Сколько стоят квартиры и апартаменты в элитных новостройках

Элитная недвижимость всегда стоила в Украине неприлично дорого. Разница в цене квадрата с тем же бизнес-классом была демонстративно выше, чем в Польше или Чехии, Венгрии или Австрии. Причин много: начиная от дефицита качественного нового жилья и заканчивая использованием ценовой политики в качестве фейс-контроля. Не под диктофон спецы рассказывают, что некоторые элитные жилые комплексы делают заведомо дорогими потому, что размещенными в них квартирами застройщики или инвесторы расплачиваются скоррумпированными «високопосадовцями» за услуги определенного сорта. И тут чем выше заявленная стоимость, тем большую сумму видит коррупционер в преподнесенных ключах от квартиры.

Однако времена меняются, и зажиточные украинцы сейчас очень рачительно относятся к своим сбережениям. Теперь они далеко не всегда готовы выложить несколько миллионов гривен за квартиру – особенно, если ее уровень хотя бы в чем-то не дотягивает до заявленного класса.

«Если эконом-жилье разметают как горячие пирожки, то элитная недвижимость почти не продается», – признаются риелторы. Это вынуждает застройщиков прогибаться под денежных клиентов, предлагая им особые условия сделок (например, индивидуальную рассрочку) и достаточно высокий дисконт.

Цены на квартиры в престижных новостройках колеблются в широких пределах. Если говорить о Киеве, то в среднем за премиум-жилье застройщики просят от 25 до 45–50 тыс. грн. за квадратный метр. В частности, в Подольском районе наименьшая цена в квартирах подобного уровня – от 32 тыс. грн./м2, в Шевченковском – от 29 тыс., в Соломенском – от 26 тыс., в Печерском – от 23 тыс. грн./м2. При этом премиальных новостроек в Голосеевском районе и на Левом берегу (Днепровском, Деснянском районах) «Деньгам» отыскать не удалось.

Фото: shatterstock.com

Очень небольшое количество объектов с жильем высокого уровня и в городах-миллионниках. Да и ценовые рамки там гораздо скромнее. Например, во Львове стать владельцем элитной квартиры можно, отдав за 1 кв. м 15–20 тыс. грн., в Одессе – от 10–15 тыс., в Харькове – от 12–17 тыс., а в Днепропетровске премиальное жилье стартует с отметки в 13–15 тыс. грн./м2.

Цена роскоши

Безусловно, приставка «элитный» и высокие цены на квартиры – явно не тот перечень признаков, по которым новостройку действительно можно отнести к премиум-классу.

Во-первых, расположение. Наиболее престижные жилые комплексы столицы (Diamond Hill, H-Tower, Fresco Sofia, Pechersk Hills Residence, Renaissance Residence ) находятся в 5–10 минутах от центра Киева. Во-вторых, индивидуальная архитектура (современный дизайн, монолитно-каркасная технология строительства, использование фасадного остекления, натурального камня или титан-цинкового листа в отделке), а также ограниченное количество квартир. Как правило, до нескольких десятков апартаментов, и не больше 4–5 на каждом этаже в силу большого метража. Кроме того, на каждую квартиру выделяется одно-два паркоместа.

К примеру, Pechersk Hills Residence имеет всего 18 квартир площадью от 130 до 180 кв. м, а также шесть пентхаусов (от 245 до 310 кв. м каждый). А в комплексе H-Tower на первых восьми этажах находится 5-звездочный отель, над ним – 92 апартамента и еще два этажа пентхаузов.

Очень важная особенность – метраж квартир и их планировка. В комплексах подешевле можно встретить 1-комнатные студио на 50–60 кв. м. В более дорогих – апартаменты на 80–150 кв. м со свободной планировкой. То есть такое понятие, как «количество комнат», фактически отсутствует.

Многие квартиры предлагаются с возможностью организации главной спальни (master bedroom) с отдельной ванной комнатой (всего на квартиру может быть до трех санузлов) и помещением под гардероб.

Кроме того, покупая квартиру в дорогом доме от застройщика, нужно требовать внедрения энергосберегающих технологий. Отопление несколькими электрическими котлами по двузонным тарифам; утепление стен базальтовой ватой и экструзивным пенополистиролом; профессиональную систему очистки воды.

Изучаем качество

Приобретение дорогой квартиры вовсе не избавляет от стандартного набора рисков, с которыми может столкнуться практически любой покупатель жилья. «Я бы советовал пройтись по уже сданным в эксплуатацию домам застройщика, посмотреть, в каком они состоянии. И обязательно обратить внимание на усадку дома. Для этого достаточно двух-трех лет после сдачи объекта», – рекомендует Юрий Иванов, архитектор из Киева.

Кроме того, без ложной скромности нужно интересоваться, есть ли у застройщика сертификаты и прочие документы на заявленные материалы строительства, отделки, на коммуникации и оборудование, которое устанавливается в дом (лифты, к примеру).

Цена премиум-жилья – тоже величина непростая. В данном классе недвижимости есть такое понятие, как «коэффициент наценки». Хочется квартиру не на первом или последнем этажах, а где-то посредине – плати на 10–20% дороже. Если из окна открывается вид на историческую часть города либо, скажем, реку, цена будет тоже выше, чем для квартир, окна которых выходят на унылую вереницу обшарпанных «хрущевок». Разумеется, доплатить придется и в том случае, если покупатель хочет квартиру «под ключ»: с полной отделкой и дизайнерским ремонтом.

При этом стоимость квадратных метров неизменно привязывается к доллару. Хотя некоторые застройщики все еще анонсируют конвертацию не по текущему, а по льготному курсу на уровне 11 или даже 9 грн./долл. «Тем не менее, с начала 2014 года средняя цена на элитное жилье в долларовом эквиваленте снизилась на 20%», – рассказывает руководитель департамента маркетинга консалтинговой компании City Development Solution Алла Куценко.

Кроме того, даже в элитных объектах можно сторговаться до 20% от первоначальной цены. Все будет зависеть от настойчивости покупателя и его готовности сразу заплатить за квартиру полную сумму. Учитывая, что цена покупки может достигать 3–4 млн. грн. и выше, дисконт в 700–800 тыс. грн. стоит того, чтобы за него побороться.

 

Берем частями

Для элитных новостроек рассрочка все еще жива. Первоначальный взнос составляет 30–50%, остальная сумма выплачивается по разным схемам. Иногда застройщик дает на погашение остатка долга 1,5–3 года, иногда разрешает растянуть удовольствие вплоть до сдачи дома в эксплуатацию, а подчас требует выплатить всю сумму за квартиру тремя-четырьмя платежами в течение нескольких месяцев. Погашение в любом случае производится в гривне, но чаще всего с привязкой к валютному курсу. Официальному или межбанка. При этом возможен такой вариант, что первый взнос будет конвертироваться по некоему льготному курсу (10 или 11 грн.), а уже все последующие платежи – по текущему.

Стоимость и условия покупки квартир и апартаментов в некоторых элитных новостройках

(кликните на таблицу, чтобы она раскрылась полностью)