Элитная недвижимость всегда стоила в Украине неприлично дорого. Разница в цене квадрата с тем же бизнес-классом была демонстративно выше, чем в Польше или Чехии, Венгрии или Австрии. Причин много: начиная от дефицита качественного нового жилья и заканчивая использованием ценовой политики в качестве фейс-контроля. Не под диктофон спецы рассказывают, что некоторые элитные жилые комплексы делают заведомо дорогими потому, что размещенными в них квартирами застройщики или инвесторы расплачиваются скоррумпированными «високопосадовцями» за услуги определенного сорта. И тут чем выше заявленная стоимость, тем большую сумму видит коррупционер в преподнесенных ключах от квартиры.

Однако времена меняются, и зажиточные украинцы сейчас очень рачительно относятся к своим сбережениям. Теперь они далеко не всегда готовы выложить несколько миллионов гривен за квартиру – особенно, если ее уровень хотя бы в чем-то не дотягивает до заявленного класса.

«Если эконом-жилье разметают как горячие пирожки, то элитная недвижимость почти не продается», – признаются риелторы. Это вынуждает застройщиков прогибаться под денежных клиентов, предлагая им особые условия сделок (например, индивидуальную рассрочку) и достаточно высокий дисконт.

Цены на квартиры в престижных новостройках колеблются в широких пределах. Если говорить о Киеве, то в среднем за премиум-жилье застройщики просят от 25 до 45–50 тыс. грн. за квадратный метр. В частности, в Подольском районе наименьшая цена в квартирах подобного уровня – от 32 тыс. грн./м2, в Шевченковском – от 29 тыс., в Соломенском – от 26 тыс., в Печерском – от 23 тыс. грн./м2. При этом премиальных новостроек в Голосеевском районе и на Левом берегу (Днепровском, Деснянском районах) «Деньгам» отыскать не удалось.

Фото: shatterstock.com

Очень небольшое количество объектов с жильем высокого уровня и в городах-миллионниках. Да и ценовые рамки там гораздо скромнее. Например, во Львове стать владельцем элитной квартиры можно, отдав за 1 кв. м 15–20 тыс. грн., в Одессе – от 10–15 тыс., в Харькове – от 12–17 тыс., а в Днепропетровске премиальное жилье стартует с отметки в 13–15 тыс. грн./м2.

Цена роскоши

Безусловно, приставка «элитный» и высокие цены на квартиры – явно не тот перечень признаков, по которым новостройку действительно можно отнести к премиум-классу.

Во-первых, расположение. Наиболее престижные жилые комплексы столицы (Diamond Hill, H-Tower, Fresco Sofia, Pechersk Hills Residence, Renaissance Residence ) находятся в 5–10 минутах от центра Киева. Во-вторых, индивидуальная архитектура (современный дизайн, монолитно-каркасная технология строительства, использование фасадного остекления, натурального камня или титан-цинкового листа в отделке), а также ограниченное количество квартир. Как правило, до нескольких десятков апартаментов, и не больше 4–5 на каждом этаже в силу большого метража. Кроме того, на каждую квартиру выделяется одно-два паркоместа.

К примеру, Pechersk Hills Residence имеет всего 18 квартир площадью от 130 до 180 кв. м, а также шесть пентхаусов (от 245 до 310 кв. м каждый). А в комплексе H-Tower на первых восьми этажах находится 5-звездочный отель, над ним – 92 апартамента и еще два этажа пентхаузов.

Очень важная особенность – метраж квартир и их планировка. В комплексах подешевле можно встретить 1-комнатные студио на 50–60 кв. м. В более дорогих – апартаменты на 80–150 кв. м со свободной планировкой. То есть такое понятие, как «количество комнат», фактически отсутствует.

Многие квартиры предлагаются с возможностью организации главной спальни (master bedroom) с отдельной ванной комнатой (всего на квартиру может быть до трех санузлов) и помещением под гардероб.

Кроме того, покупая квартиру в дорогом доме от застройщика, нужно требовать внедрения энергосберегающих технологий. Отопление несколькими электрическими котлами по двузонным тарифам; утепление стен базальтовой ватой и экструзивным пенополистиролом; профессиональную систему очистки воды.

Изучаем качество

Приобретение дорогой квартиры вовсе не избавляет от стандартного набора рисков, с которыми может столкнуться практически любой покупатель жилья. «Я бы советовал пройтись по уже сданным в эксплуатацию домам застройщика, посмотреть, в каком они состоянии. И обязательно обратить внимание на усадку дома. Для этого достаточно двух-трех лет после сдачи объекта», – рекомендует Юрий Иванов, архитектор из Киева.

