Первичный рынок жилья сейчас похож на встречу двух баранов утром на мосту: ни одна из сторон не желает уступать. Девелоперы готовы мириться со сверхмедленной реализацией квартир в новостройках. А покупатели отчаянно торгуются – они за последние шесть лет отлично усвоили, что тот, кто с наличными, – тот и король.

Отчего так? Да очень просто: стройки затормаживаются, скорость появления новых объектов явно упала. А раз новое и ликвидное жилье на рынок поступает в час по чайной ложке, появляется соблазн бодаться с продавцом до последнего. Рассрочка? Пока о ней не вспоминайте. Вариант платить сразу половину, а вторую выплачивать 2–3 года, практически канул в Лету. Привязка цены к так называемому «льготному курсу», на уровне 8–10 грн./долл.? Это тоже большущая редкость.

Торг по поводу цены? Это как повезет. Если речь идет о квартирах бизнес-класса, то скидки начинают предлагать даже до того, как покупатель о них заикнется. А если квартиры небольшого метража, за которые просят по 9–10 тыс. грн. за квадратный метр, то в таком случае торг идет очень и очень туго.

Дорожают стройматериалы – застройщик переписывает ценники на бюджетные квартиры. Дом становится все ближе к сдаче? Цифры снова растут. «Бывают и вовсе уникальные случаи. Например, почти при полной готовности жилого комплекса у застройщика остается несколько непроданных квартир. В итоге девелопер соглашается принимать от покупателей только доллары, понимая, что до сделки может пройти немало времени, и нужно подстраховать свои риски», – рассказывает риелтор из Киева Андрей Иванов. Да, это противозаконно, но участие «придвороного» риелторского агентства помогает продавцу.

Конечно, торговаться с продавцами на вторичном рынке проще и результативнее. И все же первичка все равно во многих случаях остается для покупателя крайне привлекательной, особенно в эконом-сегменте.

Во-первых, цена на квартиры изначально указывается в гривне, что делает расчеты с продавцом более комфортными. Во-вторых, если объект близок к сдаче, рисков «недостроя» практически нет. В третьих, при оплате сразу всей суммы можно результативно поторговаться с застройщиком. Равно как и в случае, если в жилом комплексе несколько квартир «зависают» – верхние, нижние этажи, вид на соседний дом, а не на озеро, к примеру. Тогда девелоперу ничего не остается, как идти на уступки.

Пишите цены

Наиболее значительный пересмотр ценников для эконом-квартир в новостройках Киева произошел весной 2014 года. Если в марте в среднем цена квадратного метра на первичное жилье, по данным портала 100realty.ua, декларировалась на уровне около 13,6 тыс. грн., то в мае она превысила 15 тыс. грн. Летом цены продолжили переписывать, и к сентябрю они достигли 15,7–16 тыс. грн.

«Как правило, после колебаний курса необходимо порядка двух месяцев, чтобы сформировать новые цены. Поэтому говорить о финальной стоимости квадратного метра можно будет судить не ранее, чем в ноябре», – прогнозирует Елена Шуляк, глава совета «Украинского строительного сообщества». Разумеется, мы все прекрасно понимаем, что к рыночной цене желания застройщика имеют лишь опосредованное отношение. И потому, что есть вторичка, куда легко перетекают покупательские деньги. И потому, что застройщики никак не отвыкнут от заоблачной рентабельности девелоперских проектов. И потому, что зачастую в цену закладываются не текущая цена стройматериалов и работ, а та, что будет, по мнению застройщика, действовать через несколько месяцев.

Эксперты по недвижимости, в свою очередь, объясняют, что рост цен связан отнюдь не только с девальвацией гривны. Многие вкладчики поторопились изъять свои депозиты из банков, а потом пошли искать, куда их вложить. В итоге изрядная денежная масса хлынула на рынок недвижимости, спровоцировав всплеск спроса и, как следствие, рост аппетитов застройщиков.

Определенную роль в подогревании запросов продавцов сыграли переселенцы из зоны проведения АТО – Донецкой и Луганской областей. Точнее, рост числа обращений и просмотров. Но реальных сделок с «донбассовскими» деньгами все же немного.

Где-то рядом

Пригород и окрестности Киева практически повторяют картинку, складывающуюся в столице.

Правда, из-за высокой конкуренции застройщики на периферии дольше удерживали цены на относительно стабильном уровне. Однако к осени девелоперы вздохнули с облегчением и вслед за столичными коллегами взялись переписывать ценники, нарастив цифры на 10–12% по сравнению с летом. Хотя стоимость жилья в пригороде все еще остается на 15–20% ниже, чем в столице. При этом расстояние, скажем, между Киевом и Броварами или Ирпенем практически не имеет значения, так как время на поездку от Ирпеня до ближайшей станции метро практически не отличается от времени, которое требуется на путешествие от Виноградаря или Троещины до, опять-таки, станции метро.

Неспешно, но вполне уверенно, пересмотр ценников происходит в других крупных областных центрах. Активнее всего застройка ведется во Львове и Одессе. Равно как и в Киеве, там застройщики подняли ценники за сентябрь-октябрь на 5–10%. В среднем до 9–10 тыс. грн. за квадратный метр. В Харькове и Днепропетровске ревизия цен случилась, но она пока не столь ощутима. «Вообще, на периферии строится немного новых объектов, а приезжих больше интересует готовое жилье с ремонтом. Поэтому разница в ценах между Киевом и другими миллионниками будет сохраняться», – считает директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко.

В центре спроса покупателей эконом-жилья – небольшие квартиры, малометражки, но с продуманной планировкой и удобным расположением (транспортной развязкой, инфраструктурой). Самые ходовые – «единички» площадью 30–40 кв. м, двухкомнатные квартиры от 45 до 60 кв. м и «трешки», площадью 60–75 кв. м.

Застройщики, следуя желанию инвесторов, еще на этапе возведения жилых комплексов готовы отклоняться от плана и осуществлять перепланировку. «Двигать» стены, менять размеры помещений и т. д. Хотя для этого, разумеется, необходимо гарантировать девелоперу покупку квартиры и внести хотя бы задаток. А лучше всего – полную стоимость.