Приобретение жилья «с рук» сейчас станет выгодной инвестицией для тех, кто планировал обратить в недвижимость свои валютные сбережения. Ведь благодаря слабеющей гривне в долларовом эквиваленте квартиры стали значительно дешевле, чем были еще два-три месяца назад. И теперь для многих покупка жилья оказалась уже не такой отдаленной перспективой, как раньше. Нижний «порог», с которого можно стать владельцем собственной квартиры, даже в крупных городах и их окрестностях приблизился к 30 тыс. долл. «Мы еще в феврале, поддавшись общей панике, хотели досрочно расторгнуть валютный депозит и вложить эти деньги в строящееся жилье. Хорошо, что этого не сделали: забрали вклад с процентами и уже дали задаток за двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной, которую выбрали сначала», – рассказывает преподаватель из Киева Ирина Стратилова.
Столица держит цены?
Именно в столице падение цен на квартиры в феврале-марте стало наиболее ощутимым, снизившись в валюте приблизительно на 10%. Более того, для реальных покупателей продавцы согласны на дальнейший торг, так как желающих приобрести жилье очень мало, и спрос почти вдвое ниже предложения. «Мой знакомый в марте покупал «единичку», и продавец уступил ему 3 тыс. долл. Поэтому сейчас торговаться можно практически всегда. Исключение составляют разве что «премиум»-предложения, но там совсем другой порядок цен», – вспоминает архитектор Алексей Бород.
Также покупатели понимают, что разница в ценах между одно–, двух– и трехкомнатными квартирами сократилась еще сильнее. Поэтому их выбор все чаще падает на недвижимость большей площади. Например, согласно данным SV Development, наибольшим спросом в марте начали пользоваться именно «двушки», сделки с которыми составили 47% всех договоров купли-продажи. 44% сделок пришлось на «единички» и лишь 9% – на квартиры с тремя комнатами и более.
«На Троещине 2-комнатная квартира до девальвации стоила 75 тыс. долл., а сейчас – на 5–10 тыс. долл. дешевле. Аналогичная ситуация и в других спальных районах», – отмечает директор риэлтерской компании «Золотые ворота» Сергей Яновский. Например, в Печерском районе за март цены на «единички» снизились на 11%, в Оболонском – на 7,7%. На 7% подешевели однокомнатные квартиры в Голосеевском районе. В Днепровском районе «двушки» потеряли в цене почти 6%, а трехкомнатные квартиры сильнее всего упали в стоимости на Оболони – почти на 5%.
При этом в столице традиционно сохраняется разница в ценах между спальными районами Правого и Левого берега. Второй, понятно, дешевле. Например, в Днепровском районе столицы «единичку» площадью 40–50 «квадратов» можно найти за 50 тыс. долл., в Соломенском районе аналогичное жилье обойдется в 53–55 тыс. долл. В Деснянском районе «единичка» стартует с 40–45 тыс. долл., в Оболонском меньше, чем 60 тыс. долл., не просят.
К слову, приобретение вторичного жилья в столице все чаще рассматривают те, кто еще недавно планировал инвестировать в новостройку где-то в пригороде. Дело в том, что в городах-спутниках квартиры дешевели меньшими темпами, чем в Киеве, и разница между столицей и периферией сократилась. Для покупки однокомнатной квартиры в Ирпене, Буче или Броварах придется выложить 30–40 тыс. долл., за двухкомнатную – до 55 тыс. долл., а за «трешку» – 65–70 тыс. долл. Поэтому если еще месяц назад у многих была возможность купить жилье в Вишневом или Чабанах, то сейчас они вполне серьезно прицениваются к квартирам в Киеве.
Торг против исходной цены может составлять от 10% до 40% – в зависимости от начальных аппетитов продавца и готовности покупателя выложить деньги здесь и сейчас.
Крупные и поменьше
В других городах-миллионниках цены на квартиры тоже падают, показав за март снижение на 6–8%. «Основные тенденции достигают регионов с опозданием, что, вероятно, связано с более длительными процедурами изъятия сбережений банковскими вкладчиками», – размышляет аналитик портала Domik.ua Наталья Рева. Ну и, конечно, имеет значение, что в городах-миллионниках цены в 2012–2013 годах снижались активнее, чем в Киеве.