Кроме того, без ложной скромности нужно интересоваться, есть ли у застройщика сертификаты и прочие документы на заявленные материалы строительства, отделки, на коммуникации и оборудование, которое устанавливается в дом (лифты, к примеру).

Цена премиум-жилья – тоже величина непростая. В данном классе недвижимости есть такое понятие, как «коэффициент наценки». Хочется квартиру не на первом или последнем этажах, а где-то посредине – плати на 10–20% дороже. Если из окна открывается вид на историческую часть города либо, скажем, реку, цена будет тоже выше, чем для квартир, окна которых выходят на унылую вереницу обшарпанных «хрущевок». Разумеется, доплатить придется и в том случае, если покупатель хочет квартиру «под ключ»: с полной отделкой и дизайнерским ремонтом.

При этом стоимость квадратных метров неизменно привязывается к доллару. Хотя некоторые застройщики все еще анонсируют конвертацию не по текущему, а по льготному курсу на уровне 11 или даже 9 грн./долл. «Тем не менее, с начала 2014 года средняя цена на элитное жилье в долларовом эквиваленте снизилась на 20%», – рассказывает руководитель департамента маркетинга консалтинговой компании City Development Solution Алла Куценко.

Кроме того, даже в элитных объектах можно сторговаться до 20% от первоначальной цены. Все будет зависеть от настойчивости покупателя и его готовности сразу заплатить за квартиру полную сумму. Учитывая, что цена покупки может достигать 3–4 млн. грн. и выше, дисконт в 700–800 тыс. грн. стоит того, чтобы за него побороться.

 

Берем частями

Для элитных новостроек рассрочка все еще жива. Первоначальный взнос составляет 30–50%, остальная сумма выплачивается по разным схемам. Иногда застройщик дает на погашение остатка долга 1,5–3 года, иногда разрешает растянуть удовольствие вплоть до сдачи дома в эксплуатацию, а подчас требует выплатить всю сумму за квартиру тремя-четырьмя платежами в течение нескольких месяцев. Погашение в любом случае производится в гривне, но чаще всего с привязкой к валютному курсу. Официальному или межбанка. При этом возможен такой вариант, что первый взнос будет конвертироваться по некоему льготному курсу (10 или 11 грн.), а уже все последующие платежи – по текущему.

Стоимость и условия покупки квартир и апартаментов в некоторых элитных новостройках

(кликните на таблицу, чтобы она раскрылась полностью)

Город

ЖК

Минимальная площадь, кв. м

Цена за 1 кв. м (курс конвертации)

Условия рассрочки

Наличие отделки/ремонта

Киев

ЖК Pechersk Hills Residence

138,1 кв. м, свободная планировка

от 37 500 грн.

50%, все остальные платежи разбиваются на равные части на 12–18 месяцев

стандартная отделка под ремонт

Киев

Клубный дом «Арт Холл» (Art Hall)

92 кв. м, свободная планировка

от 43 000 грн. (13 грн.)

30%, оплата остатка суммы в индивидуальном порядке

стандартная отделка под ремонт

Львов

ул. Радость, 10-а

42,7 кв. м, 1-комнатная

от 15 600 грн. (13 грн.)

50%, оплата всей суммы до конца года

стандартная отделка под ремонт

Львов

ул. Тершаковцев, 1

50 кв. м, 1-комнатная

от 20 150 грн. (13 грн.)

30%, погашение до ввода в эксплуатацию

стандартная отделка под ремонт

Одесса

ЖК «Париж»

48,6 кв. м, 1-комнатная

от 10 543 грн. (9,9 грн.)

50% по курсу 9,9 грн., все последующие платежи по курсу НБУ на момент оплаты

стандартная отделка под ремонт

Одесса

ЖК «Клубный дом II»

46 кв. м, 1-комнатная

от 34 860 грн.

индивидуальные условия

стандартная отделка под ремонт

Харьков

ЖК Shatilovka Hillside («Шатиловка Хиллсайд»)

75 кв. м, свободная планировка

от 12 000 грн.

30%, оплата остатка суммы тремя траншами

стандартная отделка под ремонт

Харьков

ЖК «Фаворит»

67 кв. м, 1-комнатная

от 17 550 грн. (13 грн.)

30%, погашение до конца строительства

стандартная отделка под ремонт

Днепропетровск

ЖК «Дом на Жуковского»

110 кв. м, свободная планировка

от 13 040 грн.

стандартная отделка под ремонт

Днепропетровск

ЖК «Фестивальный»

80 кв. м, 2-комнатная

от 20 800 грн. (13 грн.)

30%, погашение до ввода в эксплуатацию

стандартная отделка под ремонт