Как можно охарактеризовать нынешнее состояние столичного рынка жилой недвижимости?
Как кризисное. Сейчас на рынке штиль. В начале второго квартала были ярко выражены две прямо пропорциональные тенденции – от сокращения продаж у ряда застройщиков, до резкого необъективного их роста с 20-25 квартир в месяц до 40-50. В последних случаях в основном это инвестиционные покупки. Сохраняется шаблонный подход в оценке рисков, покупатель меньше думает, как сохранить, больше – как заработать. Появляются объекты, которые на полгода выполнили план продаж. В будущем это приведет к формированию огромного вторичного рынка с последующим снижением цены и увеличением срока экспозиции квартир. Если комплекс строится в несколько очередей, то предложение на вторичном рынке, будет конкурировать с предложением от застройщика. Также уже можно говорить о риске появления долгостроев.
Какая стратегия поведения для строительных кампаний сейчас наиболее выигрышная?
Тут не может быть стандартного рецепта как выжить. Для разных объектов в зависимости от объема, стадии реализации, темпов строительства, качества проекта решения будут различными.
Некоторым, например, рациональнее закрыть продажи, чтобы не терять в гонке акционных предложений, и инвестировать строительство за собственные средства. К сожалению, немногие компании имеют собственный ресурс, поэтому более распространенная практика – снижение цены. Нужно понимать, что компания-застройщик не может безобоснованно понижать цену. Девелопмент – это бизнес: есть себестоимость проекта, куда входят себестоимость строительства, стоимость земли, административные расходы, расходы на продажи, расходы на согласования, обслуживание кредита и т.д. А также норма прибыли. Т.е. цену можно понизить или за счет прибыли, или за счет уменьшения расходов. Или, применив комбинацию из того и другого.
Недавно в прессе появился Ваш комментарий, о том, что хорошо идут продажи у комплексов зафиксировавших курс доллара на отметке 8-9 грн. При этом сами Вы не идете по этому пути, почему?
Для нас фиксировать курс доллара – значило бы работать себе в убыток.
Сейчас качественные импортные материалы, которые мы используем, подорожали за счет девальвации гривны (фасадные системы стали дороже на 45%, плитка - на 35-50%, лакокрасочные – на 25-35%). Отечественные строительные материалы также прибавили в цене 10-60%. Так, все украинские заводы-производители стеновых материалов подняли цены на 12-15%. Арматура подорожала на 60%, щебень – на 20%, бетон – на 15%. Насколько подорожало топливо заметно каждому автолюбителю. И это еще пока не стоит вопрос индексации стоимости работ.
Действительно ли стоит переплачивать за имя застройщика, приобретая более дорогую недвижимость?
Вряд ли можно говорить о переплате за имя. Компания с именем дорожит своей репутацией и старается предложить немного больше, чем требует потребитель. Т.е. покупатель всегда имеет более справедливую цену. Давно прошли времена, когда стоимость жилья формировал высокий спрос на него, когда себестоимость проекта составляла 500-800$ за кв.м, а цена – 1800-2500$. Сейчас цена на первичном рынке более обоснована, чем когда бы то ни было. Для того, чтобы выдержать стоимость за кв.м в 8 000 грн. на рынок вернулось панельное домостроение. Эконом-класс с ценой за кв.м до 14 000 грн. при монолитно-каркасной конструкции заполняют стены пено-, газобетонами, керамзитобетонами, которые имеют низкую механическую прочность, но при этом просты в монтаже и значительно дешевле кирпича. В процессе эксплуатации у таких материалов, в отличие от кирпича, падают теплотехнические и физические характеристики. При усадке дома в стенах появляются трещины.
Поэтому вопрос из чего строится, сейчас совершенно не риторический: хорошие материалы, как говорится, стоят денег. Я уже не говорю о более понятных потребителю вещах: расположении объектов, планировочных решениях, будущему обслуживанию домов.
Насколько жестким в Украине можно считать деление жилой недвижимости на классы?
Интересный момент: в гостиницах и офисных центрах для того, чтобы попасть в категорию необходимо выполнить международный норматив. Там четко регламентировано, сколько секунд (!) посетитель должен ожидать лифт. Так, для 5 звезд – это не более 30 секунд. В жилье жесткой классификации нет, и количество лифтов устанавливается согласно ДБН (Державні будівельні норми). ДБН требует в 5-9-этажных домах устанавливать не менее 1 лифта, в домах до 18 этажей – не менее 2 лифтов и свыше 18 – не менее 3 лифтов. Количество лифтов для дома рассчитывают архитекторы. Они учитывают скорость движения лифтов, величину кабины, их грузоподъемность, а также количество этажей, высоту этажа, количество жильцов в доме и другие показатели. И, согласитесь, выполнить требования нормативов и обеспечить комфорт – это не одно и то же. Поэтому в эконом сегменте вы скорее увидите 3 лифта на 10 квартир на этаже в 25-этажном доме. В бизнес-классе – 4 лифта на 6-7 квартир.
Высота потолков в самом дешевом жилье – 2,55 м, в дорогом – 3 м (а иногда 3,3-3,6 м). Входные группы в эконом-классе отсутствуют, в бизнес-классе, (например, наш RiverStone) холл может быть более 100 кв.м. Гостевой санузел в «бизнесе» - 2-3,5 кв.м, хозяйский – 4,5-8 кв.м, тогда как эконом класс максимально приближен к ДБН: 1,2-1,8 кв.м и 3,3-4 кв.м соответственно. Перечислять можно долго.
Когда-то Украинская строительная ассоциация разрабатывала классификацию жилья именно для того, чтобы обосновать цену и формализовать требования к качеству. Жаль, что сей труд в полном объеме оказался не востребован рынком. Используются лишь названия классов.
Большинство квартир сейчас приобретается с инвестиционной целью. Что бы Вы могли порекомендовать таким покупателям?
Да, в RiverStone также увеличился инвестиционный спрос. Ранее подавляющее большинство квартир у нас покупалось для собственного проживания, сегодня же процент покупателей, которые просто хотят надежно вложить свои средства, вырос в разы. Мой основной совет для них – не искать в нынешней ситуации способа получить супер доход. Во главе угла должна стоять стабильность и сохранение средств с умеренным уровнем дохода: 7,5-12% годовых . Если объект выброшен на рынок по «бросовым» ценам, то реальны риски того, что застройщик не сможет его завершить.
Как тогда подойти грамотно к инвестиционному приобретению жилья?
В прошлом году жилье бизнес-класса было единственным сегментом первичного рынка, который показал рост. Этот факт объясняется банально: качество проекта. После заселения таких домов их ценность только растет. Имя застройщика же обеспечивает уверенность в том что никаких сюрпризов с процессом строительства не будет. Известная компания лучше самостоятельно профинансирует строительство, чем потеряет имя. Далее следует выяснить, какова история продаж у комплекса, важно чтобы процент приобретения квартир для собственного проживания был высоким. Это обеспечит более высокие шансы выгодной продажи в последующем. Ну и в конце концов оцените привлекательность комплекса в целом, где он расположен, как к нему добраться, есть ли по близости парки или водоемы. Далеко ли от дома детский сад, школа, поликлиника? Обязательно проверьте, выполняются ли обещания рекламных буклетов: как обстоят дела с благоустройством территории, закрыта ли она для доступа посторонних, есть ли охрана. Открылись ли обещанные кафе, рестораны, магазины.
Быстро и дорого продаются квартиры в комплексах, в которых люди хотят жить.