В начале апреля во Львове стоимость «единички» площадью 40–50 кв. м составляла 27–55 тыс. долл., «двушки» размером 50–70 «квадратов» – 33–55 тыс. долл., а трехкомнатной квартиры – 47–90 тыс. долл. В Днепропетровске цены на аналогичное жилье колеблются в пределах 23–30 тыс. долл., 20–40 тыс. долл. и 43–50 тыс. долл. соответственно. А в Одессе однокомнатная квартира обойдется в 33–40 тыс. долл., «двушка» – 37–50 тыс. долл., «трешка» – 50–70 тыс. долл.
Еще одна особенность: в регионах продавцы охотнее уступают в цене покупателям, готовым на сделку здесь и сейчас. «Например, в Донецке в Кировском районе 1-комнатная квартира стоит около 30 тыс. долл.. В случае реальной сделки продавец готов сделать скидку до 1 тыс. долл. В Харькове «единичка» в районе кинотеатра «Салют» стоит 33,5 тыс. долл., и хозяева готовы торговаться вплоть до 32 тыс. долл.», – рассказывает риэлтор Алла Гаркавая.
В областных центрах с населением от 300 до 700 тыс. человек стоимость жилья падает еще медленнее. Понятно, что цены там существенно ниже, чем в городах-миллионниках. Например, одна из самых дорогих – Винница, где за 1 кв. м в однокомнатной квартире просят свыше 1000 долл., а самый дешевый – Ужгород, где за «квадрат» нужно отдать меньше 700 долл. В Ивано-Франковске можно стать обладателем однокомнатной квартиры меньше, чем за 20 тыс. долл., а в Житомире или Полтаве – за 24–25 тыс. долл.
Стоимость жилья в районах Киева, вторичный рынок
| 1-комнатная (40–50 кв. м) | 2-комнатная (50–70 кв. м) | 3-комнатная (70–100 кв. м) | |||||||
|
| 1 кв. м в долл. | Изменение цены за март, % | Цена квартир, тыс. долл. | 1 кв. м в долл. | Изменение цены за март, % | Цена квартир, тыс. долл. | 1 кв. м в долл. | Изменение цены за март, % | Цена квартир, тыс. долл. |
| Киев (по районам): | |||||||||
| Голосеевский | 1587 | –6,8 | 46–60 | 1826 | –2,3 | 60–80 | 2051 | –1,2 | 66–90 |
| Дарницкий | 1591 | –3,1 | 45–60 | 1611 | +1,6 | 60–70 | 1443 | –1,7 | 70–80 |
| Деснянский | 1419 | +0,1 | 40–55 | 1297 | –4,9 | 43–60 | 1171 | +0,7 | 55–70 |
| Днепровский | 1628 | +3,2 | 50–60 | 1428 | –5,9 | 48–70 | 1671 | +7,6 | 60–70 |
| Оболонский | 1860 | –7,7 | 46–70 | 1846 | –4,7 | 49–80 | 1680 | –4,7 | 65–100 |
| Печерский | 2589 | –11 | 67–90 | 2832 | –0,8 | 80–100 | 2632 | –0,3 | 120–300 |
| Подольский | 1850 | –1,5 | 48–80 | 1981 | +0,4 | 60–80 | 2101 | +2.0 | 70–105 |
| Святошинский | 1409 | –1,8 | 50–60 | 1414 | –2,6 | 65–80 | 1423 | –0,5 | 90–110 |
| Соломенский | 1813 | –3,2 | 48–70 | 1642 | –3,8 | 62–75 | 1567 | –1,1 | 72–115 |
| Шевченковский | 1874 | –3,6 | 50–80 | 2249 | –5,4 | 55–90 | 2627 | +3,9 | 100–200 |
Стоимость жилья в городах-миллионниках и других областных центрах Украины, вторичный рынок
