63%). Это «Киевгорстрой», «Укрбуд», UDP, «Интергалбуд», «Житлоинвестбуд-УКБ», «Геос», КАН, «ЛикоХолдинг», «Аркада» и «Столица». Концентрация рынка продолжается, так как в результате затянувшегося кризиса в экономике и, соответственно, на рынке недвижимости выживут сильнейшие. Компании, которые до сих пор рассчитывают строить исключительно за счет привлеченных от покупателей средств, к ним не относятся. В условиях неустойчивого спроса и нестабильной национальной валюты застройщики должны грамотно управлять финансами.