| 1-комнатная (40–50 кв. м) | 2-комнатная (50–70 кв. м) | 3-комнатная (70–100 кв. м) | |||||||
|
| 1 кв. м в долл. | Изменение цены за март, % | Цена квартир, тыс. долл. | 1 кв. м в долл. | Изменение цены за март, % | Цена квартир, тыс. долл. | 1 кв. м в долл. | Изменение цены за март, % | Цена квартир, тыс. долл. |
| Днепропетровск | 952 | –7,6 | 23–30 | 1108 | –4,2 | 28–40 | 1123 | –0,3 | 43–50 |
| Донецк | 1096 | +3,1 | 22–40 | 931 | –6,3 | 25–35 | 1102 | –8,3 | 40–55 |
| Львов | 1204 | –6,8 | 27–55 | 1177 | +1,7 | 33–55 | 1392 | –13,6 | 47–90 |
| Одесса | 1273 | +1,8 | 33–40 | 1269 | –2,6 | 37–50 | 1332 | –1,2 | 50–70 |
| Харьков | 1098 | +0,5 | 35–60 | 1156 | –4,2 | 40–55 | 1232 | +1,5 | 40–70 |
| Винница | 1073 | –1,0 | 25–35 | 895 | –1,4 | 43–50 | 970 | –0,6 | 75–90 |
| Житомир | 1006 | –0,3 | 24–40 | 1050 | +4,8 | 25–35 | 870 | –2,3 | 40–56 |
| Запорожье | 760 | –1,1 | 25–30 | 731 | +4,9 | 25–40 | 931 | +22,2 | 40–50 |
| Ивано-Франковск | 760 | – | 19–35 | – | – | 23–40 | – | – | 30–60 |
| Кировоград | 646 | –1,0 | 20–30 | 682 | –1,6 | 20–30 | 711 | –0,1 | 50–70 |
| Луганск | 902 | +16,7 | 25–40 | 906 | +11,9 | 30–40 | 740 | –17,2 | 40–50 |
| Луцк | 869 | +2,6 | 40–45 | 804 | –9,0 | 31–42 | 894 | +8,4 | 55–60 |
| Николаев | 771 | +3,1 | 28–40 | 707 | –0,4 | 32–40 | 703 | –15,6 | 40–55 |
| Полтава | 844 | +2,7 | 25–40 | 1321 | +16,2 | 32–40 | 696 | +39,9 | 40–55 |
| Ровно | – | – | 25–40 | 862 | +1,3 | 30–40 | – | – | 50–70 |
| Сумы | 855 | +12,8 | 25–35 | 710 | –0,6 | 35–45 | – | – | 40–60 |
| Тернополь | – | – | 33–40 | 890 | – | 35–50 | – | – | 50–65 |
| Ужгород | 703 | –16,1 | 25–40 | 680 | +7,3 | 30–45 | 681 | +5,3 | 40–60 |
| Херсон | 833 | +16,3 | 20–35 | 654 | +5,6 | 25–35 | 751 | +9,5 | 35–50 |
| Хмельницкий | 714 | –0,3 | 25–40 | 950 | +12,1 | 30–45 | 1328 | –13,9 | 40–50 |
| Черкассы | 850 | +0,3 | 25–40 | 891 | –0,9 | 30–45 | 826 | +3,6 | 35–55 |
| Чернигов | 600 | –37,9 | 21–30 | 769 | +8,3 | 25–40 | 723 | –0,2 | 35–50 |
| Черновцы | 996 | +3,1 | 25–40 | 953 | +1,6 | 35–50 | 710 | – | 40–65 |
* Согласно данным agent.ua, slando.ua, lun.ua по состоянию на 1.04.2014; за основу взят курс 11,5 грн./долл.
Преимущества и недостатки «вторичного» жилья
| + | - |
| Нет «украденных» метров (застройщики зачастую при продаже завышают площадь жилья) | Не всегда удачная планировка |
| Нет проблем с узакониванием | Возможно, шумные или хамовитые соседи |
| Созданное ОСМД и налаженный сервис (вывоз мусора, уборка территории, слесарь, электрик) | Аварийное состояние здания (плохая проводка, старый водопровод, проблемы с отоплением) |
| Возможность подобрать квартиру с ремонтом «под себя» | Необходимость вкладывать дополнительные деньги в ремонт |